×

ログイン

会員登録はこちら

不動産投資ニュース

いよいよ本格到来か?都心・中古・ワンルーム1強時代へ

ニュースタグ:      

LINEで送る
Pocket

いよいよ本格到来か?都心・中古・ワンルーム1強時代へ

アパートバブルに終息の兆し

2017年10月21日付日本経済新聞によると、「貸家の新設着工がこのところ減少、アパートバブルに終息の兆しが強まっている」とのこと。相続税対策と低金利を背景に貸家の新設着工は2年近く高い伸びを示していたが、このところ3か月連続で減少している模様。主な原因は、賃貸付けに苦労している地方アパートの実態を鑑みて、金融庁がこれまでアパート融資に奔走してきた地銀に対する監視を強化、金融機関の融資姿勢が変わってきたためと思われる。同記事では、今夏に完成したばかりの新築物件でも現状9割程度が埋まっていない、という事実や、フリーレントキャンペーンの実施等々の苦肉の策を余儀なくされる驚くべき地方アパートの実態も紹介されている。

なぜこうなった?

低金利による運用難が長引く中、金融機関が地方の土地持ち資産家に収益機会を求め、相続対策と銘打って結果的に無理な融資を拡大させたことも一つの原因ではないだろうか。金融マンや地方の土地持ち資産家も元々は不動産賃貸経営のプロでも投資家でもない。本来、不動産賃貸業を営む場合には、まず継続的に賃貸需要が見込める場所を探し、そのニーズに応えるところから始まるのが原則と考える。そこを疎かにして、相続対策という短期的な観点からアパート新設を拡大した結果、こういった事態を招いたとも考えられる。

人気が強まる都心・中古・ワンルームマンション

一方、このところ投資対象として人気が強まっているのが、都心・中古・ワンルームマンションである。私は、2016~17年で、都心・中古・ワンルームマンションを集中的に買い集めた一般サラリーマンであるが、わずかこの1年間でも物件価格は最低でも1~2割は上昇している印象。もちろん不動産価格は一律ではなく、物件ごとの個別性が強く価格に反映されるものではあるが、業者からの物件情報やセミナー等で紹介される未公開物件情報を比較してもやはり価格が上がっている印象で、力強い人気を感じさせる。

これからの都心・中古・ワンルームマンション

都心・中古・ワンルームマンション人気の要因の一つに、賃貸需要の安定が挙げられる。私が所有している物件は山手線沿線で駅から徒歩圏内の物件が中心であるが、退去が起きても速やかに後続のテナントが決まることから、都心の根強い賃貸需要を実感している。理由は、当たり前ではあるが都心は人口が多く賃貸需要が絶えない事にあると思われる。この7月に総務省により発表された人口動態調査による、“日本の総人口は8年連続で減少しているものの、東京のそれは依然として増加している”という統計データもそれを裏付ける。加えて、東京を訪れる外国人の増加も期待できるものと予想している。実際私の所有物件でも、外国語学校の講師や外国人留学生がテナントのケースが出てきた。

まとめ

このように、アパート新設の本来の目的である“賃貸ニーズに応える”、という所を疎かにして、相続などテクニカルな目的による不動産投資には限界がみられてきた。しかし、だからと言って不動産投資全体が下火になってきたわけではない。まずは、賃貸ニーズをしっかりと捉え、その上で相続などテクニカルな所を考慮していく、という順序で不動産投資を行えば、投資家として十分に収益チャンスが狙える。その意味で、都心・中古・ワンルームマンションの存在価値は今後ますます強まっていくものと予想する。

参考:
2017年10月21日付日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO22504910Q7A021C1EA4000/
2017年7月5日日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXLASFS05H1T_V00C17A7EA1000/

第8回 世界の資産運用フェア

第7回世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート