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大手不動産デベ広告が中古1Rマンション過熱に繋がる皮肉

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大手不動産デベ広告が中古1Rマンション過熱に繋がる皮肉

2017年10月30日付日本経済新聞に、三菱地所レジデンスによる資産形成コンパクトマンションの紹介、及びセミナー開催の案内が、見開き半ページを使って大々的に掲載された。
これまで大手不動産デベロッパーのよる新築ワンルームマンション販売は、そのイメージの悪さからか極めて数が少ない。今回の広告においても“投資用1Rマンション”という言葉の代わりに“資産形成コンパクトマンション”という言葉が使われているところからもその警戒心が窺い知れる。

しかし、電話で問い合わせてみると、内容は、1年前に販売された同系列1Rマンションの第2弾販売とのことで、都心の駅から徒歩3分の超一等地に建設予定の物件販売の案内。加えて、提携ローンもいくつか取り揃えているとのことで、一般サラリーマンの投資目的にも十分に対応した物件販売と思われる。このところの居住用マンション販売の低迷からか、大手が投資用ワンルームマンションにまで販売対象を拡大したことは明らかで、ここにも都心ワンルームマンションの魅力を感じる。

新築ワンルームは投資効率の面では不利

詳しい情報収集をしたわけではないが、価格はおそらく相当に高価なものとなろう。従って、利回りに敏感な投資家にとっては中々ハードルが高いし、投資に勝つ確率も高いとは思えない。なぜなら、築年数や経年劣化以外は新築とほとんど変わらない近隣中古物件であれば、新築より格段に安く手に入る確率が高いからである。

また、家賃についても、ブランド付新築ワンルームマンションの優位性は長続きしないと思われる。従って、年数が経てば経つほど当初高かった家賃も周辺相場に収斂していくことになろう。となると、トータル収支を考えた場合、当然に初期投資が低い方が有利であり、必然に中古マンションを取るべし、ということになる。

立地を考慮しても、中古物件のほうが有利

新築を選ぶ理由の一つとして考えられるのは立地要因がある。不動産は二つとして同じものは存在しない。従って、どうしても欲しい場所に新築が建つ場合、それを手に入れるには、高めの新築を買うか、しばらくして中古で売り出されるのを期待しながら待つか、の二択しかないからである。但し、往々にして周辺の異なる中古物件があればそちらを購入した方が賢明の策となり得るであろう。

私は、2016〜17年に都心・中古・区分ワンルームマンションを集中的に買い集めた一般サラリーマンであるが、このところの同じような物件の相場は明らかに高くなっているように感じる。投資用物件の販売業者からの未公開物件情報や、セミナー等で紹介される物件のマイソクを比較すると明らかである。加えて、大手不動産デベロッパーが一般大衆紙に大々的に広告を打ち出すところからも、都心・中古・区分ワンルームマンションの昨今の過熱ぶりは私自身も少々焦りを感じるほどである。大手不動産デベロッパーの新築ワンルームマンション参入が、皮肉にも都心・中古・区分ワンルームマンションの過熱に繋がっているようにも思える。

参考情報:2017年10月30日付日本経済新聞広告紙面

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