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ワンルームマンション投資で生命保険もカバーできるって本当?

ワンルームマンション投資といえば「節税対策」や「サラリーマンでも手軽にできる資産運用」と思っている方が多いです。でも実は「生命保険」の代わりとして万が一の事態に備えるというメリットもあるのです。ワンルームマンション投資が生命保険の役割もカバーしている理由とメリットについて解説します。

1. 不動産投資で万が一に備える

1.1 不動産投資とは

不動産投資とはアパートやマンションを購入して家賃収入を得ることで収益をあげる投資方法のことです。

要するにアパートやマンションのオーナーになることです。

例えばタイトルにある「ワンルームマンション投資」とは

(1)ワンルームマンションの一室を購入する
(2)購入した部屋に住みたい人を募集する
(3)住んでいる方から家賃を受け取る

投資方法のことです。

受け取った家賃からワンルームマンション購入時に組んだローンの支払額を引いた金額がオーナーの収益となります。

1.2 不動産投資は生命保険とワンセット

不動産は通常「ローン」を組んで購入します。なお、現金一括払いで購入することも可能ですが、ここでは割愛します。

投資目的で組むローン(投資用ローンと言います)を借りた人が事故や病気で亡くなる、あるいは重大な障害に陥った場合、ローンの返済が出来なくなってしまいます。

借りたお金が返済できない事態を防ぐため、多くの金融機関では投資用ローンを契約する際に団体信用生命保険(団信)に加入することを契約の条件にしているところが多いです。

また、銀行によっては団信に生命保険のような特約をつけるサービスを行なっており死亡した時以外の様々なケースにも対応しています。

例えば、オリックス銀行では

・要介護状態になった場合
・糖尿病などの生活習慣病に罹った場合

にローンの残額が返済されるプランを選択できます。
(参考:オリックス銀行 ホームページ https://www.orixbank.co.jp/pr/ft001/danshin_plan/

SMBC信託銀行では障害・疾病による障害状態と認定された場合にローンの残額が返済される特約がローン契約時に自動的についてきます。
(参考:SMBC信託銀行 ホームページ https://www.smbctb.co.jp/product/loan/group_credit_life_insurance.html

このため、不動産投資を行うということは生命保険を契約することとワンセットで考えて良いということになります。

では健康状態に不安がある方はどうでしょうか。

生命保険の場合、ガンに罹ったことがあるなど病歴のある方は生命保険の契約ができない場合があります。団信も生命保険と同様に契約時に健康状態の告知義務が発生します。

このため、病歴がある方は通常の団信に入ることができず融資ができない場合があります。ただし、先ほど紹介したオリックス銀行では健康上の理由で通常の団信に入れない方向けに「ワイド団信」というプランが用意されています。

ワイド団信の場合、通常よりも利率は高くなりますが条件が緩和されるため通常の団信に加入できなかった方にもチャンスがあります。

(参考1:オリックス銀行の商品紹介ページにプラスされる利率が掲載されています。https://www.orixbank.co.jp/pr/ft001/danshin_plan/

(参考2:オリックス銀行のワイド団信の引受保険会社であるクレディ・アルディコル生命保険のホームページ。「持病のある方でも加入可能なプランもご用意」とある箇所をご覧ください。http://www.ca-life.jp/product/gcl01/

1.3 自分に万が一のことが起きたらどうなる?

万が一のことが起きた場合、団信によって保険会社から金融機関にその時点でのローン残高相当額の保険金が支払われます。保険金によってローンの残高はゼロになり、家族にはローン返済のいらない不動産(マンションやアパート)が手元に残ります。

不動産投資を継続すれば、家賃収入が入り続けますし、売却して収入を得ることも可能です。これらの収入が保険金の代わりを果たします。

つまり、不動産投資を行なっていれば生命保険に加入していなくても万が一の備えはできているということになります。

2. ワンルームマンション投資のメリット

2.1 ワンルームマンション投資はサラリーマンに適した投資法

不動産投資は様々なものが対象となります。

・一棟もの:マンションやアパート全体のこと
・区分:マンションやアパートの一室のこと
・戸建て:一軒家のこと

他にもコンドミニアムやホテル、商業ビルといったものも対象です。ここでは区分、特にワンルームマンションについて扱います。ワンルームマンション投資は以下の理由からサラリーマンに最も適しています。

(1)投資を始めるにあたっての初期費用が少ない

不動産投資では

・登記費用
・銀行融資の諸費用(ローン事務手数料や保証料など)
・印紙代
・火災保険料
・税金(不動産取得税や固定資産税など)

といった初期費用がかかります。

一般に不動産投資の初期費用は物件価格の5〜8%と言われています。ワンルームマンションは一棟もののマンションやアパートよりも物件価格は安いので初期費用は抑えられます。

(2)管理負担が少ない

一棟もののマンションやアパートは管理する部屋数が多いため、入居者の募集や退去した後の対応をこまめに行う必要があります。

また、年数によってはマンション・アパートの修繕・大規模修繕を行うため管理負担がかかります。

ワンルームマンション投資は管理会社が入居者や部屋の管理を行うケースがほとんどのため、管理負担が非常に少ないです。

サラリーマンにとっては本業に支障をきたすことなく、投資を継続することが容易なのでワンルームマンション投資はサラリーマンに適した投資であると言えます。

2.2 ワンルームマンション投資で収入が増える仕組みとは

「1.1 不動産投資とは」で述べた通り、不動産投資における収入は家賃収入によって得られます。ローンで支払う費用よりも家賃収入の方が多ければ、収入は右肩上がりで増えていきます。

<ワンルームマンション投資でどの程度の利益が得られるか>
ワンルームマンション投資の期待利回り(投資家が期待する利回り)は地域によって異なりますが、4.2%〜5.7%とされています。
(参考:日本不動産研究所 第41回 不動産投資家調査
http://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2019/11/1aba19b0b5308902bf592eae58443b732.pdf?fbclid=IwAR3o-Umg0eMNwnf1JCUtrH34uhz5mglozfZAgbbq1bpiijNDd2bpu5IVUm8

筆者も東京都豊島区でワンルームマンション投資を行なっていますが所有物件の年間実質利回り(年間家賃収入 – 年間経費)÷(不動産購入価格 + 購入時諸経費)× 100)はおよそ4.3%です。

また、ローンの繰り上げ返済を行い毎月の支払い費用を抑えるか完済すれば、その分毎月の収入が増えていくことになります。

2.3 ワンルームマンション投資に必要な自己資金

ワンルームマンションへの投資を行うには以下の資金が必要です。

(購入前に必要な資金)
・初期費用(詳しくは「2.1 ワンルームマンション投資はサラリーマンに適した投資法」を参照ください)
・頭金(不要な場合もあります)

(購入後に必要な資金)
・固定資産税
・入居者がいない時のローン費用

固定資産税は毎年必ず発生します。

入居者がいない時は家賃収入が入らないため、ローンの支払いは自己負担となります。サブリース契約と言われる購入したワンルームマンションの又貸し契約(家賃保証契約)を結んだ場合は、家賃収入がゼロとなることはありませんが、契約内容によっては保証額が減額されるなどのリスクがあります。

3. 将来への備えはお金がかかる

3.1 子育て世帯サラリーマンの年間生活費の平均は370万円

2人以上世帯の1ヶ月の平均支出は約31万円(参考:総務省統計局ホームページ https://www.stat.go.jp/data/kakei/2017np/gaikyo/index.html)、かかるとされています。年ベースだと約370万です。

さらに養育、保育にかける費用や習い事や塾など教育にかける費用など子供に対してもお金がかかります。

働いている場合、給与収入で賄うことができますが、将来働けなくなった場合、これらの費用が大きな負担となります。

また、子供の学費は年々増加していくため、将来に向けてお金の準備をしっかりしておかないといけないことが分かります。

3.2 万が一の時に家族を守る方法とは

自分が万が一

・重度の障害により日常生活に支障をきたす
・死亡する

といったことがあった場合、家族に大きな負担がかかります。

このため、家族を守るために一般的には「生命保険の加入」を検討します。
生命保険に加入して万が一の事態が起きたとしても支払われる保険金により、残った家族が安心して暮らせるようになります。

ただ生命保険の費用は家計への大きな負担となる傾向があるようです。

4. 日本人は「生命保険」にお金をかけすぎる?

4.1 日本人が生命保険にかける金額は年間平均38.2万円

(参考:生命保険文化センターホームページ https://www.jili.or.jp/lifeplan/houseeconomy/asset/11.html

生命保険文化センターが実施した「生命保険に関する全国実態調査」によると1世帯あたりの年間払込保険料は平均38.2万円です。月平均約3万円を生命保険にかけている計算になります。

将来への備えが必要となる子育て世帯は何かと支出が多いにもかかわらず、保険にも多くのお金をかけていることが分かります。

4.2 生命保険にかけるお金を減らすメリット

生命保険にかける年間約40万円を生活費や教育費など他の必要支出に充てることで可処分所得に余裕が生まれます。

また掛け捨て型の生命保険の場合、負担した費用はそのまま無くなってしまいますが保険費用がなくなればその分家計の負担が軽くなります。

生命保険にかけていた費用を例えば

・家族旅行など家族の思い出作り
・自己投資によるスキルアップ
・投資や資産運用の資金

に変えることでことでより充実した毎日を過ごすことができます。

4.3 資産を増やしながら万が一に備えた方が良い理由

日本は公的保障が充実しています。例えば万が一事故や病気で死亡した場合、遺族には「遺族基礎年金(年間約78万、子供がいる場合はさらに加算)」と「遺族厚生年金(厚生年金を払っている場合)」が入ってきます。

費用を負担して民間の生命保険に入らなくても国が補助してくれます。

それでもワンルームマンション投資を行い、万が一に備えた方が良いのは定期的にプラスアルファの収入を得た上で毎月の費用の削減を図るというメリットが得られるからです。

また、先ほども述べたとおり子育て世代は何かと支出が多くなりやすいので、必要な備えをなるべく費用をかけずに行った上で、さらに資産を増やす取り組みを行った方が、子育て期間中の予期せぬ出費にも備えることができ、安心です。

5. ワンルームマンション投資のポイント

ワンルームマンション投資はとにかく始めれば良いというわけではありません。何故なら「入居者がいないと家賃が入ってこないから」です。

一棟ものであれば1部屋空きが出たとしても、他の部屋が埋まっていればなんとかカバーできますが、ワンルームマンションの場合は空きが出たらそこから得られる家賃収入はゼロです。

家賃収入が少なくなってしまうと、生命保険よりも費用負担が大きくなってしまい、生命保険の代わりを果たさなくなってしまうため、なるべく入居者がいない時期を短くするため「賃貸需要の高いワンルームマンション」を見つける必要があります。

ここからは賃貸需要の高いワンルームマンションを探すためのポイントを紹介します。

5.1 購入する地域を厳選する

(1)ワンルームマンションの需要が多い地域を選択する

ワンルームマンションに入居するのは
・学生
・単身者
がほとんどです。学生や単身者に人気の地域を選んだほうが入居者を獲得できる可能性が高くなります。

学生や単身者が好むのは学校や会社が近い都市部です。郊外や地方ではなく、東京・大阪・名古屋といった人口が多い都市部を選ぶようにしましょう。

なお学生街、大学キャンパスのそばの場合、大学が移転すると需要が一気に落ち込んでしまいます。大学が近いエリアを選択する場合は大学以外に入居者需要が見込める要素があることも確認しましょう。

(2)人口減少リスクの少ない地域を選択する

日本は今後人口が減っていくとされています。ただその中でも東京都、特に23区内は今後も人口が増え続けていく見込みと言われています。

また東京23区は「ワンルームマンション規制」により新規のワンルームマンションが増えにくいことから、人口増に対して供給が追いつかないことにより継続的に需要が見込める地域でもあります。

上記の理由により、人口減少リスクを懸念する場合は東京23区内に絞ってワンルームマンションを探すようにしましょう。

(3)駅からの所要時間がかからないエリアを選択する

ワンルームマンション投資の最大のポイントはマンションの立地です。何故なら立地は「変えることができないから」です。

例えば駅から遠いエリアは購入費用が安くなりますが、駅までの移動負担を懸念する方はわざわざ選択しないため、入居者の需要は下がります。

駅からの所要時間がなるべく短いエリアを選択しましょう。

駅から遠いエリアの場合、最寄りにスーパーやコンビニなどが充実しているなど住みたいと思ってもらえる魅力がある必要があります。

5.2 中古ワンルームマンションに投資する

ワンルームマンション投資の投資先には新築と中古があります。

日本人は新築が好きという傾向があり、新築マンションへの需要は多いと言われています。このため、ワンルームマンション投資でも新築マンションを選択した方が、入居者の需要が見込めるのではないかと思われますが、新築のワンルームマンションへの投資は注意が必要です。

新築マンションには多くの場合、購入価格に新築プレミアムと呼ばれる追加の費用が発生します。プレミアムが上乗せされる分だけ、ローン負担が大きくなり、家賃収入では賄いきれず赤字になってしまうリスクがあります。

中古マンションの場合、新築を希望する方の需要を取り込むことはできないですが、購入費用が抑えられるため収入面でメリットがあります。

立地などの条件がよく、築年数の浅い中古ワンルームマンションであれば需要が十分見込めるため、条件の良い中古マンションを選択するようにしましょう。

なお、1981年に耐震基準が変わっているため中古マンションを選ぶ場合は何年に建てられたものであるかを必ず確認してください。

5.3 賃貸管理会社に注意する

マンションのオーナーは

・入退去前後のリフォーム手配
・備え付けの設備機器(エアコンや給湯器など)の修理
・鍵の紛失対応
・近隣トラブルの解消

といった管理業務や

・家賃などの集金
・滞納家賃の督促
・退去時の敷金精算
・新規入居者の募集や契約・更新

といった入居者とのやりとりを行うのですが、これら全てをオーナーが自力で行うのは極めて難しいです。負担もかかります。

ワンルームマンション投資を行う場合、管理業務や入居者とのやりとりを賃貸管理会社に代行依頼することで投資者の負担軽減を図るケースがほとんどです。

管理業務や入居者とのやりとりはトラブルがつきものです、また、委託費用を他よりも高く請求してくる会社や管理が杜撰な会社もあり賃貸管理会社とのトラブルが発生するリスクもあります。

リスクを回避するため、賃貸管理会社は実績が豊富で信頼できるところを選択しましょう。

最後にこれまでの説明でワンルームマンション投資は生命保険もカバーできるメリットがあることを紹介してきましたが、では生命保険加入の代わりという目的のみでワンルームマンション投資を始めても良いのでしょうか。

ワンルームマンション投資は賃貸管理会社が業務の大半を代行してくれますが、

・収支の管理
・入居者がいない時期の家賃の穴埋め
・確定申告
・固定資産税などの納税

といった業務はオーナー自身が行う必要があります。

また、ワンルームマンション投資を止める場合、所有する物件を売却することになりますが買い手がつかないと売却できないため、それまで止めることができないというデメリットがあります。

上記に挙げた部分が気にならない方は、掛け捨てなどの生命保険の代わりとしてのワンルームマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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