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ワンルームマンション投資 東京一極集中の流れはこれからどうなる?

1. はじめに~これから不動産投資を始めても大丈夫?~

1.1 コロナショックは不動産投資のチャンス?

不動産投資はある程度まとまった金額が必要(に見える)ためか、自分とは関係ない別世界の話と思っている人が結構多いと思います。一方、コロナショックで少し景気も悪くなりそうだし、不動産価格も下がりそうで、投資を始めるなら今かもしれないと思っている人もいるでしょう。今は不動産投資のチャンスなのでしょうか?

1.2 おすすめは都心中古ワンルームマンション

結論から言うと、不動産投資に興味があるなら、今は始めるには悪くない時期ではないかと思います。また、始めるとしたら不動産の中でもリスクの比較的小さいと思われる都心の中古ワンルームマンションがおすすめです。

今はコロナショックの影響が社会全体にどのような影響を及ぼすかまだまだ見極めづらい状況ですが、一方でコロナショック以前に比べて都心の好立地の物件を手に入れられるチャンスが増えているようです。

1.3 なぜ中古ワンルームマンションが良いのか?

金融資産と比較した不動産の主な特徴は、実物資産であること、個別性が比較的強いこと、相対取引である(取引所で集中的に取引されるわけではない、効率的でない)ことなどです。
不動産投資のメリットとしては、借入れを活用しインフレに備えられることや(物件や抵当権の状況にもよりますが)担保にして資金調達ができることが挙げられます。

また、税務的な観点からは、減価償却費を計上できること、不動産に関する支出を経費として計上できることに加え、相続税の計算の際に土地が実勢より低い路線価で評価され、建物が建築費より低い固定資産税評価額で評価されることから割安に評価されることもあります。

不動産投資の対象には、ワンルームマンションの他、事業用物件(宿泊用、商業用など)、一棟物(戸建て、アパート、マンション、オフィスなど)などがあります。その中でワンルームマンションの良い点は1単位(1室)あたりの金額が比較的小さいこと、最寄り駅、最寄り駅からの距離、面積、築年数などの一定の評価基準があり流通量や取引参加者も多く、ある程度相場があることです。

事業用物件や一棟物については、より大きな資金力、目利き力、ネットワーク、行動力、時間と労力などが求められるため、ワンルームマンションで経験を積んでから取り組むのが無難です。中古物件が良いのは、新築物件は人件費や広告宣伝費が価格に上乗せされているため、中古物件の方が3割程度割安と言われているからです。

1.4 なぜ都心物件が良いのか?

都心が良いのは、賃貸需要が比較的旺盛で空室リスクが小さく安定したキャッシュフローが見込めること、数年後に売却を検討する際にも価値が下がりづらいと考えられることからです。特に都心3区といわれる千代田区、港区、中央区は立地に優れ、価格水準が高く利回りは魅力的な水準とはいえないかもしれませんが、一方で価格が下がりづらいため価値の保存には適しているというメリットがあります。

都心よりも郊外の物件の方が安く手に入れられて利回りがよいのではないかという意見もあると思います。しかし、賃貸のニーズも売却時の価格も安定が見込まれるのは都心の物件だと思います。オフィスや商業施設や教育機関は都心に集中しており、利便性の劣る郊外の物件は家賃や価格の下落を覚悟しなければならないでしょう。利回りが高いということはリスクも高いということです。

以上が都心中古ワンルームマンションをおすすめする理由です。次にコロナショックの投資環境への影響について考えてみましょう。

2. コロナショックの不動産投資への影響

2.1 コロナショックはライフスタイルをどう変えていくか?

現在コロナショックの影響が社会全体に大きな影響を及ぼしつつあります。株式市場は意外に堅調ですが、企業活動は大きな打撃を受けており、その影響がどれほどの規模なのか明らかになるのはまだこれからです。状況はこれからも変わっていくかもしれませんが、これまでに起こったことの中にいろいろとヒントがありそうです。

コロナショックにより多くの人が家で過ごす時間が増えました。テレワークが一気に進み、通勤から解放された人がたくさんいます。テレワークが今後も恒常的に認められるのであれば、必ずしも通勤に便利な駅近の狭いワンルームマンションに住む必要はなく、割安感のある郊外や地方のより広い間取りのマンションや一戸建ての人気の方が高まるのではないかと思う向きもあると思います。

しかし、そうしたニーズは確かに30代後半以上で子供のいる世帯には多いと思いますが、ワンルームマンションの主な借り手である20代~30代前半の単身者の動向がすぐに大きく変わることはないように思われます。それは、この層は都心での雇用機会が比較的あり、自分の望むライフスタイルの優先順位が高い傾向にあるからです。都心と郊外・地方の多拠点居住の人が増える可能性もありますが、これは都心中古ワンルームマンションには追い風になるでしょう。

4月以降学生の窮状に関する報道も増えました。リーマンショックの後、都内の大学でなく地元の大学に進学する人が増えました。このような動きは今回もあるかもしれません。また、外国から日本に学んだり働いたりしに来る人の数もこれからすぐに以前のような勢いに戻るのは難しいでしょう。都心よりも郊外の物件の方がこうした変化から影響を受けそうです。

オフィス需要の今後の動向は厳しそうですが、オフィスの供給は依然として都心が中心で、今も建替え中のビルがたくさんあります。働き暮らす上で利便性が高く安定した需要が見込まれるのは都心です。

都心居住の流れが始まったのは1997年頃からですが、コンビニエンスストアの他、ドラッグストアやスーパーも増えて、都心部の生活コストが郊外と比べてそれほど高くないのは東京の特徴の一つだと思います。今のところすぐに物価が上がるような状況でもありません。

都心への人・モノ・カネ・情報の集中は以前のようなスピードで進むことはないかもしれませんが、コロナショックの影響は都心よりも郊外の方が大きく、都心の物件の優位性は更に高まったのではないかと思います。いずれにしろ今後も働き方・暮らし方の動向や価値観の変化に注目したいと思います。

2.2 過去の経済危機との違い

2008年9月にリーマンショックが起こり、大手企業が突然倒産したりリストラしたりと、それまでの生活が一変したり軌道修正を迫られたりした人も多かったのではないかと思います。その後景気は低迷し、2011年3月の東日本大震災が追い打ちとなり、国内経済は全体として厳しい時期が続きました。

2012年10月に東京で行われたIMF総会で円安が容認されたあたりから風向きが変わり始め、安倍晋三氏が自民党総裁となり、自民党が政権与党に返り咲き、アベノミクスが始まりました。2013年3月には黒田東彦氏が日本銀行総裁となり「黒田バズーカ」と言われる超金融緩和政策が続き、不動産価格は年々上昇していきました。2019年頃には都心築浅の良質な物件は価格の高騰にもかかわらず、すぐに蒸発したり購入希望者の間で抽選が行われたりするなど手に入りづらくなりました。

こうして振り返ると、リーマンショックの時は東日本大震災の影響もあり、不動産価格が反転し始めるのに4年半ほどかかっています。しかし、コロナショックでは、それほど時間はかからないかもしれません。政府や日本銀行の対応が比較的早く、既に大規模な財政出動や流動性の供給が行われ始めているからです。ニュース性がないせいか報道はされませんが、恩恵を受けている層も少なからずいるはずです。そのつけが増税などで後々回ってくることも忘れてはなりません。

また、1990年代のバブル崩壊と比べても、バブル崩壊の頃には物件価格の下落により売却しても残債が残り、10%近くの高金利で負債が急速に増加したため、破産者が続出しましたが、今は超低金利と過剰流動性の時代です。仮に空室期間が長引いたり賃料が若干低下したりしたとしても、一定期間本業の収入で持ちこたえられるなら、すぐに資金繰りに窮することはないでしょう。

リーマンショックは金融機関を起点としたショックでしたが、コロナショックは実体経済が大きなショックを受けたことです。これから誰がどう損失を負担するかの問題に焦点が当たっていくでしょう。今最も直接の影響を受けているのは飲食業・小売業・宿泊業ですが、家賃の減免を通じて大家である不動産賃貸業、債権回収を通じて既に収益性が著しく低下している金融機関にまで影響が及ぶ可能性もあります。その場合は社会全体により広範に深刻な影響を及ぼすことになるでしょう。

予断の許されない状況ですので、物件価格の下落、空室・家賃下落による賃料収入の減少、金利の上昇に関わるような情報には今後も注目していく必要があります。

3. 不動産投資のはじめの一歩

3.1 都心中古ワンルームマンションが最適!

コロナショックを受けて、大規模な財政出動と引換えに、国の財政の健全性は更に厳しくなり、将来増税や行政サービス・社会保障の削減が余儀なくされるかもしれません。また、中央銀行の流動性供給や銀行の貸出も増えているので、インフレ、金利上昇、円安のリスクも高まっているといえます。これからはますますひとりひとりが主体的に自分の生活や資産を守っていくことが必要になります。

会社勤めで勤続1年以上、年収500万円くらいから、借りる力を活かして不動産投資の検討を始めてよいと思います。また、資産が1000万円以上あるなら、資産の分散を図りインフレに備える意味でも、金融資産に加えて不動産投資を始めることをおすすめします。

これからコロナショックの影響が顕在化、深刻化すると物件の価格がもっと下がる可能性もありますが、早く買えばその分家賃収入が早く入り始め、早く資産形成を始められるからです。家賃が月8万円の物件なら年間の家賃収入は約100万円で、1年後に100万円価格が下がっていたとしても、減価償却費や各種費用を経費に計上するメリットを享受できることを考えればそれほど損ではないと思います。

3.2 都心物件を選ぶ時のポイント

物件を選ぶ時の主なポイントとしては、最寄り駅、最寄り駅からの距離、面積、築年数などが挙げられます。最寄り駅からの距離は5分程度、面積は20平米前後、築年数は20年前後あたりが良いと思います。また、バス・トイレ別の方が借り手はつきやすいでしょう。

個人的には、最寄り駅が山手線ターミナル駅なら徒歩15~20分程度(隣の私鉄や地下鉄の駅から5分程度)も良いのではないかと思います。それぞれのポイントで条件の良い物件は当然ながら価格も高くなります。また、物件の寿命が長期間にわたることを考えると、管理会社の管理も重要で、比較的大手できちんと管理してくれる会社が望ましいです。

3.3 始めてみてわかること

1室購入してみると、実際にコストがどれくらいかかるのか、自分の属性や年齢でキャッシュフローはどれくらいになるのか掴めます。最初の手続きは多少手間に思うこともあるかもしれませんが、軌道に乗ったら特にしなければならないこともないので(たまに管理組合の役員の話が回ってくることもありますが)、とても楽です。

始める前は価格が下がって売却する時大損するのではないか、ローンがいつも頭を離れなくて眠れなくなるのではないかと心配になったりもするかもしれませんが、家賃収入が入ってくるようになると、リストラや病気や事故で働けなくなる事態に備えて、会社からのお給料以外の収入源があることは安心感につながりました。

不動産投資は資産運用の意味もありますが、団体信用生命保険が活用できることも含めてリスクマネジメントの側面もあると感じられるのではないかと思います。自分に合っていると思えて、複数の物件を購入できる力があるなら、購入時期と立地を分散して2室目3室目に挑戦してみるのも良いでしょう。

3.4 安定した不動産投資を続けるために

自分の資産の中で不動産への配分を増やしていく場合は、収入との兼ね合いも考えながら自分のバランスシートをどれくらい広げる(ことが自分にとって快適な状態なの)かや、インフレが起こったり金利が上がったりした時に資産と負債への影響が異なる場合もあるのでALM(Asset Liability Management)の視点も大切になります。また、自分のライフデザインの中で不動産(投資)をどう位置付けるかということも考えておくと良いと思います。

投資成果に影響を及ぼす要素は、物件の価格、家賃、金利です。これらを予想して当てることはなかなかできませんが、客観的なデータや専門家の意見などを自分なりに情報収集して大まかな見通しを持っておくと良いでしょう。

参考:『99%成功する不動産投資』内藤忍

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