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不動産投資にありがちな失敗事例とは?

不動産投資を始めたいと思っていても、「失敗するのではないか」という不安から、中々一歩を踏み出せずにいる人も多いでしょう。

本稿では、不動産投資の初心者が陥りやすい「よくある失敗」を取り上げ、失敗する理由とその対策法、さらには不動産業者が思惑までをお伝えします。

「不動産投資を通じて自身は何を実現したいのか」といった明確な指標を持つことが大切です。失敗事例を見ながら、自身の目的に合った不動産投資を探していきましょう。

1. プロの視点から失敗する不動産投資の特徴

昨今の融資環境を背景に、不動産投資を始める人が増えていますが、それに伴って、失敗する人も増えています。

しかし、その失敗事例には共通点があります。失敗の原因には「表面上のことしか見えていない」というものが多いため、なぜ失敗するのかという理由、さらには投資の裏事情に至るまでを詳しく見ていきましょう。

1.1 利回りしか見えていない

不動産投資を行う上で、利回りは重視されることが多い指標となりますが、こればかりを追求した結果、失敗してしまった事例は多いです。

利回り(年利)は、自身が投資した金額が、1年でどれくらい回収出来るかという投資指標になります。ですので、利回りが高ければ高いほど、自身が投資した金額を早く回収出来ることになります。

ここで、利回りについて、注意しておかなければいけないことが三点あります。

1点目は、その利回りを実現出来る物件であるかということです。

利回りは、満室想定で算出されます。つまり、物件には常に入居者がいる前提で計算されるということです。これは裏を返せば、入居者が全く入らず、慢性的に家賃収入がない状態が続くのであれば、この利回りは机上の空論になり兼ねないということを意味します。

利回りの高い物件は、物件価格の低い地方に多く集中しています。これは、地方の物件が価格の低いわりに、都心の物件と比較しても、家賃が大きく落ち込むことがないためです。これは、都心の物件が、地方と比較して2~3倍高くなることはあっても、家賃で2~3倍の差がつくことはあまりないことからも容易に想像がつきます※1

ここから、利回りを重視する場合は、地方の物件で投資を行うことが良いことになりますが、地方は人口減少が続いているため、長期的な入居を見込めるのかどうかという問題が浮上してきます。もちろん、常に入居者がいる状態を維持出来るのであれば、利回りの高い物件を保有することが最適と言えるかもしれません。

2点目は、利回りの算出方法は、不動産業者によって異なるということです。

先述の通り、利回りの算出方法には、投資した金額が必要になってきます。投資した金額というのは購入した不動産の価格に該当するわけですが、この価格の算出方法は、不動産業者によって異なります。

例えば、建物の価格については、建物本体のみで算出する業者もあれば、水道引き込み工事代金まで含めた価格の算出を行う業者もあります。当然、後者の方が、価格が高くなりますので、利回りを前者と比較すると、低くなることは言うまでもありません。

利回りの高い物件の方が、投資家の興味を引き付けやすいため、別途必要となる費用を含めずに利回り計算される場合が多い傾向にあります。不動産業者が「いかに利回りを良く見せようとするか」という点を念頭に置いておくことが賢明と言えるでしょう。

3点目は、実質利回りを理解しておかなければいけないことです。

不動産業者が提示する利回りは、表面利回りと呼ばれるものであり、これは先述の通り、投資金額を1年でどれくらい回収出来るかという指標になります。

しかし、この指標は、年間の家賃収入が満額で入ってくる想定で算出され、後々かかってくる税金や修繕費などは考慮されていないものです。言い換えれば、売上から経費を引かない状態で算出されるということです。これらを考慮した場合、手元に残る金額は減少しますので、表面上の利回りだけに重点を置かないことが大切になります。

以上から、利回りは高いから良いというわけではないことが分かりますので、不動産投資には、現実的な視点も求められます。

1.2 投資初心者が高額な物件を購入する

初心者がいきなり高額な物件を購入することも失敗に繋がりやすいと言われています。その理由として、出口戦略を取りづらいという点が挙げられます。

不動産投資では、インカムゲイン(家賃収入)の他に、キャピタルゲイン(売却益)もあり、投資の失敗を避けるために、売却による出口戦略を取れるようにすることがリスクヘッジの一つになります。

しかし、高額な物件、特に1億円を超える物件は、売却が難しいと言われています。

これは、金融機関への融資申込額が1億円を超えると、融資承認率が大幅に下がるためです。1億円を超える物件を、金融機関からの借り入れなしに、購入出来る人はほとんど存在しませんし、融資の承認が下りる申込者はごく僅かと言えますので、売却先の選択肢が非常に狭まります。

よって、売却したいときに出来ずに、苦しい思いをする投資初心者が多いため、不動産運用の知識がついてくるまでは、出口戦略の取りづらい高額な物件を避けた方が良いかもしれません。

1.3 ランニングコストを考慮出来ていない

不動産投資では、ランニングコストを考えた上での運用が必要になりますが、これを考慮出来ていない場合も失敗に繋がりやすい傾向があります。

特に、築古物件において、突発的な修繕費に対処出来ずに失敗してしまう事例が多くなっています。

新築物件については、修繕費を大きく考慮する必要性は薄いですが、築10年以上の物件については、大規模な修繕が必要になってくる場合があります。

修繕費は、物件の戸数や広さ、構造、どの範囲までを修繕するかによって異なってきますが、数万円から~数百万円までかかることもあります。

その中でも、1棟アパートやRCマンションなどは、注意が必要です。というのは、戸数分だけ修繕をしなければいけませんし、エレベーターが設置されているRCマンションは、その点検費用だけでも、運用上で大きな圧迫要因となってしまいます。

また、毎年の支払いが必要となる固定資産税について、1棟アパートは土地と建物が課税対象となるため、非常に高額になりやすいですし、RCマンションも構造上の関係で、同様に高額となる傾向がありますので、修繕費と併せて考慮しておかなければ、痛い持ち出しが生じる場合があります。

2. 失敗しないために注意すべきポイント

2.1 好立地の物件を選ぶ

不動産投資で成功するためには、入居が埋まる立地に不動産を持つことが一番重要と言っても過言ではありません。なぜなら、不動産投資の原資となるのは、入居者からの家賃だからです。

つまり、入居者がいなければ、家賃が入ってこないわけですから、収益を生み出すことが出来ないことになります。

それでは、好立地に該当する条件とはどういったものが挙げられるでしょうか。

最も大切な条件は、「最寄り駅から徒歩10分圏内」の物件であるという点です。特に、人口が多い都市部であるほど、この条件には優位性があります。というのは、都市部であるほど、鉄道網が発達しており、自動車の保有率も下がることから、基本的な移動手段が鉄道になるためです。長期的な視点で、入居を安定させるためには、都市部の物件を保有することが一番の近道と言えますので、最寄り駅へのアクセスが良い物件を選ぶことは必須と言えるでしょう。

ここで、最寄り駅までの所要時間が短い場合、どれくらいの優位性があるのかを数値化してみましょう。下記表をご覧下さい。

最寄駅から所要時間がかかればかかるほど、最寄り駅を中心とした円の面積は拡大していきます。さらに興味深い点は、所要時間が2倍になれば、円の面積も2倍になるというわけでないということです。例えば、所要時間5分と10分を比較した場合、円の面積は4倍になります。言い換えれば、所要時間が2倍になると、競合物件数は4倍になるという捉え方が出来るわけです。つまり、最寄り駅から離れれば離れるほど、競合物件が大きく増加していくことになりますので、最寄り駅から近い物件ほど、その希少性が高くなることは容易に想像出来るのではないでしょうか。

加えて、都心へアクセスが良い場所であるかという点も重要です。都心には、企業や大学などが集積している傾向がありますので、そこへいかに早く行けるかも大切な指標と言えるでしょう。

2.2 利回りばかりを意識しない

先述の通り、利回りばかりを意識して、その他の項目が盲点になってしまってもいけません。

利回りは、あくまで満室想定で算出されるものですから、安定した入居を維持出来る物件なのかどうかを見極める必要があり、その点である程度見通しが立ってから、初めて意識するものであることを念頭に置きましょう。

利回りを意識する際には、ランニングコストまで考慮して算出した実質利回りを確認しておきたいところです。

2.3 築浅物件を選ぶ

築浅、出来れば新築の物件を選ぶことも大切になってきます。

というのは、日本では、築浅物件の方が、入居率が高くなる傾向にあるためです。

不動産投資では、いかに入居者がいる状態を維持し、家賃収入を得るかが大きな課題となってきますので、入居率が高くなりやすい築浅物件の方が、初心者でも始めやすい投資と言えます。

一方で、築古物件については、家賃の下落や修繕費の発生、それに乗じた入居率の低下によって、安定的な運用が難しいとされます。

築古物件を安定的に運用するには、ある程度の知識と経験が必要とされますので、築古物件は、投資の中級~上級者向けと言えるでしょう。

2.4 実績のある不動産業者を頼る

不動産投資業界において、高い入居率や運用実績を誇る不動産業者を選ぶことも大切です。

投資用不動産、中でも区分マンションについては、新規業者の参入が容易であるため、設立の浅い企業が多く、生き残ることの出来ない不動産業者は次々淘汰されています。

そのため、長期間、実績を残し続けている不動産業者は信頼性が高いといえます。また、そのような不動産業者であれば、金融機関から好条件で融資を斡旋出来る場合が多いため、不動産投資の初心者であれば、実績のある不動産業者を頼ることが、失敗しないためには欠かせません。

2.5 インカムゲインを積み立てる

収益が出やすい物件の場合、毎月のインカムゲインを使いすぎずに、それを積み立てることで、長期的な不動産運用を実現出来るようにしましょう。

先述の通り、不動産投資を行う上では、突発的な出費に対応出来るようにしておく必要性があります。そうすることで、自身の持ち出しを無くすことが出来るためです。

もちろん、インカムゲインをどのように使用するかはオーナー次第ではありますが、それを使い果たすことで、突発的な出費に耐えられなくなってしまい、最終的には投資の失敗に繋がる可能性があります。

ここから、インカムゲインの計画的な運用が重要になることが分かりますので、例えば、家賃収入の半分は積み立てるなど、自身の中で綿密に計画を立てることが必須と言えるでしょう。

3. 不動産業者の思惑とは…?

不動産投資では、どの不動産業者を選ぶかが、投資の結果に大きく関わってきます。自身にとって、最適な不動産業者を選ぶことが重要になってきますが、ここで不動産業者の内情を知っておくことが大切になります。

例えば、多くの人が思う浮かべる不動産の営業マンは「ガツガツしている」、「不動産を売りつけたがる」、「やたら将来不安を煽ってくる」など、マイナスなイメージが先行します。

確かに、様々な業種がある中でも、不動産の営業マンはかなりガツガツしている傾向がありますが、その理由は大きく2点あると言えます。

1点目は、営業マンの給与形態はインセンティブの割合が大きくなっているためです。これは、不動産以外の業種にも当てはまることですが、不動産は特に、扱う商品が高額であることから、破格のインセンティブが設定されていることが多いのです。その代わり、基本給が低く抑えられていることが多いため、数字を上げることが出来なければ、苦しい生活が待ち受けています。ボーナスの支給がない不動産業者もあるため、不動産の営業マンは、必死に営業をかけてくるというわけです。

2点目は、不動産業者が商品の在庫を抱えたくないという点です。不動産を保有している際には、固定資産税や維持費がかかってきます。これらは保有者にかかってくるものですから、不動産が売れなければ、不動産業者の持ち分となります。当然、営利企業である以上、売上を上げていかなければいけませんので、商品の在庫をいつまでも抱えているというわけにはいけません。売れ残っている期間が長い物件ほど、早く売りたいという不動産業者の思惑がありますので、そのような物件ほど、良い条件で購入することが出来る場合があります。

4. まとめ

投資である以上、不動産投資には常に失敗のリスクが付きまといますので、どのような失敗事例が多いのかを知っておくことは、自身が不動産運用をする上では有益と言えます。

ただし、一口で「失敗」と言っても、個人によって「何が失敗に当たるのか」は様々です。

例えば、不動産投資で収益が出ないことを失敗と定義づけるのであれば、毎月の持ち出しが発生しやすい新築の区分マンション投資は中々成功に繋がらないでしょう。しかし、毎月数千円の持ち出しが発生したとしても、将来の年金対策や生命保険の代わりを目的にしているのであれば、それは成功を収めていると言えるのではないでしょうか。

ですので、自身が不動産投資をする際には、「なぜ不動産投資をしたいのか」や「これは達成したい」、「これは避けたい」というものを明確にしたうえで、自身の目的に合った不動産を運用することが一番大切です。

※1 面積や戸数、築年数など、物件の選定条件を統一した場合

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