×

ログイン

会員登録はこちら

ハイリスクでハイリターンを目指す新興国不動産投資のコツとツボ│第8回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

不動産投資タグ:          

LINEで送る
Pocket

ハイリスクでハイリターンを目指す新興国不動産投資のコツとツボ│第8回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第8回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session5 ハイリスクでハイリターンを目指す新興国不動産投資のコツとツボ

■日時:2018年6月24日(日) 13:45〜14:15(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤 忍 氏
■ゲスト企業:センチュリー21富士リアルティ、Tanichu Assetment Co.,Ltd
■レポーター:木下純平


 

セッション開始から会場はほぼ満席の状態。長引く低金利政策からくる運用難の時代に魅力的なハイリスクハイリターンのタイトルからか、来場者の新興国不動産投資に対する興味の強さがうかがえました。
しかし、冒頭にモデレータの内藤忍氏から来場者に対する「既に新興国不動産を所有していますか?」の問いに対して挙手したのは5名ほど。まだまだ日本の投資家にとっては馴染みの薄い投資対象のようです。

新興国不動産投資のメリットは?

先進国不動産投資はどちらかというとインカムで安定した収益、または築古物件で節税を狙うことが有効な投資対象。それに対して新興国不動産投資は、値上がりに伴うキャピタルゲインや、将来的な賃貸付けと家賃上昇に伴うハイリターンを狙う投資といえるでしょう。

①キャピタルゲイン

日本人にとって新興国とは、地理的なこともあり東南アジア諸国が中心となります。これらの国々の特徴は人口増加エリアであることともに、平均年齢の若い人口が多いことも大きなポイントです。人口が増えれば不動産賃貸需要や購入需要が継続的に強まり、将来的な価格の上昇が期待できるということになります。また、インフレ率も重要。最近は少々落ち着いてきてはいるものの、それでもやはり先進国よりは断然高く、インフレによる価格の上昇も期待できます。

②インカム収入が比較的高い

利回りで考えると日本国内よりは新興国は高めに出るところが多く、家賃の上昇期待も大きいとます。インフレや周辺の物件価格の上昇における家賃アップが狙えるためです。

③歪みからの超過収益

間違ったプライシングがされているケースがみられることも新興国不動産の特徴です。例えば、高層階と低層階の価格が同じなどフロアによって値段を変えなかったり、インフラの整備期待が価格に加味されていなかったりといったケースです。その場合、早く買った人にとっては、先行者メリットが得られることになります。こういう歪みを狙って収益を狙っていけることも新興国不動産投資の特徴です。

逆に新興国不動産投資のデメリットは?

①政治経済リスク

政変が起こりやすい、経済も脆弱であることからファンダメンタルズも弱い、というところは先進国よりも当然リスクが高くなります。

②供給過剰リスク

成長により人口増加するのはいいが、一気に大量に供給すぎて一時的に需給バランスが崩れ、値崩れが起きるというリスクがあります。
これもエリアによって差が出ることから、当たり前ではありますが、良いエリアの良い物件を見極めるということが重要になってきます。

③管理会社の選択

テナント付けを含めた管理をしっかり行う現地の管理会社を見極めることが重要です。

④流動性リスク

「売却したいときにしっかり売れますか?」ということです。不動産は、金融資産に比べると一般的に流動性が低いといわれており、新興国不動産は物件によっては売却が難しいケースが出てきます。大幅に価格を下げないと売れない、買い手を見つけてくれるような仲介会社が見つからない、といった具合に、人気のないエリア、物件だと流動性に苦労する場合があることは大きなリスクです。

では具体的にどういった物件に投資すれば良いのか?

①大原則は外国人が所有権をとれる国に投資する

少なくとも建物の所有権は取れる国・物件でないと投資は難しいといえるでしょう。
例えば、中国、インドネシア、ラオス等々では、現地の人の名義を借りて購入することはありますが、そういった国々は現時点においては投資対象外にした方が良いです。日本近辺の新興国で投資対象となり得るエリアとしては例えば以下が挙げられます。

マレーシア:クアラルンプール
タイ:バンコク、パタヤ、シラチャ
スリランカ:コロンボ
ベトナム:ホーチミン
フィリピン:マニラ、セブ
カンボジア:プノンペン
バングラデシュ:ダッカ
等々

それぞれ一口に新興国とは言ってもかなりの違いがあります。新興国の中でも、先進国により近い新興国から、まだまだ伸びしろのおおきな新興国まで様々あります。例えば、一人当たりのGDPを見ても、マレーシアとカンボジアでは10倍くらい違います。例えば年間7%成長している国・エリアであれば10年経つとGDPが2倍となるなど。当然不動産価格の上昇もそれに則って期待できるわけで、伸びしろの大きいエリアに投資することも重要となります。
スリランカ、ベトナム、フィリピンあたりは一番新しい消費者層が出てきて高度経済成長が始まっているようなレベルの国です。また、カンボジア、バングラデシュはそれよりは未発達ではありますが、その分ちょっとの成長で大きなリターンが期待できる、という特徴があります。
GDP上位の国は、伸びしろが少なく利回りがそれほど高くない一方、下位の国はリスクは高くなるものの、将来的なリターンをより多く期待できます。
新興国と言ってもどこまでのリスクとリターンを目指した投資にするのか、そのあたりの見極めが重要になってくるのです。

②どのエリアに投資をするかも重要

例えばマレーシアではクアラルンプールなのか?ジョホールバルなのか?ペナンなのか?
先進国の田舎町よりも発展している新興国の都心が多く存在しているなど、エリア選びも国選び同様重要になってきます。基本的には、首都を中心とした人口が集中している中心都市に投資をすることが望ましいといえるでしょう。

③ある程度中長期のスパンで保有することも重要

1~2年で絶対儲かるかというのは疑問だとしても、ある程度5~10年くらいのスパンで伸びしろの大きなところに資産を置いておくというのは、投資としては非常に有効な手段だと思われます。
日本の譲渡益課税の観点でも、5年以内の譲渡益課税に対しては税率が40%、5年超で20%となるため、5年超の保有を前提に購入するのが良いのではないでしょうか。

今回出展企業からの具体的な物件紹介

①株式会社シティインデックス

180624パネルディスカッションスライド.001

マレーシア(ジョホールバル)のショップオフィス投資。「イスカンダル計画」という都市計画があり、隣接国シンガポールとの行き来が簡単になり、将来的な価格の上昇が期待できます。レジデンスではなく商業施設への投資という意味でも希少価値が高く、1000万円台からの投資が可能。今、マレーシア政治は首相の交代に伴い大転換期となっており、新しい経済改革・成長も期待できます。

②株式会社地球と不動産

180624パネルディスカッションスライド2.001

ベトナム(ホーチミン)のレジデンス投資。年間10%の値上がりが続いている魅力的なベトナム不動産投資で、他国と比較してもまだ割安感が強い。
「ダイヤモンドロータスリバーサイド」という物件で、デベロッパーが三菱商事であることからも安心感のあるプロジェクトです。
また、ベトナム不動産は現地での購入意欲が強く需給がひっ迫していることから、現在キャピタルゲインが非常に大きくなっていることも特徴です。

一般初公開!!!J-Tower2 BKK Condominium(カンボジア)

zl6tLkQg

ゲスト企業(センチュリー21富士リアルティとTanichu Assetment Co.,Ltd.)から一般公開される前のプロジェクト「J-Tower2 BKK Condominium」が紹介されました。
センチュリー21富士リアルティは、神奈川県藤沢でセンチュリー21のフランチャイズ企業として活動。日本の不動産会社として国内と海外事業(タイとカンボジア)を手掛けている会社です。
一方、Tanichu Assetment Co.,Ltd.は、2013年にカンボジア不動産事業を開始。初めの1軒目は、現地で土地選びから開発を手掛けそのまま自社で保有。入居率100%という成功を収めたところからカンボジア事業を徐々に拡大。次に4階建て35平米のワンルームマンションを手掛け、現在も85%入居率を誇っています。
そして、今回分譲の前身であるJ-Tower South BKK1 Condominiumにおいても(一般分譲107戸、うち日本人購入者は60%、40%は東南アジア富裕層)、自ら現場に入り管理を徹底することで、新興国では珍しく納期を厳守するなど大成功を収めました。
このように、まずは自社で圧倒的な実績を作った上でカンボジア不動産業の有効性を確認し、今回新たな物件を一般公開に先駆けて当フェアで初公開していただきました。

新プロジェクト:J-Tower2 BKK Condominium

fbm6qwCQ

特徴はボンケンコン1(BKK1)という中心地で、Tower1物件の107戸を超える240戸。完成すればカンボジアで最も高いタワーとなります。
現地で建築申請中の案件で、9月中に許可が承認されたとして、2021年の完成予定。
もう一つの注目は平米単価が2,000ドル/平米と格安である点です。通常のBKK1エリアは3,500~4,000/平米はするところを低価格で抑え、キャピタルゲインを狙いやすくい案件となっています。
J-Tower2は現在建築申請中のため、購入をご検討される方はこちらからお問い合わせください。


この低金利の運用難の時代にハイリスクとはいえハイリターンが狙える新興国不動産投資は大変な魅力であり、自分の許容範囲のうちでぜひとも自分の資産ポートフォリオに組み入れたい投資対象です。但し、当然ながらハイリスク部分についてもできるだけ理解し、可能な範囲でのリスクヘッジが重要です。その中でも、どこの誰から買うか、という問題は重要なリスクであるものの、ヘッジもしやすいリスクの1つであると考えられます。
その意味でも我々一般投資家にとって、様々な企業を同時にかつ直接的に比較できるこのようなフェアを存分に活用し、ホットな情報を自ら積極的に収集していくという方法は、非常に有効であると思われます。(レポーター:木下純平)

0asEHnDg

第9回 世界の資産運用フェア

第8回世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

人気記事

「第8回 世界の資産運用フェア」パネルディスカッションレポート

お知らせ

「第8回 世界の資産運用フェア」パネルディスカッションレポート

6月24日に開催した「第8回 世界の資産運用フェア」。今回も多彩なゲストを迎え、 ...

> 人気記事をもっと見る