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サラリーマンこそチャンス!成功するワンルームマンション投資を解説

こんにちは。日系大手の社内ベンチャーで勤務しながらライターしている「より」です。今回は私のようなサラリーマンに向けて“成功するワンルームマンション投資”についてお伝えします。

サラリーマンにこそ向いている投資がワンルームマンションです。「興味あるんだけど、あと一歩踏み出せない…」と思ってるそこのあなた。この記事を読めば「なんだ。そんな難しくないじゃん。」となります。それでは早速いきましょう!

1.なぜサラリーマンこそワンルームマンションなのか

1.1私がサラリーマンにワンルームマンションをおすすめする理由

みなさんワンルームマンション投資と聞いてどんなイメージを持たれますか?? 「お金持ちがやるもの」「危なそう」「怖い」「騙されそう」「でもやってみたい」「興味はある」あたりでしょうか。

私も社会人になってから、株式や投資信託、FXに投資はしていましたが不動産なんて到底素人が手を出せるモノではないと思っていました。 そんな私ですが、会社の上司が偶然ワンルームマンション投資家で意見を聞くことができ、そこで初めて興味が湧きました。

その後、書籍や講義で勉強し、思い切って社会人3年目25歳でワンルーム投資を始めました。 しかし、正直どれだけ勉強しても不安は拭えず、ローンの契約書に捺印するときは「カンマが2つもついている…」とますます不安な気持ちになったのをはっきり覚えています。

「でもここまできたからにはもう戻れない!!」と最後は勢いで捺印して帰宅しましたが、親にも友人にも言えず、「本当に投資をしてよかったのだろうか…」と夜な夜な考え込んでしまう日が続きました。そんなある日、預金通帳をみると家賃が振り込まれており、そこでやっと胸を撫で下ろすことができました。

そこで安心してしまった私は、「一度数千万のローンを組んでしまったらもう何室投資しても変わらない。なんならもっと収入の基盤を作りたい!」と追加の投資を決意し、結果として27歳現在では3室の保有となっています。

最近ではコロナショックの影響で経済が混乱し、世間は大変な状況となっていますが、私の所有するマンションは3室とも埋まっており、家賃がしっかり毎月入っています。いまのところ不安感はありません。改めて成功するためには、投資前に必要な正しい知識を醸成することが大切だと感じました。

この記事がワンルームマンション投資を検討されている方の新しい一歩を踏み出すきっかけになれば嬉しいです。

1.2投資用ローンを組める

サラリーマンのメリットは会社の信用によって銀行から融資を受けやすいことです。不動産のローンには「居住目的の住宅ローン」と「賃貸目的の投資用ローン」の2つがあります。 そして、賃貸目的の投資用ローンに関してはローンの審査が住宅ローンより厳しくなります。

投資用不動産の家賃収入は計画通りに入ってくるとは限らず、入居者が付かず入金がないと銀行としても貸したお金が返ってこないというリスクが伴うためです。 一般的に自らの事業を持っている経営者のほうが融資が通りやすいというイメージがあるのかもしれません。

でも、実は経営者や個人事業主に比べ、サラリーマンの方が「安定した収入が入ってくる」と判断されるケースが多く、サラリーマンでも投資用のローンを受けられる可能性が高いです。 融資をする銀行からすれば貸したお金がちゃんと返ってくるかが大事で、事業の成功は二の次です。

そのため、「お金を借りる」という点では経営者や個人事業主よりもサラリーマンの方が優れているんです。 当然、全てのサラリーマンが投資用ローンが受けられるわけではありません。先述したように投資用ローンの審査は住宅ローン審査よりも厳しいです。

審査としては年収、勤め先、金融資産額、借入金など主にクレジットカードを申し込む時の要項がメインとなりますが、スルガ銀行の融資問題以降、投資用不動産への融資はさらに厳しくなっているようです。 つまり投資用不動産の融資を受けられる人はそれだけで限られた少数派ということになります。

少数派ということは競争相手が少ないということ。その分、成功する確率は高くなります。もし、不動産投資に興味があるのであればまずは「融資が受けられるかどうか」の審査から始めてはい かがでしょうか?

1.3価格が安い

ワンルームマンションは一般的に25㎡前後の広さです。一方、ファミリータイプは50㎡と2倍ほど広いのでその分価格が上がります。

参照:https://contents.livable.co.jp/chintai/plus/advice19.html

一棟と呼ばれるマンションを丸ごと買うのは当然更に高いですよね。 また広ければ広いほど費用も高くなるので、コスト面でもワンルームマンションの方がお得です。

部屋が複数ある場合、エアコンや水道など設備も増えることが想定され、その分壊れるリスク=費用が発生する可能性が増えます。経年劣化による設備の故障は、基本オーナー負担になります。

1.4本業に支障が出ない

「不動産投資って管理とか大変そう。面倒そう。」というイメージありますよね。でもワンルームマンションの場合、管理は専用の業者に委託をするので

・退去/入居

・補修や修理

・設備の破損

・借主からのクレーム

など管理業務は全て業者が対応してくれます。管理業者の人にも、借主にも、会いに行くということはありません。基本メールか電話のみで対応は終わります。

代わりにひとつ楽しみが増えます。それは預金通帳に毎月家賃が入ってくるのを眺めるという楽しみです。私はそこで始めて実感が湧きました。 このようにワンルームマンション投資は不動産業に時間を割かれることがないので本業に変わらず取り組んだまま、資産を増やすことが可能となります。

1.5節税ができるようになる

ワンルームマンション投資を始めると毎年確定申告が必要です。確定申告では不動産事業にかかった経費を計上することができます。例えば、

・物件を見に行く交通費

・不動産投資の勉強で使った書籍代

・担当者との打ち合わせでのカフェ代

など不動産業を営む上で必要となった費用です。万が一、不動産投資が赤字になってしまった場合、給与所得と相殺できるので、給与で天引きされた所得税が還付される可能性があります。 これまでの源泉徴収後(税引き後)の中でやりくりする考えではなく、法人のように売上(税引き前)-経費=利益の考え方を実践できるようになります。

サラリーマンとして、投資の勉強に掛かったお金を経費として使える、勉強の費用を経費として使えるのは非常に魅力的です!

2.家賃収入だけが目的ではない!ワンルームマンション投資のメリット

続いて、ワンルームマンション投資にはどんなメリットがあるのかをチェックしていきましょう。

2.1.資産運用

ワンルームマンション投資はどうやって儲けるのか。それは「家賃と金利の差」です。ほとんどの人はローンを組むので、返済をしなければなりません。マンションの金利の相場は2%前後とされています。

一方、例えば中古ワンルームマンション家賃収入の利回りは4%前後となっています。

参照:https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/2019kouhyou2.pdf

この家賃収入4%から金利2%を引いた差額の2%が投資リターンとなります。

※実際はここに諸経費がかかりますが、ここでは省略します。

注意点は利回りだけをみて決めてはいけない点です。

古い物件になってくると購入価格自体が下がり利回りが高く見えるのですが、その分修繕費や管理費が高くなり家賃収入も少なくなりやすいです。利回りだけでなく築年数や管理・修繕費額のバランスを見て物件は選びましょう。

併せて、どこの金融機関からお金を借りるか。リターンを増やすためには金融機関選びは重要です。仮に2,000万を35年ローンで借りる場合、2.0%と1.9%で返済額は約400万変わります。 ワンルームマンションを扱っている会社にはそれぞれ提携している金融機関があるので、複数の金融機関を回って提携先が多い会社を選んだ方がいいと私は考えています。

また意外と大切なのが「担当する営業マン」です。どこの会社にするか?も、もちろん大切です。ただ、「誰から買うか?」も選ぶうえではすごく大切だということを実感しています。ワンルームマンション投資は決して安い投資ではありません。そのため、納得いくまで交渉し、合わなければ担当を変更してもらった方がいいでしょう。

2.2.年金対策

「2,000万問題」が話題になってから老後について考える方が増えたのではないでしょうか。ゆとりある老後の生活費は35万とされていますが、年金だけでは多くても20万しか入ってきません。その不足を補うために不動産を持つという選択をするのは悪い選択ではないと考えます。

ローンを払い終わればボッーとしていても、毎月家賃という第2の年金が入ってくるようになります。ローン年数は35年が一般的です。仮に30歳から始めた場合、繰上げ返済など追加で返済をしなくても65歳から家賃収入が満額で入ります。

貯金を切り崩す生活よりも、毎月定額のお金が入ってきて、そこから生活にあてた方が精神的にも余裕がでるはずです。万が一、病気や怪我で働けなくなっても家賃は振り込まれ続けます。一方、身体は衰えてきますから労働収入のリスクは年々上がってきます。労働以外の収入の柱を準備しておくことは豊かな老後の支えになります。

2.3生命保険の代わり

ワンルームマンションで投資用ローンを組む際、「団体信用生命保険」に加入することとなります。これは住宅ローン契約者が死亡・高度障害になったときに残りのローンがなくなるという住宅ローン専用の生命保険です。よく「団信」なんて言われています。

ローンは20年、35年、40年と長期間に渡って組むものです。万が一の際、残った家族に多額の借金が残る。ということがないように設けられています。残るのは毎月家賃を生み出してくれるローンのない不動産です。 また生命保険は毎月保険料を支払って積み立てますが、ワンルームマンション投資では選び方を間違えなければ手出しがほとんどないどころか毎月手元に現金が残りつつ運用することもできてしまいます。

生命保険はみんな入れますが、投資用ローンを組めるのは限られた人間だけ。団体信用生命保険もワンルームマンション投資の魅力です。

3.投資用ワンルームマンションは新築?中古?どっちを選ぶべき?

結論、中古の一択です。新築が中古よりも価格が高いのは予想がつくと思います。ではなぜ新築の方が高いのでしょうか。それは築年数が浅いからだけではありません。新築の物件にはまだ借り手がいないため費用をかけて広告宣伝を大々的にかけます。また広告宣伝のために投下した人件費もかかります。

この広告宣伝費や人件費が不動産価格に上乗せされているので高いのです。 買った1日後にすぐに売却され中古物件となった仮定してみます。すると、物件を売るための広告費や人件費などはほとんど発生しません。そのため、余計な経費がなくなり物件の価値のみとなるので販売価格が下がります。

このように新築物件は売るための経費が上乗せされた状態で販売されているため、物件価値以上の値段が設定されているのです。高立地で入居率が良い物件を高利回りで投資するなら中古物件で検討していくべきです!

4.始めるにはどれくらいお金が必要?

ここまでの紹介でワンルームマンション投資にチャレンジしてみたいと思って頂いた方のためにここからは実際にワンルームマンション投資を始めたときのシミュレーションをしていきましょう。

不動産投資を開始するにあたって物件購入費用のほかに次のような費用が発生します。

・登記手数料

・ローン事務手数料

・保証料

・印紙代

・火災保険料

など合計で70万円近くかかります。一部、諸経費もローンに組み込むことができる銀行も出てきてようです。上記の経費に加え4ヶ月〜6ヶ月後に不動産取得税を1回支払い、毎年固定資産税を払います。2,000万のワンルームマンションの場合だと、不動産取得税が12万円、固定資産税が6万円程度は発生するでしょう。

また、中古ワンルームマンションの場合は突発的な費用が発生します。例えばエアコンが壊れれば8万円、給湯器が壊れれば10万など、突発的な経費が発生することも想定しておきましょう。 銀行融資を受けられるからといってすべてを融資任せにするのは危険です。

最低限の運転資金として上記のような想定できる範囲内の諸経費は自己資金は確保してから投資することが安定したワンルームマンション投資のためには欠かせません。

5.ワンルームマンション投資のリスクは?

ワンルームマンション投資は信用力が高いサラリーマンにおすすめしたい投資です。ただ、ワンルームマンション投資は投資である以上、一定のリスクがあるのも事実です。

これから始めるのであればワンルームマンション投資のリスクは理解しておきましょう。ただ、これらリスクを回避することが出来れば安定した投資になります。

5.1.空室リスク

不動産投資の最大のリスクとしては借りてくれる方がおらず、返済を手出しでしなければいけない状態になることです。それだけは避けないといけません。 ワンルームマンションは、借手が1人なので意思決定が入居まで決定までのスピードが早いため空室期間が少なくなる傾向があります。

また単身者が増えている現代においてはワンルームマンションの需要は年々上がっています。 他にも空室リスクを軽減する場所選びとしては次のような条件があげられます。

・東京のような人口が多い場所。首都圏

・今後、人口増加が見込める場所

・駅近(徒歩10分以内)

など、「ここなら住みやすそうだな」と思えるような物件を選ぶことをオススメします。立地選びを間違えばければ空室リスクは下げることができます。

5.2.価格下落

不動産は経年劣化していくので、基本は下がっていくと想定できます。しかし価格の決定は不動産自体のハード面の価値だけでなく複数の条件が絡んで値動きしていきます。

・賃貸需要

・インフレ/デフレ

・融資条件

などこのような、いくつもの要素が絡んできます。例えば、東京のような賃貸需要の強い場所は家賃が下がりづらいところか、上がっていまし、インフレになれば実物の資産である不動産は価格は上がります。

他にも融資条件が緩くなれば参入者が増えるので価格は上がりますし、金利が上がって返済が厳しくなる人が出てくれば価格は下がります。長年保有していたら、下がるとは限らないのです。 また家賃はどんなに下がっても0円になることはありません。家賃相場を決めるのも立地です。市場変化を予測することはできませんので、ここでも立地選びを大切にしましょう。

5.3.地震

地震がきた場合、マンションは果たして大丈夫なのでしょうか。ポイントは耐震基準です。1981年以降の「新耐震基準」で建てられた、物件であれば震度6個強以上の地震でも倒れない作りになっています中古の購入を検討される場合は築年をチェックしておくといいです。

ただ1981年以前だとすれば、2020年現在、築40年以上の物件となるので、そこまで市場に出ていないはずです。また河川敷や海の近くは氾濫して浸水すると修繕が必要になるので注意です。

5.4修繕コスト

ワンルームマンション投資の場合、数十戸もしくは100戸を超えるような物件を選ぶこととなります。建物は修繕や補修を行う際、支払うのはオーナーです。費用は毎月修繕積立金として家賃から引かれ、そこから捻出されます。 しかし、これまでに管理会社で貯めていた修繕積立金を引き継ぐことができるので、いざコストがかかるとなった場合でも負担額が少なくなることが多いです。アパート1棟を購入した場合は、全て自分で修繕費を貯めなければいけない且つ、一回100万単位でお金が出ていくこともあります。戸数が多いと積立金を払う人数がその分増えるので、ワンルームマンションは修繕費用も他の不動産投資に比べ抑えることができます。

6.ワンルームマンション投資を成功させる4つの鍵

・サラリーマンがなぜチャンスなのか?

・投資のメリットは何か?

・新築より中古がオススメ

・費用とリスク

この4つについて説明させていただきました!前述を踏まえ改めて、最後にワンルームマンション投資の成功に欠かせない4つの鍵をまとめました。

・立地

・金融機関

・管理会社

・担当営業マン

以上4つです。

①借り手がすぐつく。家賃が下がりづらい。=安定した家賃収入

②金利ひとつで投資リターンが大きく変わる。=家賃との差額がリターン

③退/入居、修繕対応、サポート。コストを握る。=安定運用できるのも管理次第。

④ ①②③の鍵を握る最も重要な鍵=物件も金融機関もアフタフォローも営業マンで全て決まる。

以上、4つを制するものがワンルームマンション投資を制します。 私も初めて不動産を購入するときは「もっといい物件があるかもしれない」「35年もローン払い続けられるかな」「買った瞬間退去になったらどうしよう」など不安ばかりでした。

メリットを理論ではわかっていても、リスクを考えてしまうのが人間です。そこを乗り越えるのは「一歩踏み出す勇気」しかありません。一方、価格が高すぎたり、利回りが低いものだったり、悪い物件を買ってしまうと挽回しづらいことも事実です。

だからこそまずは

・不動産投資とは何か

・目的は何か

・メリットデメリットは何か

・どんなポイントを抑えればいいのか

・成功する物件とは何か

これらを見極める知識をつけていくことが重要と考えます。私はTwitterをしておりますので、DMで相談に乗ることも可能です。もし経験者の声を直接聞きたい場合はご連絡ください。

https://twitter.com/yori_ceo)僕自身が実際に経験者の話を聞いて、安心できたので、気軽にご連絡ください。 サラリーマンこそワンルームマンション投資に向いています。この記事を読んで、あなたが一歩踏み出してみようかなと思っていただけたなら幸いです。

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