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コロナショックで価格は下落する?今後の中古ワンルームマンションの価格の変動について

ワンルームダイレクトの関口です。私共、ワンルームダイレクトは「中古物件」の仕入、販売をワンストップで行う会社です。弊社にも、皆様からの色々なご質問やお問い合わせが増えてきているため定期的に情報発信をしていこうと思います。

皆様も気になっていることかと思いますが、最近すごく多いお問い合わせに「今後、コルナウイルスの影響でワンルームマンションの価格が下がるのではないか?」があります。このような内容のお問い合わせが非常に多くなってきました。

今日は「ワンルームマンションの今後の価格の変化」について、皆様にわかりやすく解説していきます。

1.リーマンショック時の不動産価格は!?

ワンルームマンションの物件価格について、まずワンルームマンションは、大きく分けて2パターンあります。皆様もご存知の通り「新築ワンルームマンション」「中古ワンルームマンション」です。

ワンルームマンションの今後の価格の変化について解説するためには、物件の情報だけではなく、「金融機関の動向」や「不動産会社の利益構造」にも注視して頂いたほうが分かりやすいと思います。

1.1.チェックすべきは金融機関の動向

ワンルームマンションのように投資用不動産の場合、多くの人が融資を受けて購入されます。今回のコロナウイルスの影響により、金融機関は企業の業績や個人の収入減により審査が厳しくなるのではないかという見解をしております。

リーマンショックの時はマンションを購入できる方も減少しましたので、ご購入を検討されている方は、審査が厳しくなる前に行動してみることも大事かと思います。

1.2.不動産会社の利益構造について

新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションでは状況が大きく異なります。新築物件の場合、不動産会社は金融機関から融資を受けて建設します。

完成するまでの販管費や借り入れの利息などは、販売したときの代金で融資金を返済して利益を得るということです。

今回のような不況を考えるときはリーマンショックのときを例に見てみるとわかりやすいです。リーマンショックのときも個人への融資審査が厳しくなりました。結果的に売れ残る物件が多くなったということです。

新築の販売会社側としては、建設するために借りた融資を返済しなくてはならないため、販売価格を下げてでも販売するしか方法がありません。

リーマンショックのときは「新価格」と銘打って、値下げをして新築マンションの販売を行ったという状況になりました。

2.コロナショックでも中古物件は下落しにくい理由

一方で、中古投資用不動産の場合は、「売りたい人」と「買いたい人」の金額が合致することがゴールとなります。新築物件が安くなるからといって、所有している物件を必ずしも販売しないといけないわけではありません。結果的に新築物件の供給量に対して中古物件は、当時も現在も供給量が下回っている。

つまり一点ものの商品だから常に少ないという状況です。さらに、日本は海外と違い不動産は新築で購入するのが一般的だということも要因の一つだったと思います。

そのため、リーマンショックが起こった当時は中古不動産の金額が大幅に変動したということが起こりませんでした。これはコロナショックにおいても同じだと私は考えています。

ワンルームダイレクトはワンルームマンションの仕入専門会社です。弊社はワンストップで自社仕入れ自社販売も行っているのですが、今回のコロナショックのような不況時の対応について少しお話します。

リーマンショックやコロナショック(経済的危機)が起こると金融機関の融資が厳しくなります。金融機関の融資が厳しくなると物件を購入出来る方が減少します。そうなると、仕入会社は仕入を減らして在庫を調整することが可能です

投資家の方達の中には今回のような不況により景気が悪化した際、在庫が過剰になるため不動産価格が値下がりするのではないかという心配をされる方が多いのですが、実は物件の流通量を調整することで値下がりは心配する必要がなくなります。

金融機関の融資状況が厳しくなり購入者が減少するときに敢えて物件をたくさん仕入れてしまうと、重要と供給のバランスが崩れてしまうため不動産価格が値下がりする要因になってしまいます。なんかマスクの話と似ていますね。

そして、この10年で収益不動産も多くの方々に認知されました。今回の状況で売却したいという方も増加してないようです。やはり現物資産と安定収入の魅力が高いことが要因だと思います。

そのため、ご質問を頂くような急激な物件価格の下落については、新築ワンルームマンションと比較すると、中古ワンルームマンションは下落のリスクが少ないといえます。

新築ワンルームマンションを販売されている会社の中でも資金力のある会社の場合は、値段を下げずに定価のまま時間をかけて販売することも可能かと思います。一方で、規模が小さい会社や資金力がない新築販売会社の場合は値下げをしてでも販売しなくてはならないという状況になってしまうかもしれません。

そうなると、物件価格の下落が起こる可能性があります。これはリーマンショックのときに起こった現象なので、今回のコロナショックでも同じことが起こるかもしれません。

3.都心ワンルームマンション投資の魅力は安定した家賃収入

ここまでご説明してきた通り、今ワンルームマンションを保有している方も、これから購入をご検討している方も今回のコロナショックによって中古物件の価格が急激に下がるという心配はしなくても良いと思います。

リーマンショック以降、堅実な資産(現物資産)としてワンルームマンション投資というものがすごく認知されてきました。多少の不動産価格の変動は起こるものと思いますが、安定収入を期待できるものが急激に下落するという心配をする必要はないのではないかと考えております。

ワンルームマンション投資の最大の魅力はこのような厳しい状況下でも安定して家賃収入が安定して得られるということです。テナントや店舗の場合、経済状況の悪化により家賃を下げて対応せざるを得ないということが起こるかもしれません。

ワンルームダイレクトは物件の賃貸管理も行っていますが、管理をしている物件で家賃を下げて欲しいというご相談というものが、今のところない状況です。

あくまでも今の状況ということを前提ですが、入居者の方が都心で家賃が高い地域から今すぐ家賃が安い地域へ引越しをしなくてはならないというところまではなっていないものと判断しております。

もちろん今後の状況次第というところはありますが、都心は確実に家賃収入が見込めますので、安定した運用の出来る都心ワンルームマンションは、まだまだ賃貸需要があると考えております。

今回のまとめになりますが、ワンルームマンションは現物資産であり、入居者ニーズがあるかぎり安定した収入があります。今後も東京を中心とした経済構造に変更がない限り、都心部のワンルームマンション投資は安定した資産運用になります。そのため、皆様が心配するような物件価格の下落にはならないと私自身考えております。

そして、流通量が調整できる中古物件は新築物件と比較しても値崩れしにくい資産ということです。今後も皆様から寄せられるお問い合わせなどを中心に、わかりやすい情報提供を行っていきますのでどうぞよろしくお願い致します。

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