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Session6. 着実にリターンを狙う先進国不動産│第7回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

不動産投資

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Session6. 着実にリターンを狙う先進国不動産│第7回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第7回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session6. 着実にリターンを狙う先進国不動産

■開催日時:2018年2月3日(土) 14:45〜15:15(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤 忍 氏
■登壇者:
 【イギリス】株式会社ステイジアキャピタルジャパン 吉岡 憲史 氏
 【アメリカ】Walton 山中 輝男 氏

■レポーター:ひだまり


 

新興国への不動産投資は、キャピタルゲインや成長に魅せられます。ただ、政情リスクや思いがけない方針転換等、ハイリスクな一面は払拭しきれません。その点、先進国であれば安定度が高まります。大きく化けずとも、安定した着実なリターンを狙うなら先進国不動産への投資がおススメです。
本セッションでは、イギリス・アメリカの専門家2名にご登壇いただき、先進国で投資対象として考慮すべきポイントについてお話を伺いました。

■イギリス:投資対象は学生寮マンション。今、イギリスの大学が熱い!

イギリスの投資対象不動産を紹介してくださったのは、ステイジアキャピタルジャパン社の吉岡氏。吉岡氏は、自身もイギリスの大学に留学されていた経験があります。イギリス学生寮マンションの魅力について力説してくださいました。

—背景

3年前くらいからイギリスの学生寮マンションが世界的に注目されだした。イギリスは新興国の成長に支えられ、学生が激増している。新興国では豊かになるにつれ、中間層がどんどん子供の教育に力を入れている。その結果、多くの学生がアメリカやイギリスの大学に留学している。
この傾向はここ数年顕著である。この恩恵を受けて需要が伸びているのが学生寮マンションである。あまりの急増ぶりに学生寮マンションの供給が追い付かず、稼働率は99%の状況下にある。イギリスの大学は日本と異なり、150校(うち私学は2校)しかなく、国が国策として管理している。大学は、都市計画の一部という位置づけなのだという。従って、大学数が急激に増えることや移転リスク等は低い。寧ろ、大学を増やすより、1校1校がマンモス化していく傾向が強い。つまるところ、大学の近くに学生が増える学生寮マンション買っておけば、中長期的に勝手に学生が増えていく可能性が秘められている。

—物件

ステイジアキャピタルジャパン社では、大学との位置関係やデベロッパーとの関係性(実績など)・条件などを考慮し、良い物件と判断したものをご紹介している。実績として、昨年1年で160件くらい、トータルで400戸くらい販売している。

今回、ご紹介する物件は、リバプールというロンドンから電車で2時間くらいのところにある学生寮マンション「AURA」。現在、第2期の販売中で、価格は日本円にして950万くらい(6,600ポンドくらい)。
この物件のポイントは、キャンパスから徒歩4分と大学から近いことにある。リバプールは街自体コンパクトで、大学はリバプールの街のど真ん中に位置している。物件からは駅にも徒歩10分くらいである上、医学部の付属病院なども近く利便性も良い。さらに、家賃保障が5年間ネットで8%ついている。
ちなみに、このエリアの平均賃貸価格は週150ポンドから160ポンドくらいであり、これくらいの家賃が設定できると、ネットで10%くらい見込める。現在も学生寮マンション開発は進んでおり、需給バランスがいつ崩れるかの予想はできない。立地が良く競争力のある物件を購入しておくことがポイントである。

—為替

ブレグジットの結果、イギリス経済が低迷しポンドが下がるのではないか?という予想はある。ただ、イギリスの学生市場は新興国の成長に支えられているため、将来性がある。為替についても、2007年に1ポンド260円のところから、ブレグジットショックで1ポンド120円まで下がった。
ところが、ブレグジット後、具体的な中身の議論を展開している中でショックから回復し、今は1ポンド150円くらいまで戻してきている。一時期ほどでないにしろ、水準としては悪くないといえる。ポンドは値動きが激しいといわれる通貨だが、適正価格が1ポンド200円±20円くらいという肌感覚からすると、今はお得ではないか?

■アメリカ:投資対象はローランド(未開発地)。時間投資でキャピタルゲインを狙う!

北米の投資対象不動産を紹介してくださるのは、ウォルトン社の山中氏。魅力ある未開発地(ローランド)への時間投資術について自信を持ってお話くださいました。

—背景

ウォルトン社は北米を中心に専門のチームが2~3年かけて調査し、未開発の開発を行っている。都市が拡張する前の魅力的な土地を大規模購入し、不動産価値が上がった時点でデベロッパーに売却して投資家に償還している。更地を買い、価格上昇後に売却・回収するイメージである。ウォルトン社が金融機関の融資を利用せず、1口1万ドルに小口化した上で投資家からの出資を募るのは、時間のリスクを避けるため。土地をキャッシュで購入することで償還期限を設ける必要がない。結果、時間を味方に価格の上昇を待つことができる。どの物件も償還年数の期限はないが、これまでの平均保有年数は8.8年。今までのプロジェクトでは元本割れがなく、82件で平均2.45倍の償還をしてきた実績がある。土地の情報が入り、目利きができるところにウォルトン社の強みがある。
ただ、デベロッパーからのオファーや開発着工許可が下りるまで売却しないため、流動性自体は低い。また、土地の購入なので賃料を得られるわけではない。従って、キャピタルゲインを狙う時間がある投資家に向いている。1つの地域に集中するより、いろんな地域に少額ずつ分散して投資するほうがおススメである。

—物件

今回、ご紹介する物件は、テキサス州のヒューストンとサウスカロライナ州のアップステート。
ヒューストンは償還予定が6年のプロジェクトである。ヒューストンといえば、2000年から2016年まで人口・雇用・住宅着工許可件数の合計が全米トップ3位以内の人口流入地域という、魅力的なエリア。ヒューストンでは、2019年に高速道路の建設が外環状南側部分に予定されており、物件はそのエリアに近い。
もう1つのアップステートといえば、企業誘致を推進している工業地帯。アップステートには、BMWの北米本社がある。多くの企業の本拠地があり、雇用を盛り上げている。結果として、人口が増えて住宅がどんどん建っている状況にある。物件は、学校や建設済みの住宅と隣接しているエリアだという。


安定したインカム収入やポンドの値上がりを見込むのであれば、ステイジアキャピタルジャパン社は適していると思います。対して、ウォルトン社は、時間をかけ投資資金を2回転3回転することで、雪だるま式に増やしていける可能性を秘めています。
いずれにしても、物件選定については付け焼刃の情報収集よりプロの専門家に任せたほうが、目利きとしてリスクが少ないでしょう。投資家が選ぶべきポイントは、自身での物件管理は難しいことからも「アフターフォローのしっかりした信頼できる管理会社を選ぶこと」だと思います。
今回ご登壇いただいた2社は、インカムゲイン派とキャピタルゲイン派の異なる投資スタイルを比較できたことが面白いと思いました。先進国投資も他の投資と同様に、ご自身の投資スタイルに合うものは何か?という目線で比較検討していくといいなと思いました。(レポーター:ひだまり)

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