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マイナス金利継続でチャンス!失敗しないための国内不動産投資のポイント│第8回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

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マイナス金利継続でチャンス!失敗しないための国内不動産投資のポイント│第8回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第8回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session7 マイナス金利継続でチャンス!失敗しないための国内不動産投資のポイント

■日時:2018年6月24日(日) 15:30〜16:00(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤 忍 氏
■ゲスト企業:株式会社インテリックス
■レポーター:湯浅 悦範


 

本セッションでは国内不動産投資の最新トレンド情報を得ることができました。
マイナス金利政策が引き続き行われ、イールドギャップ(金利差)から収益をえる環境が整いつつあります。さらに、投資用のワンルームマンションに関してオリックス銀行が最長で45年ローンの取り扱いを開始。キャッシュフローの改善が見込める選択肢が増えました。そして、不動産投資の際に加入する団体信用生命保険が充実し、初期のがんと診断された段階でもローンが免除となる新商品が出るいったことも話題になっています。

その一方で、シェアハウス融資問題や地方の一棟モノ物件の空室リスクが高まっていることから、金融機関は融資に対して警戒感を抱いている側面もあります。

このように、国内不動産投資は2極化が進んでており、情報の精査が必要になっています。本セッションではバリエーションごとの国内不動産投資の手法が紹介されました。また、不動産小口化商品を扱う株式会社インテリックスさんにご登壇を頂き、そのユニークなスキームが披露されました。

初心者でも始めやすい都心ワンルーム 一棟もの物件は「歪み」を利用していく中上級者向け

国内不動産投資のメリットは以下の3点であると内藤忍氏は解説しました。

①相続税評価額の「圧縮」
②利回り差からの収益
③「歪み」からの収益

物件を選択していくポイントですが、まずは人口動態、つまり空室リスクを抑えるために立地が重要となります。都心ワンルームであれば東京23区と選択肢は幅広くなりますが、名古屋や大阪といった地方都市の場合はピンポイントでエリアを絞っていく必要があります。

更に言うと最寄り駅からの距離です。駅から徒歩5分以内の物件と徒歩10分以内の物件を比較して考えてみると、駅から遠いほどライバル物件の数が増えるということは想像できます。徒歩数分の差でも将来の資産性に大きな差が生まれます。将来、売却を想定した場合の流動性も変わってくるでしょう。目先の利回りだけでなく、中長期的な視点で物件を選択していく必要があります。

そして、物件の管理は管理会社に委任して、手間のかからない不動産投資を行うことにより、本業やその他の投資案件に集中することができます。管理に関しては販売会社がワンストップでサポートすることもあります。いずれにせよ、安心して信頼できる不動産会社を研究することです。

一方で、一棟モノの物件はリスクが高いですが、「歪み」からの収益を狙うことができます。この「歪み」という考え方を補足すると、非常に立地がいいのに割安な物件情報を特別なルートで仕入れることができるという中上級者向けのスキルとなります。つまり、掘り出しモノの物件情報が流れるコミュニティに属しているということです。このコミュニティについて、内藤忍氏は「インナーサークル」という表現をしていました。

ここで、本フェアに出店して頂いた国内不動産を扱う企業様の紹介をしておきます。

株式会社日本財託(都心中古ワンルーム)
高い資産性が見込める都心と横浜川崎に特化、提携ローンが豊富

ワンルームダイレクト株式会社(直販中古ワンルーム)
良質物件の直販なので価格競争が強み、安心の管理サポートは1,000円〜

株式会社日本ヴェルテック(大阪・京都中古ワンルーム)
京都と大阪に特化、東京よりも割安で高利回り傾向にある
京都駅前の投資マンションは希少性高

オスカーキャピタル株式会社(都心一棟)
首都圏と全国の政令指定都市に特化、中上級者向け
ワンルームの次に一棟モノを検討することも可能

アセットシェアリング 不動産小口化商品は立地にフォーカスしたユニークなスキーム

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ゲスト企業として株式会社インテリックスが登壇。アセットシェアリングというユニークなスキームを紹介していただきました。同社は1995年に創業しリノベーション事業からスタート、その後にアセットシェアリング事業を開始した東証一部上場企業です。

アセットシェアリグとはその名の通り、一定規模の不動産を複数の投資家で所有し、入居者からの収益を得るスキームです。これは、不動産特定事業法という法律に準拠しているようです。その特色は不動産投資の特性を活かしつつ、小口化のメリットを享受できます。具体的には以下のとおりです。

①1口100万円単位で5口から購入可能
②物件はオフィスビル、ホテルなど
③運営・管理は完全におまかせ
④所得税・相続税対策が可能(相続税は80%圧縮が可能)

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特に④の相続税対策はシニア層にとっては魅力的で、購入した物件を更に遺産分割できるというのです。一般の不動産であれば遺産分割は不可能なのですが、アセットシェアリングでは家族たちが揉めることなく、安心して相続できます。メリットの多いアセットシェアリングですが、金融機関からの借り入れはできないというデメリットがあります。

ちなみに、不動産の小口化というとREIT(不動産投資信託)を思い浮かべるかもしれません。しかしREITがあくまで金融商品なのに対し、アセットシェアリングは「不動産の所有」です。税制においても不動産とみなされるので、物件の賃料から投資家に配分される配当金は不動産所得になり、相続や贈与の際も不動産として評価されます。そして、同社が手がけている2つの物件についてご紹介がありました。

①北千住駅前ビジネスホテル
北千住というとJR、地下鉄、私鉄という複数路線が使えるターミナル駅。都心のどこにアクセスするにも非常に便利です。また、キャンパスの誘致も進み、オシャレな若者の街と変貌を遂げています。そういった優位性から、外国人観光客や出張のビジネスマンの大きな需要が見込めるとのことで、15年は家賃固定で利回り5.1%の見込みがあるそうです。

②京町家再生プロジェクト
京町家とは、統的な技法により建築され、一定の年数以上の物件のことを言います。この京町家をリノベーションすれば旅館経営が可能となるという京都独自のルールをうまく活用したスキームです。京都は外国人観光客が喜んで宿泊するので稼働率がよく、この京都ルールにおいて、京町家の旅館は「民泊」ではなく「旅館」の扱いとなるというのです。利回りは5.7%で実績ベース。

国内不動産は多彩で2極化 情報収集がカギ

国内不動産投資と一口に言ってもさまざまなスキームがあり、2極化しています。「不動産バブル崩壊!」というセンセーショナルな記事も目にしましたが、確かにその側面はあるものの、内藤氏が言う「歪み」を利用した手法で収益を得ることも十分可能なようです。また、お付き合いする業者が信頼できるか、金融機関との提携が豊富であるか、管理は十分なものか、など精査する情報はたくさんあります。

ご登壇を頂いた株式会社インテリックスさんのアシェットシェアリングは立地にフォーカスしたユニークなスキームで、現預金を持っているシニア層向けであると感じました。ご紹介のあった2つの投資案件はどちらも宿泊施設です。民泊法が施工されて民泊事業者が撤退を余儀なくされる現状を鑑みると、ある意味「歪み」にも近いものを感じますし、チャンスと捉える方もいるでしょう。特に京町家再生プロジェクトはこれからシリーズ化されていくとのことで、リスクはありますが先行者はメリットを享受できそうです。

「国内不動産投資はもう遅い・・・」と決めつけずに、情報収集をしてみてはいかがでしょうか。

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湯浅 悦範
湯浅 悦範

会社員、個人投資家。
2013年に仮想通貨のRipple(XRP)を知り、少額を投資。
放置するが、2016年から再び仮想通貨の情報収集を開始。
トレードよりもホールドが基本スタイル。 https://etsunori.com/

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