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私にもできる?20代女性の不動産投資!知っておくべき6つのポイント!

結婚、出産、育児、住宅購入、20代女性は、大きな人生の転機を迎えます。

そんな大切な時に、追い討ちをかけるようなコロナショック!

「今の仕事だけで大丈夫?」
「他に稼ぐ力をつけた方が良い?」
「不動産投資をしている先輩がいるけど、貯金が少ない20代の私には無理?」

もちろん、投資にはリスクも伴いますが、20代女性でも不動産投資は可能です。実際に資産を着実に増やしている人もいます。

不動産投資は、他の投資とは違って、株価などを常にチェックする必要がありません。今までと同じような生活を送りながら、資産が増えたら嬉しいですよね。

大切なのは、正しい知識を身に付けて、最初の一歩を踏み出すことです!そこで、20代女性が不動産投資を始めるにあたって、知っておくべき6つのポイントをまとめました!

1.「20代女性」が不動産投資を始めた方が良い理由3つ!

1.1.結婚や妊娠出産など生活の変化にも対応できる!

不動産投資は他の投資に比べて、結婚、妊娠出産などでライフスタイルが変化しても比較的影響を受けにくいといえます。

なぜなら、不動産投資では不動産投資ローンの返済を家賃収入でまかないます。家賃収入から不動産投資ローンの返済などを差し引いた金額を月々受け取ることになります。

ですから、20代女性の場合、出産育児などで仕事を辞めて収入が減ったとしても、安定した収入を得ることができます。

このような理由から不動産投資は他の投資方法に比べて、20代女性にこそおすすめだと言えます。

1.2.20代で始めると利益を受け取る期間が長くなる!

不動産投資は早く始めるほどリターンが大きくなります。

なぜなら、不動産投資による利益は、家賃収入が基本です。継続的に入ってくる収入を「インカムゲイン」といいます。インカムゲインは、物件を所有した時から発生し、売却するまで続きます。

例えば、月12万円のマンションを1部屋所有したとします。仮に、35歳から75歳まで所有した場合の総収入は5760万円です。しかし、25歳から75歳であれば、7200万円となり、1440万円の差がでます。

もちろん、家賃が変わらない場合に限りますが、長く所有することは大きなメリットになります。

ですから、不動産投資を考えているのであれば、少しでも早くスタートをした方が良いといえます。

1.3.保険の代わりになる!

不動産投資は、資産を増やすだけではありません。がんなどの病気になってしまった時の経済的リスクに備えることができます。

なぜなら、一般的に不動産投資ローンの契約時には「団体信用生命保険」へ加入が義務づけられます。具体的には、不動産投資ローンの返済中に死亡してしまった場合、残された遺族は不動産投資ローンの返済が不要になる保険です。

金融機関によって内容が異なりますが、がんなどの病気になった場合に支払いを免除されるケースもあります。

不動産投資を始める時に「3大疾病特約付き団体信用生命保険」に加入した場合、後から病気を患った場合、不動産投資ローンを支払わずに、家賃収入を受け取ることができます。

このような理由から不動産投資によって、万が一に備えることが可能です。

2.知っておきたい!不動産投資3つのリスクとリターン!

20代女性こそ不動産投資を始めたほうが良い理由が分かったところで、リスクとリターンについて解説します!

2.1.リスク①:安定した収入を襲う!空室の長期化!

賃料収入を目的とした不動産投資の最も大きなリスクは、空室の長期化です。

特に、ローンの返済を賃料でまかなっている場合に、空室が長引くと致命傷になりかねません。

さらに、ローン返済分だけでなく、入居者がいてもいなくてもかかる管理費・修繕積立金も支払わなければなりません。

すぐに次の入居者が決まれば良いですが、半年あるいは1年間空室になる可能性もあります。特に、出産育児などで一時的に収入が減る時期と空室が重なるのは避けたいですよね。

空室になる理由として、人口が減少して、賃貸物件に住む人の数自体が減少しているので、ある程度の空室は仕方がないという考え方もあります。

しかし、すべての地域で人口が減っているわけではありません。事前に不動産市場をきっちり調査して、空室になるリスクを押さえたいですね!

2.2.リスク②:修繕費・維持費による想定外の出費!

修繕費・維持費による支出は大きなリスクになる場合があります。

20代から不動産投資を始めて、現在4物件を所有する友人は

「2軒は中古物件なんだけど、修繕積み立て金の値上がり、設備の老朽化に伴う修理、入れ替えに諸費用がかさんじゃって。中古なのに利回りが悪いなって感じてしまう」と嘆いていました。

彼女の場合は、複数物件を持つことでリスクを回避しているようですが、20代女性が初めて持つ不動産物件で予想外の修繕費は避けたいですよね!

こうしたリスクを回避するためには、物件の現地見学の際に、不動産仲介会社の営業担当者を通じて修繕履歴や長期修繕計画書を提供してもらい、先々の諸経費を考慮に入れると良いようです。

2.3.リスク③:家賃が値下がりするリスク!

家賃相場は外的要因の影響で上昇も下落もします。例えば、電車の路線開通や都市開発などにより周辺の家賃相場は上昇しますが、低下することもあります。

また、経年劣化するにつれて家賃は下落していきます。特に、築3年~築10年が一番下落幅が大きく、ワンルームに代表されるシングルタイプは築20年以降の下落は抑えられるようです。

家賃収入で不動産投資ローンをまかなう場合、家賃が下がってしまうと収支が合わなくなるので困りますよね!

このようなリスクを回避するためには、物件購入の際に家賃が値下がりするリスクを考慮したうえで、収支計画を立てると良いでしょう。

2.4.リターン①:毎月安定した収入が期待できる!

「20代女性が不動産投資を始めた方が良い理由」でもお話しましたが、不動産投資の一番の魅力は、自分が働かなくても一定の収入が入ってくることです。

入居者を確保できれば、自分自身が出産育児などで働けなくても、毎月家賃が振り込まれます。でも「大家さんとしての仕事はどうすればいいの?」と疑問に思われるかもしれません。

そういった入居者の募集やクレーム対応、家賃の集金などは、賃貸管理会社にお願いすることも可能です。もちろん、費用は発生しますが、賃貸管理会社にお願いすれば自分でやることはほぼありません。

2.5.リターン②:キャピタルゲインも期待できる!

不動産投資の基本は、家賃収入で得られる「インカムゲイン」ですが、いい物件を安く買うことができれば売却益である「キャピタルゲイン」も期待できます。

不動産価格は、都市開発などで路線が増えたり、新しい駅舎ができるなどの理由で不動産価格が上昇する可能性もあります。物件購入時に、将来的に価格が上昇することを見越して物件を購入するのも良いでしょう。

先程紹介した友人も「何歳から始めるべきなんて言い切れないけれど、不動産売買の失敗も成功も色んな経験を積むためには早い方が断然良い!」

「特に15年周期で株市場の大きな転換があるから、景気の傾向を掴みながら商機を長い視点で見るには、若い時に始める方が有利かな!」と語っていました。

不動産投資の基本は家賃収入ですが「キャピタルゲイン」という視点を持つことで得られるものは大きいよいです。

2.6.リターン③:インフレ対策になる!

インフレとは、モノの価値が上がることです。不動産は現物資産なので、インフレ対策にもなります。不動産の価格や家賃は、物価の上昇と連動するからです。

例えば、貯金や証券などの場合、インフレで上昇した分だけお金の価値は下がります。しかし、実物不動産を保有していれば、インフレリスクから資産を守ることが可能です!

3.あきらめないで!不動産投資のための借入について

不動産投資リスクとリターンについて理解できたかと思います!

「でも、さすがに頭金は必要なのでは!」「貯金が全然ないから、やっぱり私には無理かも!」

でも、諦めるのはまだ早いです。投資のための借入は可能です!

3.1.不動産購入に必要な頭金について!

まず、一般的に、新築物件を買うにしろ、中古物件を買うにしろ、不動産購入には物件価格の2割くらいの頭金、さらに1割くらいの初期費用を用意しておくと安心といわれます。例えば、2000万円の物件であれば、400~600万円という計算になります。

3.2.  20代の金融資産保有額ってどれくらい?!

では、実際に20代はどれくらいの資産を持っているのでしょうか?

金融資産保有額は預貯金では135万円、生命保険など合計で239万円となっています。(金融広報中央委員会『家計の金融行動に関する世論調査』[単身世帯調査]平成30年より)

しかも、239万円は平均値です。20代では二極化が進んでおり、中央値は71万円、さらに、金融資産を保有していない20代は45.4%になります。

金融資産の全てを投げ打つわけにもいきませんし、現実的に考えて、頭金400万円というのは、20代女性には厳しい数字といえるでしょう。

3.3.フルローンという選択肢について!

頭金が少し足りないくらいであれば、銀行にも相談できます。また、全額ローンという選択肢もあります。

フルローンを組む最大のメリットは、手元に自己資金を確保しておける点です。

不動産購入に必要なのは頭金だけではありません。物件価格の3%程度は諸経費としてかかります。ですから、3000万円の物件を購入する場合、約100万円は諸経費としてみておかなければいけません。

諸経費だけでも、結構な金額になります。物件取得後の結婚や出産に備えて、少しでも頭金を減らして手元に残しておいた方が安心ですよね。

また、フルローンの大きなメリットとして「小さい資金で大きな資産を得る」ビバレッジ効果があります。

仮に、3000万円の物件(諸費用100万円を含む)を「頭金500万円+ローン2,500万円」で購入するケースと、フルローンで購入するケースでレバレッジ効果を比較してみましょう。

* 頭金500万円:3,000万円÷自己資金600万円(頭金+諸費用)=レバレッジ5倍
* フルローン:3,000万円÷自己資金100万円=レバレッジ30倍!!

このように、フルローンの方が非常に大きなレバレッジ効果を得ることができます。

とはいえ、頭金なしのフルローンは、空室が発生しキャッシュフローが悪化した場合、返済額が大きいため、ローンの返済が滞るリスクが増大するので注意が必要です。

4.  20代女性の不動産投資!おすすめはワンルームマンション!

不動産投資の借入について理解頂けたでしょうか?次は、20代女性におすすめの不動産物投資物件について説明します!

4.1.  20代女性の不動産投資!「区分所有」と「一棟もの」どちらが最適?

実際に不動産投資をはじめる場合に悩むのが「区分所有」か「一棟もの」どちらを購入するかという点です。

「区分所有」とは、マンションの一室を購入することです。マンションをまるごと全部購入することを「一棟もの」といいます。

「一棟もの」を所有するメリットは、その規模を活かした不動産投資ができるという点です。建物だけでなく土地も所有しているので担保力が高く、金融機関から好条件の融資を受けやすくなります。

また、所有する部屋数が多いので、仮に空室が発生して家賃収入が減っても、全体の収益でカバーできるというメリットもあります。

デメリットとしては、必要な資金が高額になることです。都内ですと2億程はみておく必要があります。20代女性には、なかなか厳しい金額ですよね。

さらに、自分が物件を売りたいと考えたときに買い手の絶対数が少なくなるのもデメリットといえるでしょう。

「区分所有」のメリットとしては、一棟所有と比べると比較的少ない費用で投資を始めることができることが挙げられます。

また、少額の費用で投資できるということは、買い手の候補も多いので「一棟もの」よりも売却しやすいことも魅力のひとつでしょう。

ですから、20代女性が不動産投資をする際には、余程の資金がある場合を除いて、最初の物件は「区分所有」が適しているといえるでしょう。

4.2.  20代女性の不動産投資!「新築」と「中古」どちらが最適?

不動産投資をする際に、もうひとつ悩むのが「新築」か「中古」のどちらにするかです。それぞれにメリット・デメリットがあります。

まず、新築のメリットとしては、入居者が決まりやすいことです。

なぜなら、新築は建物自体もきれいで設備も新しいにも関わらず、家賃が並外れて高いというわけではありません。

そのため、家賃がそれほど変わらないのであれば新築の方がいいと考える人が多く、中古に比べて入居が決まりやすいのです。

デメリットとしては、不動産価格が高いということが挙げられます。ローンを利用して頭金を減らすことができたとしても、収支計画を誤ると失敗する恐れもあるので注意が必要です!

次に中古のメリットとしては、利回りが新築に比較して良いことが挙げられます。また、都心の駅近などでは、既に土地がないため新築は難しくなっています。ですから、中古の方が好立地の物件を購入できるメリットがあります。

デメリットとしては、やはり、新築に比べて多額の修繕費用がかかることです。

また、借入は新築に比べて厳しくなる傾向にあります。なぜなら、住宅ローンは、購入する住宅を担保にすることで住宅の購入資金を融資するので、中古の場合は新築よりも資産価値が下がっているからです。

以上のようなメリット・デメリットそれぞれを比較検討して最適な動産物件を選択しましょう。

4.3.ワンルームは20代女性におすすめの不動産投資!

20代女性におすすめなのは「区分所有」のなかでも「ワンルームマンション」です。

特に、単身女性向けのワンルームマンションが良いでしょう。

なぜなら、入居者が女性と仮定した場合に、女性目線の細やかな物件選びができるからです。

具体的には、最寄り駅から家まで安全に往来できるか、建物のセキュリティーは万全か、近所に買物できるお店はあるかなど、男性では見落としがちなことも、入居者目線でしっかりとチェックできます。

「自分が住みたい!」と思えるような物件であれば、同じ女性である入居者も「安心して暮らせそう!住みたい!」思ってもらえるはずです。ですから、空室のリスクも減らせるというメリットもあります。

5.REIT投資について

ここまで、不動産を購入してオーナーになり、家賃収入を得る「不動産投資」についてお話ししてきました。ここからは「REIT」と呼ばれる投資について説明します。

5.1.REITとはどのような投資なのか?

REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、「不動産投資信託」という意味です。

REITとは、投資法人が投資家から資金を集めて複数の不動産に投資し、賃貸収入や不動産の売却利益が配当金として投資家に還元される金融商品のことです。

そのため、REITに投資することで、間接的に不動産に投資したことになります。REITでは不動産が証券化されているので、10万円程度からの小口の資金で証券会社を通じて購入できます。

REITでの不動産投資は、「オフィスビル」「ホテル」「マンション」「商業施設」など用途別の不動産に対して行われます。

5.2.REITのメリット

REITのメリットとしては、不動産投資よりは低いが株式よりも高い利回りが期待できることがあげられます。

また、10万円から100万円の資金で投資が可能 です。ですから、何千万円もローンを組む不動産投資と違ってリスクが少ないので、20代女性にとってはありがたい投資といえるでしょう。

さらに、不動産物件を何十件も見て回ったり、運用・維持管理・賃貸募集などを委託する必要もありません。

5.3.REITのデメリット!

次にデメリットとしては、不動産投資に比べて、価格変動が大きいことがあげられます。

海外の不動産を投資対象としている海外REITは、為替相場の変動次第では為替差損を被る恐れもあるようです。

このようなリスクをできるだけ回避するには、同じ商品内容の投資信託を選ばずに、投資地域を分散する必要があります。

また、REITは投資信託なので、販売手数料や信託報酬といった手数料が発生します。REITファンドを選ぶ際には手数料が安い投資信託を選んだ方が、利益を多くできるでしょう。

6.  20代女性の不動産投資!今やっておくべきこと!

20代女性でも不動産投資は可能であること、借入の方法や物件についても理解頂けたかと思います!

確かに、高額のローンを組んだり、不動産投資という目的で物件を探したり、今までにない経験をすることになるので不安もあるでしょう。

今回、何度か登場した20代から不動産投資を始めた私の友人は「もちろん、大変なことはたくさんあるよ!でも、不動産投資を通じて、契約書には物凄く目を通すようになったし、売買の商機を見誤らないための視点も身につくし、経験値は凄く上がったと思うよ!そうそう、当然、利益も出るしね!私は、生命保険代わりに使う目的でやっているけれど、何を目的にするか、そこの軸がきっちりしていれば、それほど怖がる必要はないと思うよ!」と目を輝かせて語っていました。

やはり、とにかく知識を身に付けることが大切なようです。お勧めの勉強方法としては、不動産投資に関する本を読むこと、また、本を書いている人の多くはセミナーを開催していることが多いので、気になったセミナーや勉強会に参加することです。

セミナーや勉強会に参加すると、不動産投資を実際にやっている人と知り合えるのもメリットもあります。

2018年のスルガ銀行業務停止以降は、不動産投資ローンの審査が一般的に厳しくなっているのも事実です。確実な融資を受けるためにも、不動産投資の勉強は不可欠といえるでしょう。

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