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1,000万円以下から始める先進国不動産投資│第8回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

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1,000万円以下から始める先進国不動産投資│第8回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第8回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session3 1,000万円以下から始める先進国不動産投資

■日時:2018年6月24日(日) 11:30〜12:00(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤 忍 氏
■ゲスト企業:ステイジアキャピタルジャパン株式会社
■レポーター:木下純平


 

先進国不動産投資と聞くと、よくわからない、怖い、といった印象が強いというのが一般的ではないでしょうか。また不動産投資の中でもなじみが薄い手法でもあることから当初はこのテーマにどれほどの聴講者が集まるのか半信半疑でした。しかし、いざふたを開けてみると、オープンと同時に座席は最前列から埋まっていき、最終的には超満員、立ち席ができるほどの人気となりました。
お金を持っていそうな年配者だけでなく20代と思われる若者まで、みんな真剣な眼差しをセッションに向けていたのが印象的です。
タイトルの「1,000万円以下」というテーマのとおり、比較的低価格な所に魅了された方も多かったと思います。しかし、それだけでなく特に若者は、将来の資産形成に向けて真剣に様々な投資方法を学ぼう、という姿勢が強まってきていることの表れだったように感じました。

セッションは、始めにモデレータである内藤氏より先進国不動産投資の全般的なお話があり、続けて本日のゲスト企業であるステイジアキャピタルジャパン株式会社吉岡氏より物件紹介も含めてより具体的な説明という流れで進行しました。

冒頭に内藤氏から聴講者に対して「既に先進国不動産を持っている方はどれくらいいますか?」との質問がありました。100名超の中から挙手した人は5名ほど。ここからも、先進国不動産投資のなじみの薄さがうかがえます。では、なぜ先進国不動産投資なのでしょうか?

リスクの回避と価格上昇期待

まず一つめの理由は、新興国投資に比べると、先進国不動産投資では地政学リスクや法的リスク等が非常に低い、ことが挙げられます。
例えば資金決済。米国不動産投資では決済の際、エスクローと言われる弁護士の口座にまずはお金を預け、実際に物件の引き渡しがなされてからデベロッパーにお金を支払います。
一方、新興国は販売会社へ直接支払うということもあり、なんらかの不都合でデベロッパーにお金が渡らずそのまま引渡しがなされない、という普通では考えづらい出来事が起こるリスクもあるのです。

また、所有権登記による法的な拘束力も往々にして先進国の方がしっかりしています。新興国でも国がしっかり所有権を認めているところもありますが、所有権の法的な拘束力の強さや登記のプロセスがしっかりしている点は先進国の方が安定しているといえるでしょう。
地政学リスクもあります。例えば内乱が起こるとか、政権交代で法律が変わるとか、新興国では神経質にならざるを得ないリスクも先進国においてはそれ程気にする必要はありません。海外不動産投資でも、米国、英国、ドイツ等々の先進国不動産投資は、そういった面で比較的安定しているといえます。

安定したインカム収入と流動性

先進国不動産投資の2つ目のメリットに、安定したインカム収入が期待でき、売却しやすく出口戦略を立てやすいという点があります。テナントが既に入っている中古物件であれば、インカム収入について予想しやすく堅い賃貸経営が見込まれます。一方、新興国の物件の場合はプレビルド物件が多く、割安で早いうちに物件を購入できキャピタルゲインを狙いやすい反面、物件自体が完成しないリスクや、完成してもきちんとテナントが入り安定した家賃収入が見込めるのか不透明、といったリスクが存在するのです。
流動性についても、一般的には先進国不動産の方が将来的に次の買い手を見つけやすく、手放したいときに現金化するのにそれほど時間がかからない点もメリットといえるでしょう。
新興国は、国によってばらつきはあるものの、次の買い手を見つけるのに数か月時間がかかるケースも多々あります。新興国物件は、景気が良くなってくると大量にコンドミニアムが供給され、需要と供給の関係が一時的にアンバランスになることも多くあるためです。

タックスメリット

3つ目の目的はタックスメリットです。先進国不動産投資を行う人の多くはこの目的で投資しています。つまり、資産管理会社であれば法人税の圧縮、個人で年収の多い人であれば所得税の圧縮が合法的に可能となります。具体的には日本の居住者の場合、確定申告の際に日本固有の税制によって、法定耐用年数を超えた不動産についてより多くの減価償却費を計上することができる点を利用します。
ポイントは築年数が法定耐用年数を超えた物件であるということです。
法定耐用年数を超えるような築古物件の場合、日本だと賃貸経営などが難しくなり取り壊されるケースが多くなります。一方、米国ではリノベーションの文化が根付いており、変わらず賃貸がされるなど、建物自体の価値が落ちにくい。築50年や70年の物件でも普通に売買されているのです。また、海外先進国不動産は物件価格に対する建物割合が高いことも減価償却費のメリットを享受しやすい状況となっています。
これら海外先進国不動産の特徴を生かしながら、減価償却費を最大限に活用し課税所得を抑え節税する、という点がこの投資の大きなメリットとなっています。

しかし、このタックスメリットに関しては国税庁により毎年のように税制改正が警戒されています。どこかの時点で急に税制が改革されこの節税メリットがなくなる可能性があります。昨年も同様の話題があったものの、結局この件の税制改革は見送られ現時点では引き続きこの節税メリットは残されています。今年も年末近くになれば昨年同様の懸念が強まり、こういった節税目的の先進国不動産の駆け込み需要も強まることも考えられます。そうなる前に、今のうちから先手を打って検討してみるのもよいでしょう。

具体的にどういった物件があるのか?

それでは、具体的にいったいどのような先進国投資物件があるのでしょうか?

①キャピタルゲインを狙う不動産開発投資
お金を予め投資し、開発を待ちながら土地価格の上昇を待ちキャピタルゲインを狙う、という手法です。
この手法を得意とする出展企業はウォルトン社です。同社の特徴は、大規模に土地を購入・開発し土地の利用制限を変えていき、販売業者等々へ販売することです。例えば、更地を取得し、開発することで道路用地や住宅用地に利用制限を変え、業者に販売しキャピタルゲインを狙っていきます。
今回の紹介物件はブラゾリア・フィールズ(ヒューストン)。雇用人口の増加数が全米トップレベルの成長エリアであることが特徴。また、所有権をきちんと登記することができます、小口化して一万米ドルから投資が可能で「相続者の指定ができる」、「売却まで特別な手続きは不要」、といったメリットがあります。ちなみに、同社の過去実績は、8.8年で平均2.45倍のリターンを上げています。

②インカムゲインを狙うレジデンス物件
賃貸需要の強いエリアで着実に家賃収入を狙う手法です。外貨で定期的な収入が入るので、円資産のみならず為替のヘッジにもなります。
この手法の専門企業はステイジアキャピタルジャパン株式会社です。紹介物件は英国の新築学生マンション。インカムゲインを狙った投資で、5年間でネット年8%の利回り保証付き、立地もよく1100万円くらいから購入できます。Brexit(ブレグジット)等でイギリスポンドも安いことから、これからポンドが回復してくると予想している方には為替メリットも期待できる案件となっています。

③節税を狙う木造築古物件
法人税・所得税の節税を狙う手法です。
専門企業は株式会社シンボリックシティです。紹介物件はハワイオアフ島の木造戸建て物件。家賃収入を得ながらも加速度償却にて節税が可能な物件であることが特徴です。ハワイオアフ島の特徴は「地価の下落リスクが低い」、「木造物件の耐用年数22年を超えている物件も多く加速度償却が使いやすい」、「人気のエリアで売却時も有利」、「ローン利用も可能」、といったメリットがあります。
この手法のもう一つの出展企業はドイツ不動産専門業者の株式会社ウィンドゲートです。紹介物件はドイツベルリンの木造築古物件。建物比率が70%で加速度償却も可能であることが特徴です。

ゲスト企業:ステイジアキャピタルジャパン株式会社

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同社は本日フェアではイギリスの新築物件とアメリカの中古物件の両方で出展していました。
節税目的の投資は所得の高い方限定になりますが、先進国の不動産に直接的に興味のある方向けにも対応できる物件として、現在学生数が急増しているイギリスの学生寮の案件も出展したとのことでした。

まず米国中古物件は、テキサス州ダラスでダウンタウンから車で10分程度の場所で、2000万円から購入可能です。
西京銀行の海外不動産融資サービスでは、物件価格の50%まで金利2.8%からの利用が可能です。(注意:利用には審査が必要です。)
その他、6年間の満室補償付きであることから、減価償却メリットを享受しながら、6年後売却してもよいですし、引き続き長期保有してもよいでしょう。家賃収入、節税、価格の上昇期待、為替等々トータルでメリットを狙いやすい物件といえます。

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そして、この物件で節税の仕組みが簡単に説明されました。物件は34戸からなる低層マンションで、一部屋を分譲マンションとして販売します。中心価格帯は19万1000ドル。テキサス州は建物比率が非常に高いという特徴がある中でも、とりわけこの物件は93%と極めて高くなっています。建物比率が高いということは、減価償却メリットが効率よく取れるということ。場所も非常によく、高級住宅地の手前にあるような立地でもあります。4年間での加速度償却を活用できるということは、建物価格(購入価格の93%)177,630ドルを4で割ると44,000ドルであり、おおよそ480万円の課税所得が毎年圧縮されるイメージです。

ただしこの手法の注意点としては、減価償却すると簿価がどんどん下がり、売却すると売却益がより多くかかる、という点が挙げられます。加速度償却で得られる節税メリットが、物件売却益にかかる所得税よりも大きい場合に限り有効な手法といえるでしょう。
また、この手法を狙う投資家は物件の良し悪しを重視しない、建物比率のみしか見ない、という特徴があるとのこと。物件購入を検討する際には、管理状況やテナントの属性をきちんと調べるなど、不動産賃貸経営における基本的な要素はしっかりと確認する必要があります。
その点、ステイジアキャピタル社では、アメリカでの賃貸管理数が1104室で、その稼働率は92%と高稼働率を誇ります。また、現地スタッフもテキサスに8名の日本人スタッフを配備するなど、売りっぱなしではなく長い目で見たサポート体制が整えられています。


本セッションでは一言で不動産投資といっても様々な目的があることを知ることができました。従って、まずは投資家自身がどういう目的で投資をしようとしているかを明確にすることが重要といえるでしょう。そうでなければ、せっかくの良い投資物件でも、その投資家にとっては間違った手法となることもあり得ます。
また、こういったフェアで様々な海外不動産情報を得やすくなっていることや、邦銀によるローンも用意されていることから、海外不動産投資が益々身近に感じられるようにもなってきました。特に今後の時間が多く残されている若者にとっては、将来に向けた資産形成として海外不動産投資も有効な手法の一つになると思われます。(レポーター:木下純平)

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第9回 世界の資産運用フェア

第8回世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

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