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築地市場駅の区分マンションが利回り7%を超える理由

健美家株式会社から、「大江戸線沿線駅別マンション投資利回りの平均」の調査結果が公表された。これは、区分所有マンションを投資対象としたデータである。

大江戸線は都庁前駅を起点として、新宿区、中野区を経由し練馬区の光が丘駅に至る西側の放射部と、新宿区、渋谷区、港区、中央区、江東区、台東区、墨田区、文京区を環状に結ぶ東側の環状部で構成されており、都内各所へ乗り換えなく行ける便利さが、低利回りとして現れている。

1位は7.41%で「築地市場駅」がランクされているのは意外だと感じる読者も多いだろう。このエリアは築年数が古く専有面積の狭い物件が多いことから売買価格が下がり、その結果が高利回りにつながっている理由ではないかと思われる。賃料水準はおおむね築20~30年位で下げ止まる傾向があるので、投資対象として築年数に対するこだわりが強くない方にとっては、魅力的なエリアだと思う。銀座や新橋といったオフィスの中心街、ショッピングの中心地に徒歩圏内にあるという立地の利便性はかなりアドバンテージであるからである。3位にランクされた「青山一丁目駅」も6.85%となっている。表参道にも近く人気の高いエリアだが、大江戸線の中では平均築年数39.6年と一番古い結果が出ており、利回りの高さにつながっていると感じる。

今回の調査結果を考えると、立地という利便性は不動産投資に欠かせないことは言うまでもないが、利便性がいい沿線の中では、都心ど真ん中の一等地よりも築年数の浅い物件が多いエリアの方が投資家の人気を買っているという傾向が見て取れる。利回りの低い駅を見てみると、おおむね平均の築年数が10~20年になっており、また専有面積の平均も25㎡以上という傾向が見て取れる。

これらの結果から見えてくるのは、山手線の内側を中心にした都心中心部エリアでは、多少物件価格が高めだとしても、築浅を選び長期で安定的な賃料収入を得たいと考える投資家が多いということである。また、調査時期が2016年5月~2017年4月という要因もあるが、低金利で30~35年の融資を組みやすいタイミングであったことも築浅物件が選ばれる結果につながったのではないかと感じる。

築浅物件の方が見た目も設備も新しく、賃料に大きな差がなければ、築年数が経過している物件よりも選ばれやすい傾向があるのはたしかだと思う。ただ、築年数が30年以上の物件でも、広さや設備は劣っていたとしても管理会社の維持管理がしっかり行われている物件であれば、少し低めの賃料で都心中心部エリアに住める魅力を感じる賃借人も多い。調査結果だけを鵜呑みにせず、自分自身の目で見て判断する目を養うことこそが不動産投資にとっては大切であると考える。

参考:2017年5月23日 健美家
https://www.kenbiya.com/press/pre2017-05-23.html

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