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投資用不動産は融資を受けるべき?自己資金投資との比較を紹介

1. 融資を受けて投資したほうが良いのか?自己資金のみで投資したほうが良いのか?

不動産投資は、基本的に、金融機関から融資を受けて取り組む方が良いと言えます。というのも、株式投資や投資信託、FXなど、様々な投資商品がある中で、金融機関から融資を受けて取り組むことが出来る投資は「不動産投資」のみで、融資を受けることが出来れば、そのメリットを最大限享受することが出来るためです。

それでは、不動産投資を行う際に、金融機関からの融資を受けるメリットはどういったものが挙げられるのでしょうか。それについて説明する前に、大前提として知っておきたい点は、今後も人口減少が予測される日本の不動産投資市場に対して、それでも金融機関が融資するということは、長期的な入居や物件の安定性が見込めることから、金融機関が融資をしても問題ないという判断を下しているということです。融資を受けられるということは、金融機関から投資リスクが低いというお墨付きをもらっているという風に捉えても良いでしょう。

さて、不動産投資で融資を活用するメリットは二つあります。

1-1. レバレッジを効かせられること

一点目は、レバレッジを効かせることで、より大きな収益を上げていくことが出来ることです。レバレッジとは、言わば「てこの原理」のようなものです。例えば、自己資金1,000万円のみで不動産投資を行う際、上限1,000万円までの不動産しか運用することが出来ませんが、自己資金1,000万円を投入して金融機関から融資を受ける場合、保有している自己資金以上に大きな金額の融資を引き出すことが出来るのです。また、昨今では、少額の自己資金を投入するだけでも、金融機関から融資を引き出せる場合がありますので、多額の自己資金を投入しなくても、不動産投資を始めることが出来ます。
このように、不動産投資で融資を活用することは、少額の自己資金で、より大きな金額を運用出来ることに繋がりますので、好条件での融資を受けられる今だからこそ、レバレッジを最大限活かすことに大きなメリットがあると言えます。

1-2. 効率的な資産形成が可能

二点目は、融資を活用することで、資産形成のスピードを向上させられることです。先述の通り、金融機関からの融資を受けた上で不動産投資をする方が、より大きな運用が実現出来ることをお伝えしましたが、大きな運用が出来るということは、少額の投資よりも、収益性を向上させることに繋がります。具体的には、物件の価格は、立地や構造のほかに、戸数に左右されることが多いため、基本的には、戸数が増えれば増えるほど、物件の価格が上がります。つまり、より大きな運用が出来るということは、より大きな収益を生み出すことが出来るというわけです。

当然、収益性の高い不動産運用が出来れば、手元に残る金額も大きくなっていきますので、この収益を頭金として活用することで、金融機関からさらなる融資を引き出し、二つ目、三つ目と、不動産投資の拡大を実現することが出来ます。

実は、金融機関からの融資を利用して事業を拡大していくということは、何も不動産投資家だけではなく、一般企業も実践していることです。
無借金経営をしている企業もありますが、国内企業の大半※1は金融機関からの融資を受けており、借入額の多さで上位に位置する企業は、日本を代表する一流企業ばかりです。どんな企業であっても、手元の資金には限界がありますので、融資を有効活用して、多角的に事業を拡大してきたことが読み取れます。

このように融資を活用することは、自己資金のみで不動産投資を行うよりも、はるかに効率的な資産形成を実現出来るため、不動産事業を拡大していく上では必須と言っても過言ではありません。

2. 融資を受けられるための条件(融資を受ける人自身の条件、物件の条件)

不動産投資で融資を受ける際、金融機関は、融資申込者と物件の属性、物件を提供する不動産業者を総合的に評価します。そのため、どれか一つが優れていても、融資が受けられないこともありますので、全てのバランスを意識することが大切になります。
また、融資を申し込む金融機関によっても、評価の視点が大きく変わってきますので、融資を利用する際の大前提は、好条件を引き出せる不動産業者を経由することになります。

それでは、具体的に融資を受けやすい条件はどのようなものでしょうか。

2-1. 融資申込者

融資申込者については、雇用形態、勤務先、勤続年数、年収、保有資産が重視されます。

雇用形態は、正社員が融資を受けやすいと言えます。なお、会社代表者や役員については、会社の決算状況を考慮されたり、役員報酬を自由に調整出来たりしますので、いくら年収が高くても、その点が優位に働くことはあまりありません。また、派遣社員や契約社員は、雇用の継続性という観点から、厳しい評価になります。

勤務先は、企業規模が大きく、売上(利益)が多い、老舗企業であること、さらには上場(東証一部が一番良い評価)しているかが、非常に重要になります。ただし、これらの条件に当てはまっていても、直近で大幅な赤字があったり、不祥事があったりする場合は、厳しい評価が下されることもあります。
また、設立の浅いベンチャー企業に勤めている場合は、安定性が欠けているという理由で、融資を受けることが出来ないことが多いです。
金融機関は、申込者が、いかに安定した企業に勤めているかを重視するというわけです。

勤続年数は、長ければ長いほど、高い評価を得られます。これは、今後も勤務先で働き続ける可能性が高いと評価されるためです。役職者であれば尚良いでしょう。
では、具体的にどれくらいの勤続年数が必要になるかという点ですが、こちらは三年以上が推奨です。これは金融機関が、勤続三年以上でなければ、融資の申込を受け付けていないことが多いためです。

年収は、融資を斡旋する不動産業者によって、求められる基準が変わってきますが、高ければ高いに越したことはありません。
しかし、いくら年収が高くても、給与の占めるインセンティブ(歩合)の割合が大きい場合は、不安定であるという評価となり、融資を受けづらくなる傾向にあります。

保有資産は、多ければ多いほど、高い評価を得られます。現金、株式、不動産のほかに、生命保険の解約返戻金や学資保険なども、保有資産の一部として認められることがあります。
なお、頭金を投入した上で融資の申込を行うと、金融機関からの評価が高くなりますので、どうしても融資を通したい場合は、物件価格の10%※2ほどを自己資金として捻出しておきたいところです。

2-2. 物件

物件においては、物件と最寄駅までの距離、収益性(利回り)、築年数が重視されます。

物件と最寄駅までの距離は、近ければ近いほど、評価が高くなります。具体的には、徒歩10分圏内であることが望ましいと言えます。これは、駅徒歩10分圏内の物件に住みたいという人が圧倒的に多いという統計結果から来ています。

収益性は、高ければ高いほど、評価が高くなります。ただし、収益性や利回りは、人口の少ない地方都市の方が高くなる傾向にありますので、都心部の物件であれば、多少収益性が低い場合でも、立地で高い評価を得られますので、問題ありません。

築年数は、浅ければ浅いほど、評価が高くなります。というのは、新しい物件ほど、入居率は高くなる傾向にありますし、金融機関の融資年数は、減価償却に基づく法定耐用年数が根拠となっていることが多いため、築古物件ほど、融資期間が短くなり、収益性が悪化してしまいます。

2-3. 不動産業者

最後に、物件を提供する不動産業者の実績も大切となります。これは、金融機関が融資するうえで、安定した入居を実現出来て、返済の停滞が発生しないかを確認するためです。先述の通り、日本国内では人口減少が進行していますので、金融機関として一種のリスクヘッジであると考えてもらえれば良いでしょう。
ですので、高い入居率を維持出来るのか、入居付けにはどのような工夫をしているかについて、不動産業者に対策法とその実績を確認しておくことが大切です。

3. うまく融資を活用する方法、融資を受ける方法

先述の通り、効率的に資産形成をする際には、融資を活用することが最も重要なことになります。しかし、やたらむやみに、融資の申込をしても、簡単に通るものではありませんので、計画的な事業展開が必要となります。
それでは、どのようなポイントに気をつければ、上手に融資を活用出来るのでしょうか。

3-1. 自己資金の投入

昨今の金融緩和を背景に、少額の自己資金で不動産投資に取り組むことが出来たり、物件価格は全て融資で補うフルローンが実現したりしていますが、そういった市況でも、自己資金は重要ですし、不動産投資を拡大しやすくなった今だからこそ、より大きな意味を持つようになってきました。

例えば、不動産事業を拡大していく際に、金融機関からの融資は欠かせませんが、2つ目、3つ目と、保有する不動産が増えていけば増えていくほど、融資は通りづらくなっていきます。
そこで、融資のハードルを下げるために、融資の申込時に自己資金を投入します。こうすることで、融資の承認が得やすくなりますので、不動産の複数展開を目指す方にとっては、自己資金は大きな武器になるでしょう。

なお、先述の通り、保有する不動産が多くなれば、融資が通りづらくなりますので、求められる自己資金は増加していきます。ですので、一つ目より二つ目、二つ目より三つ目に自己資金をより多く投入出来るように、一つ目、二つ目の不動産は収益性の高い物件を保有したいところです。一方で、収益性の低い物件を一つ目に選択してしまった場合、多角的な不動産展開を目指したい方にとっては、それが足かせになってしまう場合があります。

3-2. 長期的なスパンで融資を活用

いくら融資環境が良いからと言って、短期間(もしくは一度)で多くの融資申し込みをすることは有効的ではありません。というのは、短期間での融資申し込みが多いと、融資が通りづらいためです。
なぜ、融資が通りづらくなるのかという点ですが、金融機関が融資した案件に対して、上手く運用出来ているかという実績を考慮したいという思惑があるためです。実際の運用に大きな問題がなければ、次の案件に融資をしても良いのではないかという段階に入るわけです。 そういった金融機関の思惑がある中で、複数の融資申し込みを行うと、融資の否決が起きやすくなってしまいますし、一度否決になってしまうと、再度の申し込みが出来ない場合もありますので、要注意です。
ですので、融資を上手く活用するうえでは、一定の期間を空けることを意識しておきたいところです。

3-3. 自分のアピール出来る資料を用意する

金融機関は、申込者がどういった人物であるかを、勤務先や年収、保有資産などの複数項目から見極めます。その際、源泉徴収票や確定申告書類、預金通帳などの資料を提出するように求められますが、それ以外にも自身の資格や経歴をアピール出来る書類を追加で提出することも、融資を上手く引き出すうえでは重要です。

3-4. 連帯保証人や担保の設定

融資申し込みをしても、中々通らないという方もいらっしゃいますが、そういった中で、融資を上手く引き出すためには、連帯保証人や担保の設定をするという方法もあります。
連帯保証人が会社員で、今後も長期的な勤続が十分に考えられる場合、融資の承認に至ることがあります。
また、自宅や土地などを担保にした場合も、融資の承認率が上がる傾向にありますので、どうしても不動産投資をしたいという方には有効的な手段の一つになるでしょう。これは不動産投資に限った話ではありませんが、自宅を担保にした融資は、一般的にリバースモーゲージと呼ばれ、老後の生活を豊かにする目的のローン商品が数多く登場しています。

3-5. 既存の借入を極力最小化する

融資審査では、融資申込者の借入を確認されますが、借入のない方が好ましいと言えます。ですので、融資を申し込む前に、返済が可能な借入をすべて返済しておくと良いでしょう。ただし、借入の中でも消費者金融からの借入や、多額のフリーローンがある場合は、融資の承認率が大きく下がってしまいます。なお、これらに限らず、いかなる返済の遅れがあったり、ブラックリストに登録されていたりする場合は、まず融資は通らないと考えましょう。

注釈
※1 東京商工リサーチによると、2018年で無借金企業が24.4%で、それ以外を借り入れのある企業とした場合
※2 金融機関によって数値は異なりますが、融資の承認率が格段に上がります。

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