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頭金は必ず必要?高金利時代と低金利時代の住宅戦略の違い

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頭金は必ず必要?高金利時代と低金利時代の住宅戦略の違い

前回、「35年ローンを安心して組める年齢は30歳前後と言われる理由」について書かせていただきました。
今回、読ませていただいたのは、当時30歳で千葉県の郊外で住宅を取得した方のお話しです。

■金利の高い時代は、高額の公的融資は受けられない

条件設定(参考記事の設定者です)

Aさん(当時30歳 現在58歳)
・年収:700万円
・物件価格:4300万円
・自己資金:800万円
・借入額:3500万円(住宅金融公庫融資)
・金利:5.5%(11年目以降7%)/元利均等返済/ボーナス払いなし
・返済期間:35年

この条件設定と、

約30年前にマイホームをローンで購入した人たちが、定年を迎えつつある。
その老後は厳しい。当時の金利は高く、4000万円の物件であれば、総返済額は8000万円を超える。
家を売りに出そうとしても、駅から遠い戸建てを買う人はいない。
銀行に言われるがまま、高金利を払い続けてきた結果、老後の暮らしはカツカツだ。
そうした「悲劇」を繰り返さないポイントとは——。

という事で、事例が紹介されています。
これは、良くあるストリーなのでしょうか??

筆者は、1991年に千葉県で住宅金融公庫を利用しています。(当時27歳、現在53歳)
当時の公庫の融資手引きが手元にあるので確認する事できますが、このような借り入れをすることが不可能なことがわかります。

事例のAさんが購入された物件は、千葉県の一戸建て住宅です。
まず、当時の公庫の返済期間ですが、マンション等の耐火構造は35年返済が可能ですが、簡易耐火構造(軽量鉄骨造)は30年、木造住宅は、高耐久住宅以外は25年です。「返済期間35年」の条件設定は現実的ではありません。

つぎに、借入出来る金額は、地域・面積によって変わりますが、5.5%の通常融資で1200万円。
6.8%の特別加算で 800万円、合計2000万円が限度です。
借入に必要な年収条件ですが、この2000万円を借入する場合、必要最低月収で、35年571,000円、年収6,852,000円必要です。(ステップ償還を使わない場合)

仮に、借入金額3500万円住宅金融公庫で借りられる場合の必要年収は、全て5.5%で借入出来たとして、35年で11,270,000円、25年では12,894,000円も必要になります。ステップ償還を利用する場合でも、10,285,800円です。
1990年頃の融資規定では、700万円の年収の場合公庫では2000万円程度しか借りることが出来ず、年金融資や財形融資を併用するか、販売業者提携の銀行ローンを使うことになります。

25〜30年程前は、現在と違い融資制度は厳しく、銀行も個人のローンは積極的ではありませんでした。
2割の自己資金でも、借入出来ない場合も多かったのです。

筆者が購入したマンションは、物件金額が1000万円安いこと。3%の勤務先融資を使うことが可能だった為、購入することが出来ています。
総返済額が8745万円になるような物件を事例のAさんは、返済期間・年収の制限等から、実際には購入出来なかったと考えらます。

著者の場合、結婚と同時に70平方メートルのマンションを購入していますが、30歳・年収700万円で、郊外に一戸建てを買う事例は少ないのではと考えています。
1990年当時の一戸建ての購入は、金利も高く不動産価格も高かったので、購入出来る方の属性は、子供が小学生に上がる時期よりも少し遅いくらいで、年齢的には35〜45歳前後、年収がもう少し増えていないと難しかったと思います。

今から28年前1990年頃は、現在のような銀行ローン金利が0%台、頭金が少なくても借入が出来る状況では無かったのです。

■頭金がいらない時代のマイホーム購入戦略は

記事の中もうひとつの事例として、20〜30代の若者の事例が書かれています。
結婚が決まる前にデートの途中で「分譲マンション」モデルルームを見学。話が盛り上がって、『買って一緒に住もうか』と一気に結婚する運びとなった話が紹介されています。
不自然な話と紹介されていますが、筆者も結婚と同時に買ったマンションの現地見学のときに、『ここに一緒に住もう』と話しをしているので、似たような事例と考えていました。

記事では、「頭金0円」で5000万円の物件を半ば衝動買いしたのはいかがなものかと言わざるをえない。
やはり結婚当初は賃貸に住み、物件価格の1〜2割の頭金が貯まったタイミングで購入するのがセオリーだろう。と書かれています。

金利が低く、頭金も多く用意する必要がない借入しやすい時代に、古い時代の名残のような、物件の買い方で良いのでしょうか。

頭金が貯まるまでの時間でも、住居の家賃は掛かります。25〜30年前であれば、組めなかったローンが現状では可能です。
金利負担と家賃負担を考えるなら、無理がない返済であれば、なるべく早く購入するほうが、「人生100年」時代には、有利になると考えています。

最初に購入する物件は、売却や貸すことを前提にして、無理のない金額の物件にして、返済しながら預金を増やして行きます。賃貸に住み頭金を貯めるように、住替え資金を貯めれば良いのです。
住宅取得控除は、繰り返し使うことが可能です。売却時に差損が大きくならないことが前提ですが、若い時期から、住宅を購入することも財産形成には欠かせない視点だと思っています。
筆者の場合、勤務先の低利(当時は3%でも充分低利でした)融資を利用して、事例のように、『変則的なプロポーズ』をして資産形成しています。25年のローンが終わった現在は、お金を産み出す資産に変わっています。

■35年ローンで借入しますが、25年ローンのつもりで預金する

住替え資金の貯め方ですが、25年ローンのつもりで、銀行口座に入金する方法があります。
3500万円借入た場合、金利0.625% 35年92,801円,25年126,048円。
差額33,247円を貯めても良いのです。年間40万円の差額ですが、積み上がれば大きな資産になります。

頭金を入れない購入は、価格が下がってしまった時に売れないことからリスクが大きいと言われています。
差損を埋める預金があれば、売れる形を作れます。リスクを回避するなら、購入した後も預金をしていくことが重要になります。

住宅の取得は、ローンの支払い以外の預金が大切になってくるのです。
特に、住替えを考えている方は繰り上げ返済では無く、手元に現金・預金を残して置くと、色々な選択肢を得ることが出来ます。

前回も書きましたが筆者の考え方は、早い時期に1件目の自宅を取得し、ローンの完済年齢を早めることです。
収入に見合った物件を早く購入することで、次の住み替え計画を考えるのです。
住み替え計画が、全て上手く出来るとは限りません。
5年・10年のスパンで考えて、計画を修正すれば良いのです。子供の進学、親の介護等、予想以上の状況が訪れることもあります。住み替えを前提とした計画であれば、対応することが可能になってくるのです。

「人生100年」時代の住宅戦略は、自身の年齢、家族の年齢を考えながら住宅ローンを計算して、物件を選んでいく必要があります。

参考:PRESIDENT Online 2018年5月10日
4000万物件に8000万払った50代の末路
http://president.jp/articles/-/25105

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すいよう
すいよう 

自宅投資・ワンルームマンション投資で60歳までに1億円??つくるのが目標。
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