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Session6.忙しいビジネスパーソンに最適!ゼロから始める国内中古ワンルーム投資

世界の資産運用フェア

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Session6.忙しいビジネスパーソンに最適!ゼロから始める国内中古ワンルーム投資

「第6回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session6. 忙しいビジネスパーソンに最適!ゼロから始める国内中古ワンルーム投資

■開催日時:2017年8月26日(土) 14:30〜15:00(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤忍
■登壇者:
 【都心ワンルーム】日本財託 天田 浩平
 【地方ワンルーム】ワンルームダイレクト 関野 雄志
■レポーター:齋藤 岳志


価格が手頃で不動産投資の初めの一歩には最適な「ワンルームマンション投資」。
日本財託 天田氏とワンルームダイレクト 関野氏の話は、興味関心の高さから満席で、すでにワンルームマンションを所有している方も多数いる中でのセッションとなった。

中古ワンルーム、販売会社としての1番手は日本財託

日本財託は、主に都心駅近の物件を扱っており、賃貸管理も現時点で約18,000件行っているというワンルーム業界ではトップクラスである。
社員数約240名の中、売買の営業担当は20名のみということで、いかに賃貸管理等の購入後のサポートへ人員をかけているかという会社の方針が伺えた。

入居率が99.3%という高さにも賃貸管理に力を入れていることが現れていると感じた。
月に1件契約をあげることができれば良いと考えられている業界の中で、天田氏個人は月に約20件、他の営業でも月約5件ほどの実績があるとのこと。
契約件数の高さは目立っており、購入後の管理に対しての安心感、会社に対しての信頼の現れの結果が、契約件数の高さにつながっているように感じた。

国内不動産は、いかに融資を借りるか。ローン付けが鍵になる!!

さまざまな投資対象がある中で、日本国内の不動産は借入を有効に使える対象なので、お金をどうやって借りるかが大事である。つまり、どういう金融機関をどういう順序で利用していくかが鍵になる。
これには、購入者が会社員なのか自営業なのか主婦なのかなどの属性や、自己資金によっても考え方が変わってくる。だからこそ、天田氏の方針としては、「何歳までに、いくら家賃収入が欲しいか?現在の自己資金や何戸保有したいか」などのヒアリングをしっかりと行ってプランニングを行い、購入に向けての道筋を作っていくのが大切だと考えているということだった。

ローンの組み方の順序を間違えてしまうと、順序を間違えなければ10戸保有できたような方でも6戸で終わってしまうというような流れにもなりかねないからである。それくらい、どのようにお金を借りるか、どこの金融機関からお金を借りるかという順序が大切だということを強調していた。

営業マンを味方につけるコツは?

不動産の営業と聞くと、物件を売りつけられるのではないかのようなマイナスイメージを持っている方も多いが、日本財託の場合、コンサルティング・アドバイスが中心になるとのことなので、その心配は感じられなかった。むしろうまく付き合うことで、より有利に物件を取得できることにつながるのである。
そのコツとしては、営業している方の立場になって一緒に自分も考えること。営業マンも人間なので、自分に友好的な人と付き合いたいと思うし、誰と付き合いたいかを考えるものである。営業マンにお任せとか自分は客だというような態度ではなく二人三脚で進んでいくような姿勢で接することが大切である。

ワンルームを始める人の特徴としては「物件」から入る人が多いとのこと。場所へのこだわりが強いというのが多い例である。賃貸需要の途切れなさを考えると港区などの都心三区が良いが利回りは低くなりがちである。人気が高いので価格が高めになるからである。そこで考えるべきは「収益性をとるのか資産性を取るのか」ということである。都心三区のような場所の物件は値下がりしにくいという意味で資産性の高い物件が多いが価格が高め(下がらない)ので利回りは犠牲になる。反対に都心中心部を少し離れた練馬区や杉並区などであれば都心三区よりは資産性が下がるが価格が抑えられているので収益性があがりやすい(利回りが高い)。

実際の所、資産性重視の物件でも収益性重視の物件でも入居率はほぼ変わらないということなので、うまく組み合わせて購入していくことが大切なのだと感じた。

ワンルームダイレクトは、ワンルームの卸売業者

ワンルームダイレクトは、元々は一般向けの販売はしておらず、不動産を売りたい方を探し、仕入れた物件を日本財託のように販売をしてくれる業者へ卸すということからスタートしている企業である。約1年前から個人向けの販売をスタートしたそうだ。
きっかけは、販売会社を通さずに自社で直接一般の方へ販売することができればコストを抑えながら低価格で一般の方へワンルームマンションを届けることができることに気づいたからだという。

例えとして築地の卸売市場があがった。消費者は普段、スーパー等の小売店舗で魚を購入するケースが多いが、市場からお店までの輸送コストなどが価格に上乗せされている。卸売市場まで行って直接購入すれば、輸送コストがない分安く買える。

この例にあてはめると、日本財託は小売店でワンルームダイレクトは卸売市場であると考えていただくとイメージがしやすいのではないかと思う。

仕入が生命線!!

ワンルームダイレクトは卸売市場なので、いかに新鮮な物件情報を仕入れてくるかが生命線である。

仕入れのキモは、新築でワンルームを購入し収支があっていない方にあたると見つかる確率が高いそうだ。
理由としては、新築ワンルームの場合、家賃よりローンなどの毎月の支払金額が多い場合が多く、毎月の働いて得る収入を支払いにあてて持ち出しになっている人が多く困っている人がいる割合が高いからだそうだ。
業界用語としては「物上げ」という立ち位置になるが、新築を購入した人の登記簿謄本の情報をもとに1日平均300件電話をし、約10%位の人が話を聞いてくれて、1~2人が実際に会って話しをし、売却を決めるようになるという話である。
その地道な作業の積み重ねで100~120件くらい1ヶ月平均の売り物件情報が集まり、最近では一般の方への販売を行い、買い手が見つからなかった場合は、以前どおり業者に卸すという流れの話も聞けた。

日本財託天田氏の話によると、日本財託も約18,000件の賃貸管理の中で、月に30件くらいは「換金をしたい」とか「新しいものを購入して資産の入れ替えをしたい」という理由から売却案件がでてくるという話ではあるが、ワンルームダイレクトのように積極的に売り主を探すということは行っていないので、仕入の強さがワンルームダイレクトの強みであると感じた。

相談するなら日本財託、自分で目利きができるならワンルームダイレクト

両社とも自社が売り主として物件の売却を行うこともあり、ネットに取扱物件が載ることはない。
また買う側のメリットは、仲介手数料がかからないことと提携ローンを利用できることがあげられる。日本財託では10数社もの提携ローン先があるそうだ。販売戸数業界トップクラスであることの強みであると思う。
但し、提携ローンがあっても各社を熟知し使いこなす力がないと宝の持ち腐れになるので、天田氏のような専門家に相談することをお勧めする。

ワンルームダイレクトは日本財託と比べると提携ローンの数が少なくなるが、大阪、名古屋、福岡などの地方中核都市も取扱っており、幅広い選択肢の中から卸値で物件選択ができることが強みである。


ここまでの全体を通してまとめると、「ローンのアレンジ」や「いくらまで借りられるか」などのアドバイスをもらい、自分の目標地図を描きつつ道案内してもらいながらワンルーム投資を始めたい場合は日本財託、ひいては天田氏に依頼するのが良いと感じた。
反対に、自分のスタイルやローンがどの位借りられるかなどの現状や今後が見えていて、物件に対しての目利きの力があるような方にとっては、ワンルームダイレクトの方が物件の選択肢が広く、市場で購入できるのでコストを抑えた価格で購入できるので有利に物件を手に入れることができると感じた。

ギャラリー

amada sekinooneroom
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