ワンルーム投資の不安を解消！守りながら資産を育てるための5つの質問

「不動産投資＝リスクが高い」と思っていませんか？実は、ワンルームマンション投資は「守りの運用」として注目されています。株や投資信託のように値動きを追う必要がなく、安定した家賃収入でコツコツ資産を育てることが可能です。この記事では、初心者が抱きがちな不安を「5つの質問」にまとめてみました。この質問に対して実際にワンルーム投資を実践している筆者の観点から不動産投資のリスクと魅力をわかりやすく解説し、不安を解消していきます。ぜひ最後までご覧ください。

質問①そもそもワンルーム投資は儲かるの？

ワンルーム投資の仕組み

ネット動画などを見ていると「ワンルーム投資はやめておけ！」といった否定的な内容が多いように私は感じていますが、あなたはどう思いますか？人間関係と同じで、投資にも相性はあるので、良いと感じるかどうかはあなた次第です。ただ、内容や仕組みが分からないまま、イメージだけで否定的に捉えるのは、よくありません。そこで、最初に、ワンルーム投資の仕組みを、2つのポイントからお伝えします。

①家賃収入

ワンルームに限りませんが、不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）を継続的に得て、資産形成を行っていくことが基本になります。ワンルーム投資の場合、受け取った家賃から管理費・修繕積立金やローンの返済を引いた後に残った手取りがキャッシュフローとなります。そのため、キャッシュフローの金額は、同じ物件だとしても、借りたローンの金額、期間、金利によって変わってきます。毎月の返済額が少なければ、空室にならない限り、キャッシュフローは黒字になる可能性が高いです。ただ、毎月の返済額が多めで、キャッシュフローが赤字になったとしても、元本の返済額を上回らないマイナスであれば、あなたの資産形成は着実に進んでいることになります。例えば、毎月のキャッシュフローがマイナス5,000円で、ローンの元本の返済額が30,000円だとすれば、毎月25,000円あなたの資産は増えている、というイメージです。つまり、入居者様から受け取る家賃収入を活用して、あなたの資産を積立投資のように増やしていくことができるのです。

②キャピタルゲイン（売却益）

購入時よりも売却した時が高値であれば、その差額が利益になるのがキャピタルゲインですが、購入時より値上がりすることだけが、キャピタルゲインではありません。本当の意味での売却益は「売却価格＋購入時から受け取った家賃総額の合計額」が「購入価格」を上回ることではないか、と思います。つまり、端的に言えば、支払った金額よりも、受け取った金額が多ければ、ワンルーム投資が成功したと考えても良いでしょう。また、売却時には、上記インカムゲインの所でお伝えした、元本返済による積立投資分も現金化されることになります。そのため、仮に売却時の価格が、購入価格を下回ったとしても、受け取った家賃の総額や積立投資的に減った元本の返済分も合わせると、おおよそ7～8年運用を続けることで、ワンルーム投資も失敗しない運用方法になるのではないか、と私は考えています。

【質問②株式投資や投資信託との違いは？】

資産運用の対象としては、大きく分けると、株式投資や投資信託のような「金融資産」とワンルーム投資など不動産のような「実物資産」に分けられます。不動産のような実物資産は、金融資産に比べて、換金性が悪い（現金化するまでに時間がかかる）点がデメリットとして言われることがありますが、そのデメリットを上回る点として、2つのポイントからお伝えします。

 ①ディフェンシブ性

私自身が、金融資産投資も実物資産投資も行っているので身をもって経験しているのですが、実物資産投資は「守りの投資」ではないか、と感じています。これは、日常生活において、心身を疲弊させることなく、精神的に不安にならず、落ち着いた気持ちで過ごせるということも含めての意味合いです。株式や投資信託などの金融商品は、相場があり、日々の値動きが目にとまります。そうなると、どうしても、利益が出ているか、含み損になっていないか、などが気になってしまいます。その点、不動産のような実物資産は、日々の値動きが目に見えて分かることなく、空室にならない限り、原則、毎月同じタイミングで家賃が入ってくるのを待っていれば良く、その金額も基本的に変わることはない。この安定性があることが、不動産のような実物資産の投資が、ディフェンシブだと私が感じている理由です。

②レバレッジ効果

「株式や投資信託を買いたいからお金を貸して下さい」

もしあなたが金融機関へ行って、このように伝えたらどうなるでしょうか？おそらくほとんどのケースで「お貸しできません」という回答を得ることになると思われます。
一方、「この賃貸不動産を買いたいのですが・・」と金融機関に相談に行った場合、金融機関による条件などの違いはありますが、門前払いという可能性は低く、検討頂ける可能性は高いです。不動産のような実物資産は、実物そのものに価値があると金融機関も判断するからこそお金を貸してくれるのです。つまり、手元に物件価格の全額がなくてもお金を借りて運用を始めることができ、お金が貯まるまでの時間を買って、早めに運用を始められるのがメリットです。これが結果的に、手元資金が少なくても融資を活用し、効率的にワンルームを使って資産運用を行える、レバレッジ効果にもつながってくると私は考えています。

質問③ワンルーム投資が向いている人ってどんな人？

資産運用に向き不向きの相性がある点は、質問①でお伝えしました。では、今回取り上げているワンルーム投資に向いているのは、どんな人でしょうか？

長期的な視点でコツコツ投資ができる人

質問①の「家賃収入」の所でも触れましたが、ワンルーム投資は融資を活用する場合には、積立投資のような機能も担う運用方法の1つです。ＮＩＳＡのつみたて投資枠やイデコなどを利用して、毎月ないし毎年一定額ずつお金を投じて資産形成に励まれているような方には、ワンルーム投資も向いているのではないかと私は思います。私自身、ＮＩＳＡのつみたて投資枠、イデコを活用して金融資産は積立投資を行っていますし、ワンルーム投資も、キャピタルゲイン狙いではなく、毎月一定額が入ってくるインカムゲイン狙いで投資対象に組み入れています。このスタイルで資産運用を行う利点の1つに「ほったらかし投資」ができるという点があります。自分の資産運用に無関心という意味ではありません。日々の成果などを気にすることなく、含み利益や含み損が出ていても気にすることなく淡々と資産運用を続けやすいという意味合いです。このコツコツ投資スタイルを継続することで、中長期投資という点で見ると、いつの間にか資産が殖えている、ということにもつながります。キャピタルゲインを狙わず、精神的に安定したコツコツ積立投資スタイルで、資産形成をしたいと考えている方にとってワンルーム投資は相性が良いのではないか、と私は考えています。

将来に備えた資産を作りたい人

前項の「長期視点でコツコツ投資できる」ともつながる内容ですが、株式投資などでは起こりえる「今日買った株式が1週間後に値上がりしている」「今の資産を1年後に2倍に増やしたい」というような、視点が短期に向いているような方には、ワンルーム投資は不向きだと思います。「短期間に利益を得て大儲け」のようなことができる可能性は、ワンルーム投資では限りなく低いからです。「うさぎとかめ」の物語に例えれば、かめのように、歩みはゆっくりでも、長い目で見たときに、地道に続けた努力が最後に花開く。そんなイメージにワンルーム投資は近いと私は感じています。だからこそ、将来に向けて長期的な視野を持って資産形成をしたい方には、ワンルーム投資は向いていると私は考えています。

質問④空室リスクは大丈夫？

ワンルーム投資を考える際に、重視するポイントの1つに、「空室になりにくい物件かどうか？」があります。売上にあたる、入居者さんから受け取る家賃がなければ、想定利回りも絵に描いた餅に過ぎないからです。では、空室リスクを抑えるポイントには、どんなことがあるのでしょうか？

空室リスクの実態とエリア選びの重要性

私は、東京、横浜、川崎エリアにほぼ絞ってワンルーム投資を行っているので、その実体験を踏まえてお伝えします。人口流入が多いと言われるこのエリアの、ワンルームの空室率はどのくらいだと思いますか？賃貸管理会社や時期による違いはありますが、おおよそ1～2％くらいが平均です。つまり、100室中、空室は1部屋か2部屋で、残りは入居者様がいらっしゃる状態が保たれている、というのが現状です。実際に私自身、2007年からワンルーム投資を始め、2025年の今に至るまで、約18年続けていますが、原状回復やリフォームなどの工事期間を除き、空室期間が2ヶ月以上に及んだことがありません。賃貸管理をお願いしている管理会社の力による部分は大きいと思いますが、自分自身の肌感覚でも、賃貸需要が見込める物件やエリア、立地であることを確認してから購入したことも、この結果に寄与しているのではないか、と感じています。空室リスクを抑える一番のポイントは、「どこに物件を保有するか」という立地・エリア選びにあると私は考えています。

管理会社によるサポート体制

「餅は餅屋」という私が好きなことわざがあります。ワンルーム投資の物件選びは好きですが、入居者様とのやりとり、空室時の賃貸募集などに関しては、実務経験がありません。ワンルーム投資を行っている方の多くが、私と同じように、不動産が本業ではなく、他にお仕事などを持たれた上で、副業、投資として、取り組まれることと思います。だからこそ、賃貸管理を得意として行ってくれる信頼の置ける賃貸管理会社をパートナーに持ち、任せることが、ワンルーム投資を失敗させない秘訣の1つではないでしょうか？もちろん、最終判断はオーナーであるあなた自身が行うことにはなりますが、賃貸管理会社に日常業務などは委託し、サポートを受けながら行うことで、本業などに支障をきたすことなく、ワンルーム投資に安心して取り組めるようになります。

空室対策のポイント

賃貸需要のある場所で物件を保有することは前提として、それ以外の対策として考えられること。それは、賃料設定を周辺相場を見ながら行うこと、退去があった後、修繕すべき箇所はしっかり直して募集をすること、などが考えられます。あなた自身が考えるのも良いのですが、少しでも高い賃料で入居して欲しい、できるだけ修繕費はかけたくない、という想いで取り組んでしまうのが心情ではないでしょうか？だからこそ、その点に関して、客観的に第3者の立場からアドバイスをしてくれるのが、前項でお伝えした、信頼の置ける賃貸管理会社です。毎月家賃の5％を賃貸管理手数料として払うケースが多いですが、その5％の支出で、心強いパートナーになってもらい、空室が長引かないようなアドバイス、対応をしてくれるのであれば、安心料として安い支出だと思いませんか？

質問⑤今から始めても遅くない？

メディアの報道などでは、「都心の新築マンション価格が上昇している」などと言われています。昨今のインフレ傾向、人件費や材料費の上昇に伴って、物件価格があがるのは、致し方ないとは思います。そんな価格の上昇傾向を見て、「今から始めても・・・」とおっしゃる方がいるのですが、今からワンルーム投資を始めるのは、遅いのでしょうか？

 今が高いという感覚は過去との比較でしかない

上記でお伝えしたように、一般論として新築に限らず中古に関しても、マンション価格は「高い」と昨今言われています。では、「高い」と感じるのはなぜでしょうか？それは、過去と比較をしているからです。10年前と今を比べて、相対的に高い、と感じているだけなのです。今後価格が上がるのか下がるのかが分からないように、10年後に振り返って見たときには、もしかしたら今が安かった、と感じることもありえます。未来のことは神のみぞ知る、です。過去と比べた価格だけにとらわれず、あなた自身が今から始めたいのかどうか、という想いを大切にして下さい。残りの人生の中で一番若い日は今なのです！

「今後もインフレが続く」と思うのであれば今が安値

また、昨今の日本は、少しずつですが、物価上昇の波にさらされつつあります。あなたも、スーパーで買い物したり、外食したりするときに、価格が高まっているのを実感する機会も増えていると思います。ワンルーム投資の対象となる不動産も、まさに物価上昇のインフレ時には、価格が上昇する傾向がある、インフレに備えた資産となります。物件価格だけでなく、賃料の上昇も伴っていることが、インフレ傾向の現れです。今のインフレ傾向がいつまで続くかは分かりませんが、もしあなたが、今後もインフレ傾向が続くと思うのであれば、年数を経るごとに、物件価格は、今後さらに上がる可能性があります。この想定をするのであれば、過去との比較では高く感じるかもしれませんが、未来から見たときには今が安値、となる可能性もあります。未来は分からないからこそ、思い立ったが吉日ではないですが、今から始めても遅くないと考えることができるのです。

信頼できる不動産会社を見つけよう！

ここまで5つの質問に答える形で、ワンルーム投資についてお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか？改めてお伝えすると、もしあなたが興味、関心があるのであれば、動画やネットの情報などだけを鵜呑みにせず、あなた自身の感覚や想いを大切にして、始める方向で動いてみることが何よりも大切です。その一歩が、インフレに負けない、失敗しない資産運用、資産形成につながるのです。ただ、ワンルーム投資には、物件を紹介してもらう、不動産会社との出会いが必ず必要になります。不動産会社は玉石混淆なので、営業マンの言うことだけを信じずに、あなた自身の目で見て、自分の五感を使って、情報などを見聞きすることが、よりよい物件と出会い、失敗しないワンルーム投資を始めることにもつながります。

11月22日（土）開催の「第21回世界の資産運用フェア」のテーマはインフレで二極化する「金持ち投資家」「貧乏投資家」です。インフレに強いと言われる不動産、その中でも価格が抑えられており、初めての方でも取り組みやすいのがワンルーム投資です。会場にお越し頂き、あなたにとって信頼できると感じる不動産会社や担当者と会うきっかけ作りとして、足を運んでみてはいかがでしょうか？