SHARE

不動産を相続した際のトラブルを未然に防ぐために必要な対策は?

不動産を相続した際に様々なトラブルが発生する可能性があります。そのような場合に備えて、事前に対策をしておくことは非常に重要です。

では、不動産を相続するにあたって有効な対策とはどのようなものがあるのでしょうか?今回は、不動産の相続に関してよくあるトラブルと、トラブルを未然に防ぐための対策を解説していきます。

不動産の相続に関してよくあるトラブル

不動産を相続した際、様々なトラブルが起こってしまう可能性は高いです。どのようなトラブルが起こり得るのかということをあらかじめ知っておくことにより、トラブルを未然に防ぐ解決方法が見えます。

ここでは、不動産の相続に関してよくあるトラブルを紹介していきます。

不動産の分け方で揉めてしまう

現金は1円単位で平等に分けることができます。しかし、不動産は平等に分けることが難しい財産となります。

家を相続した場合、その家を誰が相続するのかということでトラブルになりやすいです。例えば、相続人が3人いて評価額が3,000万円の家を相続したとします。評価額が3,000万円の家を平等に分けようと考えると、次のような選択肢があります。

・家を売却していたお金を3人で平等に分ける
・1人が家を相続して、残りの2人に差額(1,000万円ずつ)を支払う
・家を1,000万円ずつの共有持分として相続する

一番トラブルが発生しにくい方法は1番目の「家を売却していたお金を3人で平等に分ける」方法です。しかし、家をうまく売却できれば良いですが、なかなか買い手がつかない場合もある。また、相続人の誰かが家に住んでいる場合は売却することができません。

2番目の「1人が家を相続して、残りの2人に差額(1,000万円ずつ)を支払う」方法も家を相続した人が現金を持っている必要があります。現金を持っていない場合は、差額を支払うことができないのでトラブルにつながってしまいます。

3番目の「家を1,000万円ずつの共有持分として相続する」は 一見平等な方法にみえますが、共有持分にすることにより、相続人の子供や孫に大きな荷物を残すことになってしまいます。

相続人が亡くなった場合、亡くなった相続人の子供や孫に相続権が移るので、共有者がどんどん増えていくことになります。そうなってしまうと最終的に誰が相続するのか、いとこ同士で議論をして結論を出さなければなりません。話し合いがこじれて揉めてしまう可能性も十分に考えられます。

不動産をもらえると勘違いしてしまう

ご両親と同居している相続人は「住んでいる実家を貰うことができる」と勘違いしてしまう場合が多いです。ご両親の介護が必要になり、相続人の1人が介護を行っているケースも「自分は介護をしているから不動産をもらう権利がある」と思うこともあるでしょう。

また、二世帯住宅を建てて同居している場合も、「ご両親の住居部分は相続することができる」と思い込んでいる場合もあります。

しかし、これらのことは法律で定められているルールではないので、必ず相続できるわけではありません。この思い込みによりトラブルが発生してしまうケースは多いです。

不動産をもらえると勘違いして将来の計画を立てていた場合、相続人同士の話し合いがうまくいかずにトラブルに発展してしまう恐れがあります。

「親のためにこんなに尽くした」という気持ちから、「自分は他の相続人よりも多く財産をもらって当たり前だ」と主張するケースも見受けられます。

相続した不動産が空き家になってしまう

ご両親が亡くなって実家に誰も住まない場合は空き家となってしまいます。中には「思い出がつまった家を売りたくない」という理由で実家を残そうと主張する方もいます。

不動産を売却するためには、相続人全員の意見が一致しなければなりません。そのため、相続人の中に1人でも実家を売ることに反対している方がいると、売却の手続きは困難となります。

しかし、空き家にしておくリスクは大きいです。老朽化により周囲の住民などに迷惑をかけてしまう恐れがあります。また、排水トラップの水が蒸発して、汚臭の原因やネズミなどの害虫が侵入してくる場合もあります。

固定資産税も支払わなければならず、「特定空家」に指定されてしまうとより多くの税金を納めなければなりません。
空き家にしてしまうと、上記のようなたくさんのトラブルが起こる可能性があるので、事前に対策が必要です。

不動産を相続した際に相続税を支払う資金が足りない

相続税は現金で納付することとなります。そのため、亡くなった方の資産が現金よりも不動産が多い場合、相続税を納付することができないという事態になってしまう恐れがあります。

不動産を相続した相続人に貯蓄があれば、相続税を支払うことができます。

しかし、貯蓄がなかった場合は、相続した不動産を売却して支払う等の方法を考えなければなりません。相続税の納付期間は亡くなられた日の翌日から10か月です。その期間内に不動産を売却することができればよいですがそうでない場合もあります。

そのため、「相続税の納税をどのように行うか」というのを事前に考え、対策しておく必要があります。 

不動産の相続が発生する前に対策しておくべきこと

不動産を相続した際のトラブルを未然に防ぐためには、どのような対策をしておけば良いのでしょうか。ここでは不動産の相続が発生する前に対策しておくべきことを紹介していきます。

相続発生に向けて納税資金を確保する

不動産を相続した際に納税資金が足りない場合は、納税資金を確保しておく必要があります。たくさんの不動産を所有しているのであれ、不動産の処分の優先順位を決めておきましょう。

優先順位の高い不動産は、売却や物納がしやすいように準備しておく必要があります。

また、会社経営者であれば、会社からどのように納税資金を調達するかがポイントです。事前に対策方法を検討しておき、いつでも実行できるように準備しておきましょう。

納税資金対策のために、生命保険を活用するというのも一つの方法です。生命保険を利用して相続が発生した際に、相続人が受け取る保険金で相続税を納税できるようにしておくという方法もあります。

遺言書を残して相続対策しておく

不動産相続において、争いを避けるための有効な方法は遺言書を残しておくということです。遺留分などを考慮して遺言書を残しておくことにより、円満に相続を行うことができます。

たくさんの不動産を持っている方や相続人が複数いる場合、相続人同士の仲が悪い場合は遺言書を残して相続対策しておきましょう。

生前贈与による相続対策をしておく

子供や孫に生きているうちに財産を贈与する「生前贈与」によって、トラブルを回避することが可能です。相続税は亡くなった時の遺産額に対して課税されるため、生前贈与により財産を減らしておくことができます。

不動産をたくさん持っている場合は生前に不動産を贈与や売却するなどして、財産を減らしておけば相続税の負担も小さくなるので、トラブルが起こる可能性も少ないです。

1年間で110万円までであれば、非課税で贈与を行うこと可能です。そのため、10年間で3人の子供に110万円贈与すると、3,300万円の相続財産を減らすことができます。長い期間をかければかけるほど効果は大きくなるので、このようなことも視野に入れて対策しましょう。

相続対策に不動産を運用する

不動産を持っている場合は不動産を運用して相続対策をするといった方法が考えられます。例えば、土地を持っている場合、その時の上にアパートやマンションを建築するといった方法があります。

戸数の多いマンションなどは、マンションの建つ土地を入居者で分割して所有するという考え方をします。そのため土地部分の資産価値が小さくなり、相続税を抑えることにつながります。

アパートを建築すれば、家賃という形で定期的に収入を得ることが可能です。相続前の生活では家賃収入は大きな安心材料となります。

また、不動産の運営において減価償却費や管理費などの経費が家賃収入を上回れば、不動産所得が赤字になります。赤字の分、事業所得や給与所得と合算されて所得金額を下げてくれることになるので、結果として課税価格を抑えることが可能です。

しかし、不動産の運用には気をつけなければならない点もあります。不動産所得が黒字になれば、その所得に応じて所得税や住民税の課税額が増えることとなります。

また、マンションやアパート運営する際に、入居者が決まらない場合は大きなリスクです。 入居者が決まるまでは家賃収入が全く入りません。建物のメンテナンスや定期的なリフォームなど、維持するためのコストも必要なので、その点も考えて不動産の運用を検討しましょう。

不動産の相続対策に有効な「小規模宅地等の特例」って?

不動産を相続した際に要件を満たせば「小規模宅地等の特例」を適用することが可能です。「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった方と一緒に住んでいた土地を相続したのであれば330㎡までは評価額を80%減額するというものです。

つまり、1億円の土地を相続したとしても、評価額は2,000万円となるため場合によっては相続税を納めなくてよい可能性も出てきます。

また、事業用に使っていた土地も80%の減額措置を適用することが可能です。 しかし、この特例は土地のみにしか使えず、以下のような要件があります。

1.特定居住用宅地:住宅として使っていた土地
2.特定事業用宅地:事業で使っていた土地
3.貸付事業用宅地:賃貸していた土地

それぞれの土地で使える人、減額される率など違うのでしっかりと要件を確認して、適用できるかどうかの判断をするようにしましょう。

まとめ

不動産を相続した場合は、様々なトラブルが起こる可能性があります。そのためにも前もってしっかりと対策をしておくべきです。

しかし、適切な対策を取るためには相続以外の不動産の知識や税金の知識が必要です。知識がなければ適切な対策をすることはできません。

そのため、不動産相続に関するトラブル回避のためにはプロに相談するのも一つの手段です。

不動産のプロが不動産の相続トラブルを解決します!

・不動産のプロだからこそわかる、不動産の相続トラブルを丁寧に解説します

・不動産のプロならではの、税理士や弁護士とは違った視点でアドバイスします

・日本全国いつでもどこでもアドバイスします

あなたにお読み頂きたい記事

メルマガ登録

不動産のプロが不動産の相続トラブルを解決します!

・不動産のプロだからこそわかる、不動産の相続トラブルを丁寧に解説します

・不動産のプロならではの、税理士や弁護士とは違った視点でアドバイスします

・日本全国いつでもどこでもアドバイスします