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不動産投資ニュース

マイホームの住み替え 住み替えて家を貸すのはお得?

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マイホームの住み替え 住み替えて家を貸すのはお得?

住宅の住み替えをする場合、売却するか貸し出すかのパターンがあります。
筆者は実際に住み替えを続けていますが、保有していた物件を賃貸に出しつつ、新しい物件を保有することにはどのような苦労があるのでしょうか。
今回はヤドカリ投資の実際について紹介します。

不動産投資の健美家に掲載されたニュースでは、次々と自宅を住み替えて貸す「ヤドカリ投資法」は有効か。邪道か。という体験談が紹介されています。
筆者も住み替えの人生を歩んでいるので、興味深く読ませていただきました。次々と自宅を住み変えていく。ライフシーンが変わるごとに住み替えるのは、合理的なことだと思います。

1回目の住み替えは賃貸にしてダブルローンを選択

購入したマンション・一戸建てから引っ越す時、売却する場合・賃貸にする場合の両方が考えられます。
初めての大家経験は、持ち家の賃貸がスタートだった方も多いと思います。会社都合の急な転勤等の場合、不動産相場が下がっていて思うように売却できず、賃貸を選択した方もいらしゃるでしょう。

筆者の場合、最初のマンション購入がバブル終了直後だったこともあり、マンション価格は長期下落傾向で売却するのが難しい状況でした。何とか住み替えしたいと考えて次の住まいを定期借地権の土地に新築建物を建てる方法を選択しました。土地の購入費用が掛からない分、借入総額を抑えることが出来ます。所有権の一戸建てでなく定期借地権を選んだのが、ダブルのローンの審査が通った大きな理由です。所有権と定期借地権保証金の差額2000万円の元金の支払いが無かったからです。

自己所有の物件を住み替えて貸すメリットは、新規購入の住宅で、税制のメリットを受けることが出来る事と住宅ローン控除が再び受けることが出来る事です。
逆にデメリットは、住宅ローンの審査が通りにくいことです。

時を同じくして、同じマンションを所有する方が、奥様の実家の敷地に新築する為にローンを申請しましたが通りませんでした。ダブルのローンの審査は厳しく、賃貸することで受け取る家賃収入分を返済原資には認めてくれません。自分の所得から2件分のローンの支払いを返済する能力が必要だからです。所得が多い方であれば問題がないのですが、筆者の場合のように、借入金を少なくするために定期借地権の住宅にする、中古住宅を購入するなどの工夫が必要になります。

貸している住戸の家賃収入もローン返済中は手元に残ることは無く、ボーナス返済分は持ち出しでした。前住戸のローンの返済が終われば賃料収入が手元に残る優良資産になりすし、売却すれば大きな手元資金が残ります。正直、最初のローンが終わるまでの15年は、支払い的には厳しかったと言わざるを得ません。

2回目の住み替えは売却を選択

2回目の住み替えの時は、「ヤドカリ投資法」では無く、物件を売却することを選びました。

購入する物件は、築10年の中古住宅を選んでいます。年齢的に新築住宅を選ぶ必要がなかったこと、消費税の8%が掛からないことが中古住宅の魅力だったからです。個人所有の物件の仲介なら、仲介手数料が3%前後掛かりますが建物部分に掛かる消費税が不要です。住宅取得控除が年間20万円までになりますが、建物金額2000万円で1600万円の消費税は大きいのです。

定期借地権付き住宅の売却は、建物と保証金の合計額です。仲介手数料の支払いは保証金部分は含まれません。また、住宅ローンは保証金込みで組んでいますが、保証金の金額が少ないので建物の償却スピード以上に残債が減ります。税務上、売却損が出るのですが、手元に現金が残り、その資金を元手に都内のワンルームマンションを購入しています。

元自宅1戸の家賃収入ではなく、不動産を組み替えることで複数戸の家賃収入を得る方向に転換しています。

まとめると「ヤドカリ投資法」は
・住んでいる時に掛かる費用は経費にすることが出来ない
・住んでいる間は家賃収入が無く、自分の所得からの支払
・購入時に税制メリット
・住宅取得控除が使える
といった特徴があります。

住替え時の賃貸と売却の両方を経験していますが、売却金額がローンの残債を超えるのであれば、売却した方が選択肢が多くなります。賃貸にしなくても、購入時の税制メリットや住宅取得控除は使えます。

居住用の住宅を取得するのと、投資用ワンルームマンションを取得するのでは、以下のように諸費用が大きく違ってきます。
・ローンの審査費用が高い
・登記費用が高い
・不動産取得税が高額

この諸費用は、ヤドカリ投資法では個人では税務上の経費計上が出来ません。しかし、投資用ワンルームマンションでは、一括して初年度に経費計上出来るメリットがあります。

『都心のキャピタルゲインを狙える分譲マンション』でヤドカリ投資法を実践している方も多いと思います。不動産投資の特徴は『ミドルリスク・ミドルリターン』です。
リスク許容度や不動産投資の考え方は人それぞれです。経験することで、知識や考え方も変わってきます。

参考:
次々と自宅を住み替えて家を貸す「ヤドカリ投資法」は有効か。邪道か。
健美家 2017.10.31
https://www.kenbiya.com/news/8762.html

すいよう
すいよう 

自宅投資・ワンルームマンション投資で60歳までに1億円??つくるのが目標。
月100万円のキャシュフローを実現。
▽50代住み替え 実家の売却と二世帯住宅
http://nedeco.org/                         

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