SHARE

農地の相続は難しい?農地を相続するときの留意点

実家が農業を営んでいる方であれば、将来農地を相続する可能性が高いでしょう。しかし、預・貯金や有価証券などの金融資産であればともかく、農地となると何をどうしたら良いのか分からない、という方も多いと思います。

もちろん、農地の相続といえども相続法の規定が適用されますが、一方でさらに農地法の規定により、売買や宅地等への転用が制限されています。以下に、農地を相続する際の手続きと留意点について考察します。

1.農地を相続する場合の手続き

1.1.農地法3条との関連

農地法3条(農地の権利移動等)に耕作目的で農地の所有権を移転するには、農業委員会、または、県知事の許可が必要と定められており、許可を受けない農地の売買や貸借は無効となります。これは、日本の食料自給率を維持するための要である農業を存続させるため、農地を簡単に他の用途に転用したり、安易に農業を廃業したりできないようにするための規制です。

しかし、農地の所有者が死亡し、相続によって農地を取得した場合は、農地法に定める農業委員会や県知事の許可は不要です。相続による農地の名義書換は、あくまで承継するという性格であり、一般の売買や貸借による権利の移転とは意味合いが異なると考えられているためです。

なお、法定相続人が遺言や遺産分割協議によって、法定相続分とは異なる割合で農地を分割しても、特定の相続人一人だけで農地を相続しても農地法上の許可は不要ですが、法定相続人以外の方が遺言によって農地を取得した場合は、農地法で定める農業委員会や県知事の許可が必要であることに注意しましょう。

1.2.農業委員会への届出

農地を相続する場合、農地法で定める許可は不要である旨を記載しましたが、農業委員会への届出は必要です。相続で農地を取得した本人が、農地を取得したことを知った日から10ヶ月以内に届け出なければなりません。この届出を怠ったり、虚偽の届出をすると、10万円以下の罰金が課せられることもありますので注意が必要です。

こうした届け出の義務と期限が設けられているのは、農地の相続による手続きが長期間放置されることにより、所有者不明の農地や耕作放棄地が増加することを防止するためとされています。とは言っても、許可とは異なり審査が伴う訳ではなく、単に形式上届け出るだけのことですので、必ず期限内に手続きするようにしましょう。なお、届出書は最寄りの農業委員会の窓口に用意されており、記載内容は以下の通りです。

届出内容
①農地を取得した者の氏名・住所
②届出に係わる土地の所在(地番、地目、面積)など
③農地を取得した日
④農地を取得した理由
⑤取得した農地の種類及び内容
⑥農業委員会によるあっせんなどの希望について

2.農地の評価方法

転用が制限されていることなどもあり、農地の評価方法は一般の宅地等とは異なります。農地の場所により、純農地、中間農地、市街地農地、市街地周辺農地の4種類に区分し、純農地と中間農地は「倍率方式(注1)」、市街地農地は「宅地比準方式(注2)」または倍率方式、市街地周辺農地は市街地農地として評価した額の80%で評価します。

路線価が定められていない地域に適用され、農地の固定資産税評価額に、地域毎に定められた一定の倍率を乗じて計算する評価方法
農地を宅地であると仮定した場合の評価額から、農地を宅地に転用する場合の造成費(1㎡あたりの造成費は地域毎に定められた数値を使用)相当額を控除した金額で評価する方法

  内容 評価方法
純農地 農用地区内にある農地 倍率方式
中間農地 市街地にあり農地転用許可を受けた農地や、農地転用の届出があった農地 倍率方式
市街地農地 市街地にあり農地転用許可を受けた農地や、農地転用の届出があった農地 宅地比準方式または倍率方式
市街地周辺農地 農地転用許可を受ければ宅地等へ転用できる農地 市街地農地の評価額の80%

※倍率方式・・路線価が定められていない地域に適用され、農地の固定資産税評価額に、地域毎に定められた一定の倍率を乗じて計算する評価方法

※宅地比準方式・・農地を宅地であると仮定した場合の評価額から、農地を宅地に転用する場合の造成費(1㎡あたりの造成費は地域毎に定められた数値を使用)相当額を控除した金額で評価する方法

3.農地の相続税納税猶予の特例

農地は宅地等と比べ、1㎡当たりの評価額が低いとは言え、面積が広大なことから、条件によっては相続税が高額になることも無いとは言えません。

こうした場合、農地を処分しなければ相続税を納税できないことも想定されます。こうしたケースが多発すると農地が減少し、食料自給率も低下してしまいます。そのため、農業を容易に継続できるよう、農地の相続税の納税を猶予する特例が定められています。

この特例により、相続人が農業を継承することを前提に、一定の相続税額を超える部分については納税が猶予されます。また、制度上はあくまで納税の猶予ですが、ほとんどの場合、農業を継続している限りそのまま免除されます。

なお、相続時精算課税制度を利用した贈与によって農地を取得した場合は、この特例を受けることはできませんが、後記する別の特例が用意されています。

本来の相続税額 納税猶予(免除)額
農業投資価格(※)により計算した相続税額

※農業にしか使用することができないと仮定した場合に成立する価格のことです。半永久的な営農を条件に公示されます。

適用要件
農地等の要件 被相続人(故人)が所有し、農業を営んでいた農地であること(注1)
被相続人の要件 死亡の日まで農業を営んでいたこと
相続人の要件 相続税の申告期限までに農業を開始し、その後も継続して農業を行うと認められること(注2)

注1:採草放牧地や純農地を含みます/三大都市圏の特定市や、特定区の市街化区域内の農地は対象になりません/遺産分割協議が成立しておらず、未分割のままの農地は対象になりません

注2:農業委員会の証明が必要です

納税猶予制度を受けるための手続き
相続税の申告手続き 相続税の申告書に所定の事項を記載し期限内に提出(注1)
納税猶予期間中の継続届出 相続税の申告期限から3年毎に届出書を提出(注2)

注1:農地等納税猶予税額と利子税の額に見合う担保を提供することが必要です/相続税の納税猶予に関する適格者証明書や、特例適用農地等の明細書などの書類を添付することが必要です

注2:届出書には、納税猶予期間中は継続してこの特例の適用を受ける旨、及び、特例農地等に係る農業経営に関する事項等を記載します

相続税の納税猶予の特例を利用するために必要な提出書類
相続税の納税猶予に関する適格者証明書 農業委員会で入手
納税猶予の特例適用の農地の該当証明書 市役所で入手
相続税納税猶予の期限
市街化区域内の生産緑地 相続人が死亡するまで
農振地区や調整地区 申告期限から20年を経過した日、または相続人が死亡した時のいずれか早い方
生産緑地・調整区域農地の両方を所有 相続人が死亡するまで

4.農地を贈与した場合の特例

一定の条件を満たしていれば、農地を生前に後継者に一括贈与しても、贈与税が猶予される制度があります。この制度を利用すると、贈与した人が死亡した時に、贈与した農地を含めて相続税を計算することにより、猶予されていた贈与税が免除されます。贈与税においても、農業の後継者に贈与することで、相続税と同じように贈与税が猶予されると言うことです。ただし、後継者が農業を廃業してしまうと、相続税であっても贈与税であっても、一気に課税されてしまうことに注意しましょう。

なお、この制度の適用を受けるためには、納税猶予額に相当する担保を提供すると共に、贈与税申告書に、農業委員会の証明書や「農地等の贈与税の納税猶予税額計算書」、「農地等の贈与に関する確認書」などの書類を添付して提出しなければなりません。

適用要件
贈与者の要件 贈与の日まで3年以上継続して農業を営んでいた個人で、農地全部を一括して贈与すること
受贈者の要件 贈与者の推定相続人である18歳以上の個人で、3年以上農業に従事し、これからも農業を続けること

5.農地の相続を望まない場合の選択肢

例え実家が農業を営んでいるとしても、現在都市部で給与所得を得ている方などは、現実問題として農業を継ぐことは難しいかも知れません。また、農地には様々な規制があり、一度相続してしまうと簡単に手放すことができないケースも少なくありません。それでは、農地の相続を望まない場合はどのような選択肢があるのでしょう?

5.1.農地のまま売却

既に記載したように、農地は自由に売買することはできません。農業委員会、または県知事の許可など、複雑な手続きが伴います。また、農地は一定の要件を満たした農家にしか売却できないため、買い手を見つけることも容易ではないでしょう。詳細な調査が必用ですが、農地のまま売却することは、現実的にはかなり難しいと思われます。

5.2.農地以外の用途に転用

農地以外の用途に転用する場合でも、農業委員会、または県知事による許可が必要なことは変わりませんが、市街化区域の第3種農地で、目的通り確実に土地が使用されると認められ、周辺農地の営農条件に影響を与える恐れが無いと判断される場合は、宅地等に転用することも不可能ではありません。

仮に土地の種目を農地から宅地へ変更できれば、買い手も農地よりは探し易いでしょうし、土地に建物を建てて賃貸することも、場所によっては駐車場などとして活用ことも考えられます。許可を得ることさえできれば、農地のまま処分するよりはかなり活用の余地が広がります。

ただし、農地の場所や地域によっては、転用の条件を満たさないことも有り得ます。やはり、転用できるかどうかについては、詳細な調査が必用であることに変わりはありません。

3.相続を放棄

相続の開始を知った日から3ヶ月以内であれば、家庭裁判所に申述することで、相続自体を放棄することが可能です。相続人が複数いる場合でも、単独で申述することができます。ただし、相続を放棄した場合は、その相続に関して初めから相続人ではなかったものとみなされ、農地や借金などのマイナスの財産だけではなく、預・貯金や有価証券、宅地などのプラスの財産も含め、一切引き継ぐことができません。

子供が代わりに相続する代襲相続も認められません。さらに、仮に法定相続人全員が相続を放棄した場合は、民法第940条(相続の放棄をした者による管理)の規定により、例え相続を放棄をしたとしても、新たに継承者となった者が管理を始めることができるまで、相続を放棄した土地についての管理責任を負い続けなければならないことを理解しておかなければなりません。以上のことから、相続放棄には慎重な判断が必用でしょう。

生産緑地の2022年問題

昨今、都市部を中心に生産緑地の2022年問題が懸念されています。生産緑地とは、1992年に制定された生産緑地法によって、農業を継続することを条件に、固定資産税、相続税等の税務上のメリットを受けることのできる農地のことです。

2022年には、大半の生産緑地に対する30年間の税制優遇措置が切れ、所有者は10年の指定延長か、自治体への買い取り申請を選択しなければなりません。また、例え自治体へ買い取りを申請したとしても、財政に余裕のない自治体が買い取ることは難しいでしょう。そのため、所有者が農業の継続を断念して、一斉に土地を手放せば、宅地への転用が急増するリスクが膨らみます。

かつて都市部の農地は、急増する宅地需要に伴い最適な宅地造成地候補の一つと考えられてきましたが、現在は加速する人口の減少に加え、災害時の避難場所としての役割も期待され、残すべきものとして再評価されています。

約8割の生産緑地の税優遇が期限切れとなるこの2022年問題を放置すれば、既に供給過剰とも言える宅地供給がさらに膨らむ一方、空き家問題もより深刻になることが懸念されます。

このため、国土交通省は2017年6月から、自治体が条例で定めれば、生産緑地の面積要件を500平方メートルから300平方メートルに引き下げられるように改め、生産緑地がある自治体では、要件緩和の条例の制定が相次いでいます。また、農林水産省は2018年9月に都市農地貸借法を制定し、農家や企業などに生産緑地を貸しても、所有者が税優遇を受けられるようにしています。

国交省や自治体は空き家問題を抱え、これ以上過剰な宅地の増加を懸念しており、農水省も、農地の保全や農家の育成を重要視し、安易な農地の減少は受け入れ難いのが現状です。

しかし、例え政策で生産緑地の維持を推進しても、一般的に生産緑地は郊外の農地と比較すると面積がせまく、借り手が農業を継続できるかどうかは別問題です。限られた農地で農業を継続するためには、それなりの経営ノウハウが必要と言えるでしょう。

まとめ

農地を相続したら、相続登記だけではなく農業委員会への届出が必要です。例え実家が農業を営んでいたとしても、家業を継いでいない方にとって、農地の相続は決して負担が軽いとは言えないでしょう。

可能であれば、ご両親が未だ元気な時から、農地の相続や相続後の活用の方法について、検討しておくことをお勧めします。

資産1億円以上の方のための、新しい資産運用をアドバイス

・スイス系プライベートバンクでの業務経験を持つプロが厳選した情報を提供します

・資産全体の最適なアセットアロケーションについての情報をお届けします

・無料個別相談・無料説明会の情報をお届けします

・不動産のプロだからこそわかる、不動産にまつわる税金のお話、相続トラブルを丁寧に解説します

あなたにお読み頂きたい記事

メルマガ登録

資産1億円以上の方のための、新しい資産運用をアドバイス

・スイス系プライベートバンクでの業務経験を持つプロが厳選した情報を提供します

・資産全体の最適なアセットアロケーションについての情報をお届けします

・無料個別相談・無料説明会の情報をお届けします

・不動産のプロだからこそわかる、不動産にまつわる税金のお話、相続トラブルを丁寧に解説します