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Session7. 米ドルで投資ができる新興国 成長するカンボジア投資の魅力

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Session7. 米ドルで投資ができる新興国 成長するカンボジア投資の魅力

「第6回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session7. 米ドルで投資ができる新興国 成長するカンボジア投資の魅力

■開催日時:2017年8月26日(土) 15:15〜15:45(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤忍
■登壇者:
 【カンボジア】センチュリー21富士リアルティ 松本 憲幸
 【カンボジア】Jアセットパートナーズ 竹口 淳
 【カンボジア】シティインデックス 藤田 昌哉
■レポーター:木下 純平


なぜ、カンボジアだけに特化したセッションが組まれたのか?

本日のパネルディスカッションにおいて、東南アジア新興国投資(フィリピン、タイ、ベトナム、インドネシア)についてのセッションはまとめて組まれていたが(Session2.チャンス到来!失敗しない新興国不動産投資)、カンボジアに関しては別枠に単独で組まれていた。

その理由はなぜか?

それは、カンボジアが他の東南アジア諸国にはない特徴を持っており、世界的に著名な投資家も手掛けるなど、今、特に注目されている地域だからである。
具体的には以下の2点が挙げられる。

①カンボジアには自国通貨があるものの、安定通貨である米ドルが広く流通し商取引に使用されている。
従って、賃料収入が米ドルのため下落リスクが低い。

②現地銀行の米ドル預金レートが高く、家賃収入のインカムに加えて、預金による高利息との一挙両得が狙える。

このように、カンボジア不動産投資には他国には無い独自のメリットがある。

カンボジア不動産投資とは?

カンボジアは、インドシナ半島の中心に位置し、タイ、ベトナム、ラオスと国境を接している。
世界遺産のアンコールワットでも有名な国である。
経済面においては、他の東南アジア諸国同様に高い経済成長を見せており、人口が拡大し、政治的にも安定していることから今後も成長が見込める有望な市場である。

一方で、カンボジアは規制緩和が進み、他の東南アジア諸国にみられる外資系への参入規制や資金移動の際の規制がない。加えて、ドル建経済で為替リスクが限定されていることから、通貨下落リスクも気にする必要がない。

不動産投資については、プレビルド(完成前)物件が中心で、インカムゲイン・キャピタルゲインの両方に魅力があり、投資税制優遇制度も充実している。

首都プノンペンでは外国人(カンボジア人以外)は、土地の所有権は認められていないが、建物の2階以上部分についての所有は可能である。
そのため、昨今外国人による高級コンドミニアム投資が盛んにおこなわれている。

プノンペン現地銀行の米ドル1年物定期預金金利は2-3%(年利)、5年物では6.5%(年利)が付与されるとのこと。
もちろん預金保険、ペイオフなどの制度はなく、国や銀行自体の信用リスクを含んだ金利であることは十分に注意が必要であるが、賃料収入を米ドルで受け取ることができ、かつ比較的高利回りで預金利息が受け取れるということは大きな魅力の一つと言える。

昨今のプノンペン事情

1997年に始まったアジア通貨危機によりカンボジア経済は一時的に停滞したものの、その後急激に回復。
日本企業や中国企業の進出も後押しし、現在では非常に高い成長率を示している。

カンボジアの首都であるプノンペンは、以前は空港から市内中心街まで、特に渋滞によるストレスもなく車により15分程度で行くことができていた。
ところが、ここにきての急成長の影響で車の渋滞がひどくなり、ラッシュ時には1時間以上かかるようになっている。

街の風景も3か月ごとに変わっていく、という印象とのこと。
特に、中心部は活気に満ちており、例えば、4年ほど前は、日本で馴染みのショップ等は見られなかったものの、今や外資系も含めかなりのショップが進出してきた。
例えば、スターバックスや丸亀うどん、アメリカの有名女優アンジェリーナ・ジョリーも訪れたという牛角等々。
カンボジア現地人がスターバックスで3ドルのコーヒーとともにパソコンで仕事をする光景も一般的に見られるようになった。

また、イオンモールが進出した3年前は、ローカルは主に涼みにいく目的で訪れていたと言われているが、今は客単価10ドルを超える様なレストランでも普通に食事をするなど、街の中心地は東京と何ら変わらない風景が見られるようになった。

物件例

今回3社によるご紹介物件は以下の通りである。

①シティインデックス
シティインデックスは、もともとは国内で単身者向けの都市型コンパクトマンションの販売が中心であった。その後、海外不動産を取り扱う日系企業クリードグループと提携し、日本で海外不動産の販売を手掛けるようになった企業である。

本日のご紹介物件は「ボダイジュレジデンス」

総戸数1,000戸の大規模案件で、広さは60-70平米のワンベッドが中心。価格は10万ドル程度からで、場所は空港から徒歩圏内に位置している。
空港から東に7‐8キロの所に市街地があり、西にトヨタやコカ・コーラ等々の工業団地が占める経済特区がある。本案件は市街地と経済特区の間に位置し、商業施設隣接の予定開発物件となっている。

昨今、市街地のみならず経済特区の発展も目覚ましく、今後課題であるインフラ整備が進むことで更なる発展が期待される地域である。

実際に正式発表ではないが、ジェトロによるスカイトレイン向け調査の開始や、鉄道計画の話も出始めているとのこと。日本からODA援助もあり、中長期的には自動車道等のインフラに加え、鉄道等公共交通網が整備されることが期待される。

また、本案件の特徴としてシティインデックス独自のファイナンスが用意されていることも挙げられる。
完成後の分割払いも可能で、300万円くらいの自己資金から投資可能とのことである。

②Jアセットパートナーズ
Jアセットパートナーズは、プノンペン市内中心地での賃貸管理、賃貸仲介を主に行っている。
“賃貸管理に王道はない”がモットーで、空室リスクを減らすため気合と根性をもって日々プノンペン市内を奔走している。

現在の管理物件の賃貸状況は、ここ2年くらいは入居率9割前後を維持しているとのこと。

今回ご紹介物件は以下の2つ。

(1) ボンケンコンエリアのコンドミニアム
1つ目は、現地デベロッパーのプロジェクトにも拘らず、日本以外の海外では販売していない案件、「GOLDEN ONE」。
市内中心地のボンケンコンエリアという最高のロケーションのコンドミニアムで総戸数480戸の物件。
1ベッドローム家具付きで6万ドル台から(平米単価では1,800~2,000ドル)と非常にお得な物件であることが特徴。

ボンケンコン(BKK)はプノンペンの表参道とも言われ、カンボジア投資であれば非常に良い場所である。
その中でも超一等地のBKK1においては、3年前の建設単価が平米2,400ドルだったのに対し、現在は3,500ドルと5割近くも高くなっている。
それに対して当案件は同じBKKエリアでもBKK3と呼ばれる地区で、BKK1よりも半値くらいで買える。

昨今の建設ラッシュで建設会社が非常に強気になっており、建設原価に3割4割乗せるのは当たり前、加えて仕入れた不動産会社がまた利益を乗せるので、投資家としてはコストが高い。そんな状況下でもこの価格の当案件については割安といえるのが特徴である。

(2)イオンモール2号店近くの一棟もの
2つ目は、区分所有ではなく丸ごと1棟。

外国人は土地部分の所有が認められていないため、50年の定期借地権だが、建物は所有権付き。
全21部屋のワンルームで、場所は市内中心地から7キロ北側に位置する。

2018年夏にオープン予定のイオンモール2号店の現地従業員向けアパート一棟もので、価格は21万ドル。
1ドル110円で換算すると2,310万。
なんと、日本の区分ワンルーム1部屋程度の価格で、一棟ものを買うことができるということになる。

想定家賃は1部屋100ドル/月、21部屋満室想定で表面利回り12%を期待する。
イオンの賃貸保証などが付くわけではないものの、これまでの投資家からの非常に強い1棟もののニーズや、割安での取得を可能にした案件である。

現在、大卒でおよそ月給250ドルくらい。エレベータなしエアコンなし温水なしの、10-15平米の部屋に3人で住んでいる、という状況が一般的とのこと。

今後さらなる経済発展とともに、こういった若者が徐々に豊かになり、外国人駐在員の増加等も加われば、より一層賃貸ニーズが高まることも予想される。
それに伴って家賃上昇も期待できるようになると考えられる。

本案件はJアセットパートナーズ独占販売物件で、賃貸付けも対応してもらえる。

③センチュリー21富士リアルティ
富士リアルティはセンチュリー21の加盟店で、もともとは神奈川県下、藤沢、湘南、横浜を中心に不動産売買・賃貸管理業を営んでいた。
フランチャイズの中では、企業グループランキングで最高第4位を獲得した実績を持つ。その後、東南アジアにもエリアを拡大し、カンボジア、タイに現地営業所を構えた。
本日は、プレスリリース開始直後の物件「Picasso」の紹介。

台湾デベロッパーとの独占販売契約を結ぶことに成功した、国内独占販売案件である。
総戸数250戸のコンドミニアムで、場所はBKK1に位置し2020年完成予定。

70平米以上からで、価格は、超一等地のため少々高めの22万ドル(平米単価3,000ドル)から。

表面利回りは6%程度の想定だが、当案件の特徴の一つとして、完成後2年間6%の賃料保証と2年後にデベロッパーによる90%の買取保証が付与されることが挙げられる。

すなわち、1年目6%のインカム、2年目も同様に6%インカムの合計12%インカム、+アルファ2年後の90%買戻保証を履行した場合6+6+90=102%と、完成後のリスクがミニマイズされていることが本案件の特徴である。

もちろん、2年後も状況が良好であれば、そのまま継続して保有することもできるし、独自で転売するオプションも残っているという、出口戦略が豊富な案件である。
また、プノンペンでの現地銀行口座開設のヘルプも対応してもらえるとのこと。
プノンペンでは銀行口座開設は紹介がないと難しく、富士リアルティはそのサポートにも対応する。


本セッションは、他のセッション同様100名席はほぼ満員状態で盛況であったところからも、個人投資家の注目度の大きさが窺い知れる。個人投資家にとってただでさえハードルの高い海外不動産投資の中でも、カンボジア投資に期待するところとしては以下が考えられる。
①今後の経済成長に伴う物価上昇(価格上昇)を、比較的低額投資から狙いにいくキャピタルゲイン
②日本を含む外資系企業進出に伴う賃貸需要の強まりからくるインカムゲイン
③比較的安い税制や、高い預金金利からくるキャッシュフローの充実
こういったカンボジア投資の妙味を、短中期で狙っていく、という所に勝機があるものと考える。

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