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Session3.相続対策から利回りアップまで!国内不動産のニューフロンティア│第7回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

不動産投資

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Session3.相続対策から利回りアップまで!国内不動産のニューフロンティア│第7回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第7回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session3. 相続対策から利回りアップまで!国内不動産のニューフロンティア

■開催日時:2018年2月3日(土) 11:30〜12:15(45分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤 忍 氏
■登壇者:
 【不動産小口化商品】インテリックス 榎本 陽介 氏
 【ガレージハウス】シンボリックシティー 山口 真哉 氏
 【湘南シェアハウス】湘南レーベル 藤原 大和 氏
■レポーター:月波


 

Session2で取り上げられたとおり、不動産投資は中古ワンルームマンションが基本中の基本。しかしもちろん、これだけが国内不動産ではありません。さらなる利回りアップや付加価値を狙った、新しい投資対象も存在するのです。
Session3ではこれらの投資対象を「国内不動産のニューフロンティア」と位置づけ、それぞれの特徴や魅力を3社からの登壇者が語りました。まさに三者三様であり、こんな不動産投資もあったのかと目からうろこ。
後半にはちょうど世間を騒がせていたシェアハウスのサブリース問題にも触れ、大変充実した45分間でした。

■500万円からビジネスホテルを所有、「アセットシェアリング」とは

まずはインテリックス社の江本氏より、「アセットシェアリング」が紹介されました。これは不動産特定共同事業法に基づいて、小口化された不動産を投資家に販売するという商品です。一口100万円で五口から購入できるため、500万円から不動産投資を始めることが可能です。
投資対象はさまざまで、これまでの実績としては、原宿にあるシェアハウスや、横浜のレジデンスと商業施設の混合物件、青山の中古の商業ビルの3つ。いずれも個人では到底手の届かない物件であることが容易に想像できます。
そして今回、第4弾として募集を開始したのが、北千住にある新築のビジネスホテルです。1,900口の販売ということですから、資産価値はなんと19億円。これを500万円以上100万円単位で所有することが可能なのです。

「不動産を小口化」と聞くとREITと呼ばれる不動産投資信託を連想するかもしれません。しかしREITがあくまで金融商品なのに対し、アセットシェアリングは「不動産の所有」です。税制も不動産のそれが適用され、物件の賃料から投資家に配分される配当金は不動産所得になりますし、相続や贈与の際も不動産として評価されます。相続の際、REITが時価で評価されるのに対し、アセットシェアリングは約80%も相続税が圧縮される計算になるのです。

なかには2億3億投資する投資家もいらっしゃるそうですが、圧倒的に多いのは最低口数の5口を購入する投資家。不動産投資のプロというより、安定的な収益を得たいという初心者向けの商品といえます。投資家の実に四分の三が60歳以上であることから、相続対策を意識されていることもうかがえます。

そしてインテリックス社は東証一部上場企業。馴染みの無い投資方法ではありますが、信頼ある会社が責任を持って購入後の運営管理を行うので、物件の安定性も高いとみられます。さらに所有するのがビジネスホテルであり、賃料固定で空室リスクがありません。運営会社に15年間サブリースし、その間は表面利回り5.1%、手取りの利回りは3.7%としています。
前セッションの中古ワンルームマンションより若干利回りは低い一方、小口化商品ということで使い勝手は抜群です。売却の際も一口100万円で取り扱えますし、特に多いのが生前贈与。年間110万円までは免税の範囲内ですから、毎年一口ずつ贈与すれば税金がかかりません。相続人が多い場合も小口化されていれば、口数で平等に分けられ、「争続」になることはありません。

一方、アセットシェアリングの一番のデメリットは、ローンが使えないこと。頭金10万円で始められる中古ワンルームマンション投資とは異なり、少なくとも500万円用意しなくてはなりません。しかし逆に、低金利のなか現預金を保有している方にとっては、3.7%の利回りを取りながら、各種税金対策を行うことのできる投資手法です。特に相続税対策をお考えの方は、長期ローンを組むのが難しい場合もあるでしょうから、ローンが使えないことは大した問題でないと考えられます。

第一期の販売ですでに四分の一、500口ほどの申し込みがあるとのこと。前の物件を購入したリピーターからのも多く、小口販売であることを活かしてさまざまな種類の物件を少額ずつ購入する方もいらっしゃいます。分散投資の側面も持ち合わせているのです。

利回りや相続税対策など不動産投資のメリットを活かしつつ、小口化して所有することで使い勝手の良さも実現させた「アセットシェアリング」。新たな不動産の投資手法として注目です。

高級車が趣味の富裕層を狙え、「ガレージアパート」

続いてマイクを手にしたのはシンボリックシティーの山口氏。同社は2018年1月に「グッドシェアーズ」より社名変更しました。前回のフェアでは、旧社名のとおりシェアハウスの運営会社として出展されましたが、現在はそれ以外の物件も取り扱っています。
そのなかで、同社の今期一押しとして紹介されたのは「ガレージアパート」。聞き慣れない言葉に聴衆の期待は高まります。

ターゲットはずばり富裕層。たとえば普段は六本木に住み、週末になるとタワーマンションの機械式の駐車場から愛車を引っ張りだして、房総半島でフェラーリやランボルギーニを乗り回す……というライフスタイルの持ち主です。紹介されたスタイリッシュな建物は、リビングのソファでワインを傾けながらガレージの愛車を眺められるつくりになっており、まさに高級車の隠れ家のような存在になっています。
もちろん、一般的なアパートと同様の募集をかけたのでは、賃貸付けできません。同社は昨年より高級車クラブを立ち上げ、全国約3,000人の会員、すなわち借り主候補を獲得しているそうです。

ここから、モデレータ・内藤忍氏の熱い高級車好きトークが始まります。
高級車の持ち主は、必ずその置き場所に頭を悩ませるそう。都心で走らせても面白くないし、2億3億を超える希少性の高い車になると盗難リスクも高まります。内藤氏の知り合いも、ガレージの場所は極秘にしているほど。
また、医者や弁護士のように、高収入だけれど華美に見られたくない職業の方もいらっしゃいます。自宅付近で高級車を乗り回していると「金儲けしやがって」という目で見られてしまうため、地元では一般的な自家用車に乗り、高級車は地方に置いておくことになるのです。

こうした特性より、ターゲットは一度契約するとなかなか退去しません。そして富裕層なので家賃滞納や値下げ交渉される可能性も低い。さらにずっと住む物件ではないし、愛車を置いていることもあり、きれいに使ってもらえるそうです。オーナーとしてはかなり管理が楽といえます。
もちろん物件自体も、契約者を逃さないよう配慮しています。高級車のバンパーがこすれないよう段差の無いつくりですし、セキュリティも完備。「駆け付けサービス」と称して「愛車のエンジンをかけておいて」「洗車しておいて」といった要望に応えられるようにもしています。

気になる投資金額とリターンはというと、例として紹介された木更津の物件(既に売約済み)は4棟12部屋で2億200万円。賃料は相場のアパートの1.2~1.5倍で、表面利回り8.32%とのこと。次の物件としてフェア当日は1.2億・2億・2億の3物件を販売していました。
地銀を使ったローン(条件によるが2%前後)も利用できるので、金利差を取りながら、他には無い差別化された物件に投資できるのが「ガレージハウス」の魅力と分かりました。

湘南好きによる湘南好きのための「湘南シェアハウス」

最後は初出展である湘南レーベルの藤原氏より、シェアハウスの説明が始まりました。同じくシェアハウス事業を展開するシンボリックシティーの山口氏のコメントも加わります。
そもそも同社は社名のとおり、湘南に限定してホテル、飲食、住宅事業を展開しています。不動産会社というより、湘南エリアにさまざまなサービスを提供している会社です。

シェアハウスと聞いて記憶に新しいのが「かぼちゃの馬車」のサブリース問題。800~1,000棟のシェアハウスをオーバーローン利用で富裕層に販売し、手出しゼロで家賃収入を得られるとうたっていましたが、今月より急にサブリースの支払い停止を宣言したのです。
この事件で「シェアハウス=悪い、危険」というイメージが定着してしまい、シェアハウスを扱う会社への反響もかなりのものだったそう。もっともシンボリックシティーは、事件を受けてのマスコミ取材に真摯に対応し、「運営がしっかりしている会社」として取り上げられたことから、かぼちゃの馬車の被害者からの問い合わせが多く寄せられたそうです。

かぼちゃの馬車の問題は何だったのでしょうか。
同業者から見れば、「無理なビジネスモデルであったこと」と「売りっぱなしで管理の体制がずさんだったこと」の2点が挙げられました。
そして、同社のシェアハウスでも駅近物件は高稼働が続いていることから、他の不動産投資同様、賃貸需要の高いところに投資することが大切との結論に至りました。

それでは、今回初出展の湘南レーベルのシェアハウスをみてみましょう。
湘南限定で物件を開発している同社は、まずは入居者を募るところから始めています。「湘南シェアハウス部」というコミュニティをつくり、会員を1,500名ほど集めているのです。そのうち5~10%が同社のシェアハウスに入居しており、それを約1万人まで増やすことが目標だそうです。
また、同社はホテル事業も展開しているため、共用部分の清掃など運営管理はお手のもの。先述のかぼちゃのように「管理体制がずさんであった」という心配はなさそうです。
立地は湘南の主要駅近く、または「海近」。海に憧れて移り住む方も多いため、入居者に向けて湘南で仕事を紹介するサービスも行っています。物件の価格帯は1億~1.5億で、地銀との半提携によりローン(条件によるが1~3%)も利用可能です。

全体を通して藤原氏のお話から伝わってくるのは「湘南愛」。セッション後にブースを訪ねたきも、「シェアハウス事業に限らず、我々はとにかく湘南を盛り上げたいんだ」とのコメントが印象的でした。
これほどゆるぎないコンセプトで運営されているのであれば、世間を騒がせて湘南ブランドに傷をつけるようなことはしないはず。ぜひとも同社の想いに共感できる、湘南を愛する投資家に投資いただきたいと思いました。


不動産投資はとにかく「立地」が命。今回取り上げられたニューフロンティアの不動産は、他とは差別化された物件なだけに、「なぜその立地でニーズが得られるのか」をよりシビアに見極めることが必要になります。とはいえそれも素人には限界がありますから、同じくらい重要になるのが信頼できる業者から購入し管理を委託することです。今回登壇された3社は、立地の選定はもちろんのこと、物件を利用するターゲットを的確に搾り、こちらからターゲットを見つけ囲い込んでいく攻めの姿勢も取っていました。
トラブルに巻き込まれないためにも、物件や業者選びにおいては、今回のようなイベントに参加し、複数の業者から直接話を伺って判断することが大切だとあらためて認識しました。(レポーター:月波)

第8回 世界の資産運用フェア

第7回世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

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