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頭金なし。低金利時代ならではのフルローンの考え方とは

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頭金なし。低金利時代ならではのフルローンの考え方とは

2018年2月9日にAll Aboutマネーに掲載された”あえて頭金を使わない「安心なフルローン」という考え”という記事には
”「頭金を用意しない住宅購入」をお勧めする内容ではありません。頭金は用意しているが「購入時に使う」のと「預金として取っておく」のと、どちらが「より安心なお金の使い方か?」との視点で考えています。”と注意書きがされています。
通常、住宅を購入する時は、頭金部分になる自己資金をある程度用意します。
その頭金として用意した現金を購入時に使ってしまうのか?それとも、預金として取っておいて、違う使い方を考えるのか?どちらがいいのでしょうか。

フルローンは状況と考え方次第

筆者の考え方は、物件購入金額の1割から2割程度もしくは、借入金に対する年間返済金額と同等くらいの手持ち資金の用意は必要だと思っています。
手持ち資金が貯まるまで、物件購入を遅らせるかどうかは、「年齢」による部分がありますが手持ち資金がある場合、物件購入に全て使ってしまうのが良いのかどうかという考え方です。

紹介している記事では、頭金を物件価格5000万円の2割1000万円を支払い、借入金額4000万円の場合とフルローンで5000万円を借りた場合のシミュレーションをしています。さらに、11年目で1000万円を使い、繰り上げ返済をした場合との比較をしています。
事例では、1%と2%の場合が紹介されていますが、現在は変動金利の場合1%以下です。過去30年を振り返ってみた場合、低金利が続いている状況といえます。

リスクヘッジとして頭金相当額を株式などでキープしておくという手も

住宅ローンの場合、購入した物件から家賃収入を得ることは出来ません。自分の力で返済を継続する必要があります。特別な出費への対応や、教育資金や老後資金の準備のためには、手元資金として、残して置くことも大切だと思います。

筆者の場合、過去3回自宅を購入していますが、手元資金として物件の1割以上の金額は用意していました。物件購入の頭金として使ったのは、契約手付金として払った分のみです。払った分についても、後から融資が実行されて戻ってきています。
返済を継続するためには、手元資金が厚いほど余裕ができ、給与や賞与の変動があっても苦しむことはありません。預貯金の状態では無くても、投資信託や株式でも流動性の高い資産であれば良いと思います。

フルローンを活用して返済しながら貯めていく

手元資金が充分ある状態で、あえてフルローンを活用する。金利が安い時期ならではの住宅購入方法です。住宅資金の後には、教育資金・老後資金と次々とハードルが待ち構えています。フルローンでも、問題がない返済比率の物件を購入すれば、次の資金計画も余裕のある状態でスタート出来ます。

頭金相当の1000万円は確実な運用を行うべきです。住宅ローンの金利が上がった時は、繰り上げ返済をする等のリスク対策が出来ます。教育資金の一部と老後資金の一部を、住宅ローンの安い金利で借りていると考え、時間を有効に使い『返済しながら貯めて行く』イメージで将来資金を用意すれば良いのです。

手持ち資金は筆者のように、収益不動産の頭金や諸費用としても使うことも出来ます。借り入れ余力があれば、ワンルームマンション等の投資も可能で、老後資金を着実に準備することが出来ます。

参考: All Aboutマネー 2018年2月19日
あえて頭金を使わない「安心なフルローン」という考え
https://allabout.co.jp/gm/gc/473191/

すいよう
すいよう 

自宅投資・ワンルームマンション投資で60歳までに1億円??つくるのが目標。
月100万円のキャシュフローを実現。
▽50代住み替え 実家の売却と二世帯住宅
http://nedeco.org/                         

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