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不動産投資は怖くない!将来の資産形成にぜひ活用を!

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不動産投資は怖くない!将来の資産形成にぜひ活用を!

このところ、スルガ銀行のシェアハウス問題や、これまで不動産融資に積極姿勢を見せていた金融機関に対し厳しい検査の目が注がれ始めたこと等々、何かと重いニュースが多い不動産投資業界。しかしながら、将来に向けての資産形成に投資を使う場合、不動産投資は依然として有効な手法だいえるのではないだろうか。

問題の本質はどこに?

確かに、これまでに何らかの不正が行われていたとすれば、それは正されるべきであろう。しかし、それで不動産投資全体を懐疑的にみる流れには違和感を覚える。不正は言語道断である。でも、投資家目線では、問題は無理のある事業計画を基に、そもそも賃貸需要の見込めないような土地にたくさんのアパート物件を過剰供給し、結果家賃収入が滞ったところに起因する。

不動産でもきちんと継続的に家賃収入の取れている優良な物件はたくさん存在する。“不動産投資は賃貸事業“という原点に立ち返り、“需要のあるところであれば商売は無くならない”というポリシーのもと、インカムゲイン重視の正攻法不動産投資であれば依然として有効な投資手段と考える。

根強い東京都心の賃貸需要

不動産投資初心者など、賃貸需要を自分で掘り起こせる技能を持ち合わせていない投資家は、自然体で賃貸需要が根強い地域に投資すべき。具体的には、東京都心の不動産投資は長い目で見て格好の投資対象エリアとなろう。東京の賃貸需要はこれからも根強いと楽観的に考える要因は思いつくだけでもこれだけある。

① 外国人の受け入れ
ニュースで目にすることも多いが、政府は今後外国人労働者の受け入れ拡大に動いているようだ。私は外国人労働者受け入れ問題に精通しているわけではないが、肌感覚としてその中心となるのはやはり東京ではないかと考える。

例えば、昨今都内のコンビニエンスストアでも外国人店員が本当に目立ってきた。また、実際に私が保有する都内賃貸物件も、2割は外国人テナントとなっている。留学生なども含めて、今後東京を中心として外国人による賃貸需要が益々強まってくると予想する。

② 日本全体の少子化でも東京都の人口増加
外国人だけではない。総務省発表の人口動態調査によると、少子高齢化で人口減傾向が続く日本でも東京都は引き続き増加の傾向(2018/7/11日経新聞)。先々を見ても、東京都の推計によれば2025年までは東京の人口は増加の傾向が続くという(2018/3/30日経新聞)。

③ 晩婚化等によって世帯数は減らないのでは
一昔前なら、結婚して家庭を築き、郊外のファミリータイプ住宅で家族と暮らす…というのは一般的な姿であった。しかし、2018/9/24付日経新聞によると、日本の「世帯」で最も多いのは単身世帯とのこと。とりわけビジネス・経済の中心で、生活費が高くつくある東京ではその傾向は今後より顕著に現れるのではないだろうか。単身世帯のコンパクト住宅に限定されるかもしれないが、こういった方々向けの賃貸需要は今後も弱まらないものと予想する。

④ 都心は限定的な住宅用地
生産緑地に関するいわゆる2022年問題といったイベントが控えているものの、都心であればその影響も限定的と考える。特に、東京都区部のワンルームは、建築規制の強化もあり、今後マンション供給が過剰になることは考えづらい。極端に言えば、将来は現存するワンルームの取り合いになる、といった状況が起こり得るのではないだろうか。

まとめ

以上まとめると、できるだけ都会の、よりコンパクトな物件であれば今後も賃貸需要は根強いと考える。確かにそういったエリアの物件は、中古であってもそれなりに物件価格は高い(利回りは低い)ので、短期で売却して一気にキャピタルゲインを狙う手法としては難しい。しかし、手残りキャッシュフローは薄くても、時間をかけながらゆっくりと利益を追求するインカムゲイン重視の不動産投資であれば、十分に魅力的な投資になるのではないだろうか。

もちろん、例えば直下型地震で物件が崩壊するなど、賃貸需要が根強いだけでは解決できないリスクも存在する。しかし、投資にリスクは付き物で、株債券や為替等々金融商品だってリスクはあるし、リスクが怖くて何もせず預貯金に集中させたって先々のインフレ、というリスクは残る。

特に将来に不安を感じ、投資による資産形成を考えた場合、とりわけ不動産投資だけ過度に危険視するのは視野を狭くするという意味で逆にリスクではないか?タイミングを選ばなくても、エリアと物件さえ間違えなければ、不動産も有効な投資対象の一つと考える。
以上

【参考】
2018/7/11日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32867410R10C18A7MM8000/?n_cid=SPTMG002
2018/3/30日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28758610Z20C18A3L83000/?n_cid=SPTMG002
2018/9/24日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO35637780R20C18A9NN1000/

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