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不動産投資ニュース

戸建ての建物価値はわずか20年でゼロになる」は本当か?

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戸建ての建物価値はわずか20年でゼロになる」は本当か?

戸建てはマンションより資産価値が低くなりやすいと言われているそうです。土地の値上がりが期待出来ない郊外の戸建て住宅は評価が下がっているようです。また、建物評価も20~22年で0になると言われていますが、本当でしょうか。
筆者は一昨年、築10年、築15年、築30年の中古住宅の取引をしました。この記事では新築時、注文住宅は平方メートル単価28万円、分譲住宅は16万円とのことです。築22年の取引データでは平方メートル単価3万円程度まで下がり、それを過ぎると解体費用が掛かることから、マイナス評価になるそうです。

筆者が売却した、築30年の物件は、土地評価額から解体費用分を差し引いた金額で建売業者に売却しています。安い金額での売却でしたが、査定から決済まで2ヶ月程度でした。
では、築15年で売却した住宅はどうだったでしょうか。
駅から徒歩4分の立地、街並みの美しさもあり、建物金額は1600万円。平方メートル単価12万円程。

購入した築10年の住宅は、180平方メートルを超える二世帯住宅。建物金額は2000万円。平方メートル単価は10.6万円。
土地と諸費用を加えると4200万円と中古住宅としては高額になるので、建物の平方メートル単価は下がっています。
売却した物件、購入した物件の両方で「スムストック」という評価方法を使った取引を行っています。簡単に説明すると構造部分を50年、内装部分を15年を耐用年数と考えて評価する方法です。

(例)建物購入価格:2,500万円の場合
築21年 中古価値は、スムストックの場合、759~1,012万円。
一般査定では、評価が0になる場合が多いですが、高い評価の場合1000万円近くになります。平方メートル3万円だと400万円くらいの評価です。

全ての戸建て住宅の建物評価が築22年を過ぎると0近くになる訳では無く、きっちりと建てられた住宅、例えば「次世代省エネ」をクリアしている住宅や、「住宅性能表示制度」を利用した住宅、「長期優良住宅」などはしっかり評価されています。

2000年以降に建築された中古住宅がお勧め

現在取引されている中古住宅は築22年以上の物件が半数程度あります。築15年程度までの中古住宅は全体の3分の1程度です。
建物評価の高い住宅の中から、価値のある中古住宅を探すのがお勧めです。

筆者の購入した中古住宅は、築10年で新築時の半額程度の金額ですが、劣化対策等級3の住宅で、3世代(おおむね75~90年)大規模改修を必要としない建物です。標準的な新築建物より、構造躯体の修繕に掛かるまでの時間は長いのです。
12年後の築22年で売却する時でも、50年程度持つ性能です。この住宅は平方メートル3万円になってしまうのでしょうか。それとも、もう少し高い値段で売れるのでしょうか?
10年以上先のことを、少し楽しみにしています。

参考:DIAMONDonline
『「戸建ての建物価値はわずか20年でゼロになる」は本当か?』2018年2月15日
http://diamond.jp/articles/-/159823

すいよう
すいよう 

自宅投資・ワンルームマンション投資で60歳までに1億円??つくるのが目標。
月100万円のキャシュフローを実現。
▽50代住み替え 実家の売却と二世帯住宅
http://nedeco.org/                         

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