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Session2. 不動産初心者必見!頭金10万円から始める中古・ワンルーム投資│第7回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

不動産投資

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Session2. 不動産初心者必見!頭金10万円から始める中古・ワンルーム投資│第7回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第7回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session2. 不動産初心者必見!頭金10万円から始める中古・ワンルーム投資

■開催日時:2018年2月3日(土) 10:45〜11:15(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤忍
■登壇者:
 【都心ワンルーム】日本財託 天田 浩平
 【地方ワンルーム】ワンルームダイレクト 関野 雄志
■レポーター:齋藤 岳志


 

国内不動産投資はお金を借りる力がものを言う。頭金10万円から始められるのも、お金を借りる力を利用できるからこそ。最初の一歩を失敗せずに踏み出しやすいのが中古ワンルーム投資である。不動産初心者に向いている中古ワンルームを扱う日本財託の天田氏とワンルームダイレクトの関野氏のお話は、興味関心の高さから満席で、これから不動産投資に取り組みたいという方が多い中でのセッションとなった。

■日本財託:賃貸管理とコンサルティングに強み

—賃貸管理について

日本財託は賃貸管理に力を入れている会社で、現時点で約19,000室の管理を行っている。入居率は99%以上を維持。その賃貸管理の強みへの信頼もあり、モデレータの内藤氏も自身が保有している物件の管理は日本財託に任せているという話もあった。賃貸管理の強さを発揮し続けるために、どのような場所を選ぶべきなのかについて、天田氏は「人口が増えているか否か」がポイントだと指摘する。地方や郊外から都心への人口流入は増えており、特に10代20代の独身者が増えている都心を選ぶことが大切であるというのはうなづける。天田氏自身も保有している物件は1部屋をのぞいて都心を選んでいるという経験に裏打ちされた話しには強く納得できる内容だと感じた。

—コンサルティングについて

お金を借りる力をうまく使っていかないと次に進めにくいとは天田氏の話である。ローンの活用の仕方を失敗すると、10部屋手に入れられる人であっても7部屋で終わってしまうことも起きてしまうとのことである。では、ローンの活用の仕方を失敗しないために何を考えることが必要なのか。それは、「老後に年金にプラスしていくら欲しいのか」というゴール(目的)を考えることである。その目的を実現させるために、どうしていくのかという将来設計から逆算して考えること、これこそがコンサルティングの肝である。目的実現に向けて、今ある自己資金でまかなえない部分を補ってくれるのがローンであり、「自分はいくらまで借りられる力を持っているのか」という枠を知り、何部屋を買えるのかを知ることでゴールに向けての具体的なビジョンを描けるのである。このお金を借りる力を知るための出発点として「年収・勤務先・借入状況を把握することが必要」とのこと。最低ラインは年収400万円以上で、自営業や会社経営者よりも会社員がベターであるというのは天田氏の話しである。提携の金融機関があり、賃貸管理の面でも入居者が途切れにくい物件しか扱わないというように、不動産のプロの目と金融機関の目というダブルチェックが通った物件だけを紹介してくれるとのことである。

■ワンルームダイレクト:仕入の強さが一番の売り

—仕入について

中古物件の場合は売りたい人が現れないと購入希望者は手に入れられない。その売りたい人を探すことに強みを持っているのがワンルームダイレクトである。関野氏によると登記簿謄本のリストから保有している方に売りませんかと声をかけ、毎月120件くらいの売却希望の候補が揃い、購入希望者へ情報の提供をしているとのこと。都内も扱うが、大阪や神戸、名古屋、福岡という地方の中核都市も扱っている。東京の物件の取り扱いが多いが、地方でも賃貸需要があり築年数の浅い物件でも利回りが6%近くのものもあるので選択肢を広げる意味では有利にもなるという話しである。総務省の住民基本台帳人口移動報告を調べて東京以外の人口流入のデータを見ることも大切であるとの指摘もあった。

では、どういう人が売りたい(=仕入)と考えるのかについて、関野氏は次の2点をあげている。
・今よりも低い価格の時に購入をして利益が出ている人
・新築で購入して持ちきれない人
後者の場合、毎月の家賃収入より管理費修繕積立金やローンの返済額という支出が上回るというケースが多く、毎月の自分の財布からの支払が厳しく保有しているのがつらいというのが売却理由になっているとのことである。これには、新築で購入した場合、購入価格が割高になることが考えられる。例として、門前仲町の新築物件が上げられた。価格は約3,300万円。購入した直後に新築は中古に変わるが、そのタイミングで価格はどのくらい下がるのか?おおよそ2~3割近くは下がるとのことである。不動産投資として失敗せずに運用をしていくには、中古を選ぶことが大切なのだと感じた。

—エリアについて

関野氏が注目しているのは「都心6区」である。都心3区と言われる「中央区・港区・千代田区」に加えて「新宿区・渋谷区・文京区」を合わせたのが都心6区である。ただ、この6区以外に目を向けることも利回りという点で考えると狙い目だとの話しである。都心3区だと売り物件が出てきにくいということで価格もあがることから、中心部以外に目を向ける視点も大切だということである。ワンルーム投資の場合、1部屋だけ購入して終わりというケースは少なく、スタートすると複数部屋所有していきたいと考える人が多いので、都心3区のような中心部と利回りの高い杉並区や板橋区などの周辺エリアも狙い、エリアを分散して保有するという考え方も必要だということである。


日本財託の場合、提携金融機関の数も多く様々な方のニーズに応えやすいという利点があるので、自分がいくらまで借りられて何部屋まで保有できるのかを含めたコンサルティングを受け、将来の設計図を一緒に描いて欲しい人には向いていると感じた。
ワンルームダイレクトの場合、まだ誰の目にも触れていない最上流の仕入物件情報が集まっているので、将来の目的がある程度は自分自身で考えられており、豊富な情報の中から最適なものを自分自身で選んでいきたいという人には向いていると感じた。
物件選びよりも、自分がパートナーとして付き合う会社選びや担当者選びの方がより大切なのだということに気づけるセッションでした。(レポーター:齋藤岳志)

第8回 世界の資産運用フェア

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