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不動産投資未経験者の若者を取り込め!

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不動産投資未経験者の若者を取り込め!

1.最近の投資信託の潮流

2018年3月6日付日本経済新聞に“投信未経験若者 取り込め”との見出しで、投資信託運用について、これまでの短期主義から長期運用へのシフトを表す記事が出た。すなわち、目先の利益を重視し長期の資産運用にはさほど興味がない、というバブル経済以降の典型的な日本の投資家は高齢化が顕著で先細りが確実。それに代わり、“低コストで楽で効率の良いもの“を好む今どきの若者を、低コストの投信マーケットに取り込め、というもの。将来の資産形成のためには、私もこの手法に大賛成である。短期売買を繰り返すことで売買手数料を何度も支払ったり、高い保有コストを支払ったりすることなく、インデックス投信等の低コスト商品の積立でじっくり時間をかけて資産形成する方が成功の可能性が高いと考えるためである。

2.不動産投資にも同じことが言えるのでは?

前項で紹介した新聞記事を読みながら、“短期主義から長期運用へのシフト”は不動産投資マーケットにも全く同じことが言えるのではないか、と思った。すなわち、一棟アパートの売買を繰り返しながら大きなキャピタルゲインの獲得を狙ったり、手厚いキャッシュフローを狙って地方の高利回り物件を物色するような不動産投資手法はもう古いのではないだろうか。それよりも、利回りは決して高くないものの比較的安価で空室率の低い、都心・中古・ワンルームマンションのような投資手法が、これからの潮流と考える。リーマンショック前後の時代は、割安な大穴物件が比較的手に入りやすく、都心・中古・ワンルームマンションなど効率の悪い物件に投資するよりも、金額の大きい一棟ものや高利回りの地方物件に投資する方がより短期で収益を獲得できたかもしれない。

しかし、昨今の不動産投資ブームでそういった大穴物件が少なくなっている。加えて、人口の東京一極集中等で、地方物件の賃貸付けが難しくなってきている。これらを考慮すると、短期で収益獲得を狙う不動産投資は難易度が高くなってきてしまった。その代わり、薄利であっても空室率が低い都心・中古・ワンルームマンション投資で、時間をかけながらも比較的堅実に収益獲得を狙う手法がこれからの潮流になってくるのではないだろうか。

3.不動産投資素人である私の経験から

私は、山手線沿線かその内側に位置する中古ワンルームマンションばかり複数戸所有している。一般的なサラリーマンで不動産投資を始めて2年のド素人ではあるが、日に日にこのストラテジーへの自信を深めている。確かに利回りは高くはなく、月々のネットキャッシュフローも微々たるもので、不動産投資を始めてから普段の生活ははっきり言って何ら変化はない。自宅も高い家賃の家に引っ越すことなどなく現状維持で、外食も近所の居酒屋ばかりである。でも、将来への備え、定年後の不労収入の仕組み作りはうまくできたと自負している。

具体的には、これまで将来への貯えとして行っていたコストの高い金融商品を選別して解約し、割安なものだけ残した。その代わりに、自分の許容範囲内での金融機関ローンを活用しながらレバレッジを利かせて都心・中古・ワンルームマンションを複数戸購入した。スタートしてからおよそ2年が経過し、ほとんどの物件でテナントの入れ替えを経験した。しかし、1か月以上家賃が未収入だった物件はなく、ほとんどが2~3週間の空白のみである。管理会社の頑張りにも感謝であるが、立地が最も奏功していると考えられる。

4.若者の都心・中古・ワンルームマンション投資のススメ

都心・中古・ワンルームマンション投資は、実を結ぶまでに時間がかかることがネックである。なぜなら、一般的には何十年とローンを組んで、そのローンを完済するまではまとまったキャッシュフローが出ないからである。従って、この投資ストラテジーは特に時間を味方にできる若者に向いていると考えられる。

若者が早い時期に都心・中古・ワンルームマンション投資を開始し、無理なく計画的にローン返済を進めていけば、将来の備え・将来の不労収入の仕組み作りが成功する確率は非常に高いものと考える。もちろん、このストラテジーはローンを組めることが前提であるため、ある程度の年齢や属性が備わった人に限られるものではある。

しかし、時間をかけて属性を変えることは十分可能だし、終身雇用制が揺らいできた昨今の日本のサラリーマン環境を鑑みても、サラリーだけに頼ることはリスクが高すぎる。若いうちは、まずはサラリーの中から低コストの金融商品の積立てをする。そして、金融機関ローンでレバレッジを利かせながら、低利回りでも比較的堅調な都心・中古・ワンルームマンション投資で将来の不労収入の仕組み作りを始める。この方法は、将来への備えとして非常に合理的な方法のように思う。

参考: 2018年3月6日付日本経済新聞朝刊
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO27698840V00C18A3EE9000/

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