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不動産を相続した場合は名義変更すべき?変更に必要な手続きは?

不動産を相続した場合に、手続きが面倒で名義変更していないという方も少なくありません。しかし、不動産の名義変更をしなければ、不動産を売却できなかったり、いざ名義変更しようと思った際に手続きが複雑になったりするなど、様々なデメリットがあります。

そのため、不動産を相続した際は、早めに名義変更をした方がよいのですが、変更に必要な手続きはどのようなものがあるのでしょうか?不動産の名義変更を変更しなかった場合に起こる問題や、名義変更する際に必要な書類や、名義変更の流れを説明します。

1.不動産を相続した場合は名義変更しなければならない?

不動産を相続した際に、その不動産が自分のものだということを証明するためには名義変更が必要です。しかし、不動産を相続しても名義変更せず、そのままにしているという方も多いです。

不動産を相続した際は必ず名義変更をしなければならないのでしょうか?また、名義変更に期限はあるのでしょうか?ここでは、その2点について説明していきます。

1.1.相続した不動産の名義変更はしなくてもよい

不動産を相続した際に、必ず名義変更をしなければならないわけではありません。そのため、相続した不動産の名義変更をしていない方も多いです。名義変更しなければ、不動産は相続人全員の共有物ということになります。しかし、相続人全員の共有物となった際にたくさんの問題が発生する恐れがあります。

1.2.不動産を相続した場合は名義変更に期限はない

不動産を相続した場合は「いつまでに名義変更しなければならない」という期限はありません。必ず名義変更をしなければならないわけでもなく、期限もないので不動産を相続した際に名義変更をしない方も多いです。
不動産を相続して数年が経ち、必要性が出てきたら名義変更するという方も少なくありません。

2.相続した不動産を名義変更しなかった場合の危険性

不動産を相続した場合、必ずしも名義変更をしなければならないわけではありません。しかし、名義変更をしなかったことで起こる問題もあります。ここでは、不動産を名義変更しなかった場合、どんな問題が起こるのかということを説明していきます。

2.1.相続した不動産を売却することができない

不動産を相続した場合に、所有権が亡くなった方のままだと、不動産を売却したり、アパートやマンションとして活用したりすることが難しくなります。

遺産分割協議が終わり不動産を相続したとしても、名義変更をしていなければ自分の不動産とはなっていません。そのため、不動産の売却や貸出の手続きを進めることは困難となります。

2.2.相続人が増えた場合に話し合いが必要となる

不動産を相続した場合に名義変更の手続きをしていなければ、相続した不動産は相続人すべての共有物となります。そのため、他の相続人が亡くなった場合に、新しい相続人が追加される恐れがあります。

その際に改めて、相続した不動産を含め誰がどの遺産を相続するかという、遺産分割協議をしなければなりません。

例えば、相続人の話し合いで不動産を長男が相続することに決まったとします。しかし、不動産の名義変更をしておらず、その後次男が亡くなると次男の妻や子供が相続人として新たに追加されることになります。

不動産の名義変更していなかったため、その不動産は長男と次男の共有物ということになっているので、妻や子供と不動産の相続について再び話し合わなければなりません。

2.3.名義変更しようと思った時に必要書類を揃えるのが大変

不動産を相続して名義変更しない期間が長くなると、新たに相続人が追加される可能性が増えるので、その都度話し合いをしなければなりません。

また、いざ名義変更しようと思った時に、相続人全員分の戸籍謄本や住民票を揃えなければならないため、必要書類を揃えるのがとても大変になってしまいます。新たに相続人が追加されれば追加されるほど、必要書類を集める手間がかかるので、なるべく早めに不動産の名義変更はしておいた方が良いです。

2.4.相続した不動産が差し押さえられる可能性もある

不動産を相続した場合、名義変更をしておかなければ、相続人の誰かが借金を返さない場合に不動産が差押えされてしまう可能性があります。差し押さえされるのは法定相続分だけになります。しかし、差し押さえされた不動産の所有権は債権者が得ることになります。

3.相続時の不動産の種類別の名義変更の手続き

相続時の不動産の種類により、名義変更の手続きの仕方が変わります。相続時の不動産の種類には「土地や家屋」、「農地や山林」、「借地や借地権」の3つがあります。

ここでは、それぞれの種類の手続きの仕方を説明していきます。

3.1.土地や家屋を相続した場合の名義変更の手続き

土地や家屋を相続した場合は、「所有権移転登記」を地方法務局に申請しなければなりません。その際に必要な書類としては「所有権移転登記申請書」、「相続人の戸籍謄本」、「亡くなった方の除籍謄本」、「住民表抄本」、「固定資産課税台帳謄本」があります。

また、名義変更の手続きの際に掛かる費用は、不動産価格の0.4%となっています。

3.2.農地や山林を相続した場合の名義変更の手続き

農地や山林を相続した場合も、土地や家屋を相続した場合と同じく「所有権移転登記」を地方法務局に申請しなければなりません。その際に必要な書類としては「所有権移転登記申請書」、「相続人の戸籍謄本」、「亡くなった方の除籍謄本」、「住民表抄本」、があります。

また、名義変更の手続きの際に掛かる費用は、不動産価格の0.4%となっています。

3.3.借地や借地権を相続した場合の名義変更の手続き

借地や借地権を相続した場合は、契約書の書き換えをしなければなりません。その際は契約先の地主や家主に届け出ましょう。また、「戸籍謄本」や「除籍謄本」の提出を求められる場合もあります。

名義変更の手続きの際の費用については、かからない場合が多いです。

4.不動産を相続した場合の名義変更の手順は?

実際に不動産を相続した場合の名義変更の手順は、どのような手順になるのでしょうか?ここでは、不動産を所有していた方が亡くなってから、名義変更するまでの流れをみていきたいと思います。

4.1.不動産を調査し相続人を確定させる

不動産を相続するためには、登記謄本を取得して相続対象の土地の所有者を確認しなければなりません。土地の登記謄本は法務局で取得することができます。
その後、亡くなった方の戸籍謄本は集めて相続人が誰かを確定させなければなりません。亡くなった方の戸籍謄本は、出生してから亡くなるまでのものが必要となり、本籍地を移している場合にはその全ての戸籍を集める必要があります。
固定資産税評価証明書も、登記時に収める登録免許税の計算に必要となるため取得しておきましょう。こちらは市町村役場で取得することができます。

4.2.相続人全員で話し合い遺産分割協議書を作成

相続人を確定させたら相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成しなければなりません。遺産分割協議書を作成した場合は、相続人全員に署名と押印をもらいましょう。

押印は実印でなければなりません。実印であることを証明するために相続人全員の印鑑証明書も取得しなければならないです。

相続人の中に未成年の方がいる場合は、家庭裁判所で特別代理人を選任してもらうことが必要となります。相続では利害が対立してしまう可能性があるため、特別代理人の選任が必要となります。親権者が遺産分割の話し合いを勝手に進めたり、特別代理人となったりすることはできません。

4.3.相続した不動産の名義変更に必要な登記申請書を作成

遺産分割協議書の作成を終えたら、不動産の名義変更に必要な登記申請書を作成しましょう。登記申請書の雛形は、法務局のホームページでもダウンロードすることができます。

申請書には、登録免許税分の収入印紙を貼り付けしなければなりません。登録免許税は先述したように、不動産価格の0.4%となります。不動産価格は固定資産税評価額となり、固定資産税評価額は固定資産税評価証明書に記載されています。

固定資産税評価額が1,000万円であれば、「1,000万円×0.4%」で4万円となります。郵便局などで収入印紙を購入し、登記申請書に貼り付けして納めましょう。

4.4.不動産の名義変更を行うために地方法務局へ申請

遺産分割協議書と登記申請書を作成したら地方法務局で登記申請を行います。修正がなく、申請をスムーズに行うことができれば不動産の登記手続きは完了です。

もし、書類に不備や誤りなどがあれば、法務局から書類の修正を求められる場合もあります。その際に、一度提出した書類を取下げなければならない場合もあるので注意が必要です。

5.不動産を相続した場合は名義変更の他に相続税の申告も必要

相続した財産が一定の額を超えると相続税が発生します。そのため、不動産を相続した場合は、名義変更の他に相続税の申告もしなければならない場合があります。

相続税の算出方法は「(全ての相続財産額-基礎控除額)×相続税率」で求めることができます。全ての相続財産額が基礎控除額を下回っていれば、相続税は発生しないので申告する必要はありません。

まとめ

不動産を相続した場合は様々な問題を避けるために、なるべく早く名義変更した方がよいです。名義変更するためには相続人同士で話し合い遺産分割協議書を作成し、登記申請書を作成しなければなりません。

遺産分割協議書を作成するためには相続人を確定させるために、亡くなった方の戸籍謄本が必要です。また、遺産分割協議書の作成は複雑でわかりにくい部分もあるためできれば専門家に依頼した方が良いでしょう。

不動産の名義変更を行うための登記の専門家は司法書士になりますが、司法書士に依頼すると遺産分割協議書の作成から名義変更まで一括で行ってくれる場合がほとんどです。そのため、不動産を相続したら、まずは司法書士に相談することをおすすめします。

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