×

ログイン

会員登録はこちら

不動産投資信託とは~少額で始められる不動産への投資~

ニュース

LINEで送る
Pocket

不動産投資信託とは~少額で始められる不動産への投資~

投資に漠然とした不安を抱いてはいるものの、人が住む限り賃貸収入を生む不動産投資にチャレンジしたい!

けれど、富裕層じゃないし、頭金や多額のローンは心配・・・と悩んでいませんか?

小さめのリスクで収益を得ることができないかとお考えの方には、不動産投資信託(以下、REITとします)がおススメです。

投資へ不安は、「知る」ことで解決できます。

残念なことに堅実なお金を増やす方法といわれている「貯金」だけでは将来への不安は解消できない時代になっています。平成30年間の1万円の利息は3,537円だったそうです。ところが、直近3年間は11円。10倍しても不足しますね?

この利息は、年利が2、3%台だった最初の9年間に3,215円分の利息を積み上げることができたそうです。

REITは、住宅やオフィスビル・ホテルやリゾートなど様々な不動産へ10万円程度から投資することができます。

REITは、投資家から集めた資金で不動産投資を行い、賃貸料収入や売買益を投資家に返します。投資者みんなで間接的に不動産のオーナーになるわけです。しかも、不動産の物件選定から管理・運用までプロが代行してくれます。

REITがどのようなものなのか、また、少額から始められる他の資産運用についても併せてご紹介します。

 

1.不動産投資信託(REIT)とは

REITとは、Real Estate Investment Trustの略称です。

「Real Estate」は土地や土地建物、つまり、不動産のことですから、REITは不動産を扱う投資信託となりますね。

REITとは投資家から集めたお金で賃貸住宅やオフィスビルを購入し、その不動産から得られた賃貸収入や不動産の売買で得られた利益を投資家に還す投資商品です。

1.1. REITは金融商品~自分で家を買うわけではない!

REITは、投資家から集めたお金で賃貸住宅やオフィスビルを購入しますが、投資家で不動産を小口に分けて購入するわけではありません。REITでは、投資法人が投資家から集めたお金を運用会社が活用して物件を購入します。

プロの運用会社が物件選定から購入、資産管理までを分担して運用します。投資家は不動産につきものの登記や固定資産税などを意識する必要がありません。

 

1.2. J-REITはREITの仲間~混同しそうな2つの違い

J-REITという言葉を聞いたことがあるかもしれません。J-REITとは日本版のREITのことです。

REITはアメリカで誕生した制度で、広く海外で導入されています。日本も同様に2001年に導入しました。

これがJ-REITと略されています。ちなみに市場規模としてはアメリカに次いで2位です。

J-REITをREITとして説明しているケースで多いのは、REITの仕組みを指すような場合だと思います。

なお、本記事においても以降は、日本国内法に準拠しているJ-REITについてご紹介していきます。

 

1.3. REITはオフィスビルやホテルも投資対象~REITの3つの種類

J-REITの投資法人は、対象不動産の特性を踏まえて、特化型・複合型・総合型の3つから選べます。

 

不動産の種類

法人タイプ

特化型
(住宅)

特化型
(オフィルビル)

特化型
(ホテル)

特化型
(ショッピングモール)

特化型
(有料老人ホーム)

複合型(特化型2つで構成)

 

総合型(特化型3つ以上で構成)

 

特化型は、住宅なのか、オフィスビルなのか、ホテルなのか・・・投資したい不動産の種類がはっきりしている方におススメです。少子高齢化を見据えて、有料老人ホームなどのヘルスケア施設へ投資したいというように想いを形にできます。

特化型の代表的な物件は、「住宅」「オフィスビル」「商業施設」「物流施設」「ホテル」「ヘルスケア施設」などがあります。

複合型は、特化型2つを組み合わせたタイプになります。住宅とオフィスビルなど法人によっていろいろな組み合わせがあります。

総合型は、特化型3つ以上を組み合わせて投資します。様々な不動産で構成することによってリスクを分散できるため、安定した収益を目指しています。

 

1.4. 嬉しい3つのメリット~REITはスモールスタート&手軽な売買が魅力

REITの魅力は以下の3つ。

 

~少額で始められる~

富裕層のように数千万のお金がサクッと準備できなくても、「不動産へ投資できる!」REITの最大の魅力です。

10万円程度から投資ができて、固定資産税や修繕積立費などの維持管理に関わる追加費用や手間もありません。

たとえ資金があっても、不動産1点に集中させずにスモールスタートできることは、お金を有効活用できることになります。

~投資先の分散~

特化型を複数購入したり、複合型などを活用することによって、投資対象の不動産を分散させることができます。

インバウンドが減ってホテルの価値が下がっても、有料老人ホームの需要が増えたことでトータルでは収益は減らなかったなど、リスクを減らすことができます。

~リアルタイムに売買可能~

J-REITの投資法人は上場していることが多くあります。そのため株式投資と同じように証券会社を通じてリアルタイムに売買することができます。実家を相続したけれど、買い手が見つからず固定資産税が負担・・・という自体にはなりません。

証券として売買しているため、現金化する際も実物不動産よりはるかに迅速にできます。 

1.5. 事前に知っておこう!3つのリスク~倒産や上場廃止が怖い

気軽に始められそうなREITですが、「投資」である以上、リスクは存在します。

主に心配な3つのリスクを知っておきましょう。

 

~投資法人の倒産~

REITは投資家が実物不動産を購入しているわけではなく、上場している法人の証券を購入しています。

そのため、株式と同じように投資法人が上場廃止になってしまったり、倒産してしまうこともあります。この場合、やはり株式と同じように「証券は紙切れ」となってしまいます。実物不動産のような資産は残りません。

~金利上昇リスク~

投資対象の不動産がすべて投資家から集めたお金で足りていれば良いのですが、実際は、銀行からの借入れも利用して投資しています。今の超低金利であれば、金利の影響はとても小さいですが、金利が上昇していくと重くのしかかります。投資法人から還ってきていたお金が減っていく・・・というのは嫌なものですね。

~被災や物件価値の低下~

実物不動産と同じようにREITも自然災害で損害を受けた場合や物件が老朽化した場合などは資産価値が下がります。これによって想定していた収益が得られなくなるというリスクは、不動産に関わる上では避けられないリスクです。

このリスクを低減させるためには、複合型や総合型などを活用して分散させることが一番の対応策です。

2.不動産投資信託(REIT)と他の投資商品を徹底比較!

この章では、REITと他の投資商品とを比較してREITの成績をお伝えします。

2.1. REITと投資信託の違い~株式や債券より利回りが高い

1万円から投資ができるものの代表に、投資信託があります。

投資信託も金融商品であり、投資家から集めたお金をプロが運用して利益を投資家に還します。(分配金)

REITとの大きな違いは、投資対象が不動産なのか、株式や債券なのかという点です。

 

 

REIT

投資信託

投資対象

不動産

株式や債券など有価証券

投資資金

10万円~100万
(REIT投信なら1万円~可)

1万円~(積立式も可)

利回り

売買価格

取引時間内の市場価格

1日1回決定する基準価格

信託報酬

小~大

 

REITは、賃貸収入という元となる利益がある上、税引き前利益の90%超を配当として支払えるため、投資家にお金を還す際、株式や債券よりも安定的で高い利回りになりやすいという特徴もあります。

2.2. REITと実物不動産投資の違い~所有権はないが手間もかからない

REITと実物不動産の大きな違いは、REITは投資法人への証券に対する投資ですが、実物不動産は「大家さん」であるという点です。大家さんなので、物件の購入、入居者や物件の管理、固定資産税の支払いが発生します。

REITは売却したいときに証券会社に依頼すれば良いですが、実物不動産は売却先を探さねばいけません。

 

 

REIT

実物不動産

所有権

なし(金融商品)

あり

投資資金

10万円~100万円

数百万~(物件次第)

利回り

保有時

諸費用

なし(含まれている)

管理費・修繕積立費・

固定資産税等必要

収入

分配金として年1~2回

賃貸料

売却時

手間

簡単

不動産の売却先が必要

時間

数日

1ヶ月以上は必要

 

REITと比べると実物不動産は、手間や労力がかかります。

しかし、ローンを活用すると実際の資金より大きな投資ができるためより高い収益を期待することができます。

2.3. REITにもある投資優待~投資先からのお礼は株優だけではない

「優待」と聞けば、桐谷さんの株優生活で有名な株式優待が思い浮かぶと思います。

投資先から利益だけでなく、「お礼」までも受け取れるなんて嬉しいですよね。

実は優待、株式優待だけではなく、一部のREITにもあります。

 

投資法人名称

主な優待内容

投資口価格

大和ハウスリート投資法人

ホテル宿泊割引券

271,500円(1口以上)

インヴィシブル投資法人

ホテル割引宿泊券

48,850円(10口以上)

日本ヘルスケア投資法人

介護施設無聊体験入居等

172,500円(1口以上)

投資法人みらい

テーマパーク入場料割引

193,200円(1口以上)

*2018年7月現在

 

よく利用するホテルや今後行きたい場所が優待対象にあれば、REIT投資がより楽しめます。

2.4. REITと同額程度でできる資産運用~同じ少額スタートなら積立投資もおススメ!

ここまで様々な比較をしてきましたが、REITと同じような投資金額から投資できる資産運用を検討してみましょう。

 

 

REIT

積立投信

個別株式

ソーシャルレンディング

投資資金

10万円~

1万~

数万~

1万~

税制優遇

(有:NISA枠)

(有:積立NISA枠)

(有:NISA枠)

なし

利回り

★★★

★★

★★★

変動リスク

★★

★★★

優待サービス

○(銘柄による)

なし

○(銘柄による)

○(会社による)

 

代表的な分散投資は、預金、株式、不動産の3つです。一般的に、株価が上がるタイミングではREITの価格は下がり、株価が下がるタイミングではREITの価格は上がるといわれています。

「積立投資」と「(NISA枠を活用した)REIT」など、うまく活用すると大きな損失を防ぐことができますね。

 

3.不動産投資信託(REIT)を少額から始めてみよう

最後にREITに投資する際、どのように銘柄を選んでいったらよいかというポイントをご紹介します。

 

3.1. 銘柄選びのポイント

銘柄を選ぶときは、まずは「物件タイプ」「分配金」「格付け」の3つを押さえましょう。

 

物件タイプ:

安定性を重視するなら、住宅や物流センターや倉庫などの物流施設がおススメです。

インバウンド需要に期待をするなら、ホテルなどの宿泊施設も良いですね。

意外に中途解約が怖いのは、ショッピングモールなどの商業施設です。解約条項のチェックは必ずしましょう。

分配金:

REITの魅力は年に1~2回受け取れる分配金です。

単に分配金の多い銘柄を選んでも、もしかしたら物件の売却に伴う一時的な収益かもしれません。

分配金をチェックする際は、過去の推移を調べて安定的に多く分配金を出している銘柄を選ぶようにしましょう。

格付け:

REITが上場廃止になってしまわないか、倒産してしまわないか、第3者法人が評価しているものが「格付け」です。

格付けからは、収益力の高さも示してくれています。日銀の投資対象銘柄であれば安心感が高いといえるでしょう。

基本的に日銀は、売却を想定していませんし。

 

3.2. REITのおすすめサイト

REITを始めるなら、まずは、ネット証券に口座を開設することから始めましょう。

ネット証券であれば、SBI証券がおススメです。SBI証券は、J-REITの取り扱い本数が多い上、手数料が1日の購入額が10万円以下なら手数料を無料にすることもできます。

東証が運営している個人投資家向けの「Jリートview」では、J-REITが保有する不動産の紹介やアナリストインタビューなど、J-REITに関する情報がたくさん提供されています。

また、REITの個別銘柄のチェックをするなら、「J-REIT.jp」の銘柄一覧も便利です。

3.3. J-REIT.jpで個別銘柄をチェック!

ネット証券の口座開設を待つ間、「J-REIT.jp」にアクセスして個別銘柄をチェックしましょう。

トップページにある「Jリート銘柄情報」をクリックするとJ-REITの銘柄一覧が表示されます。

「銘柄一覧(基礎情報)」のには、「J-リートダイジェスト」という投資法人の概況へのできるリンクがあります。

「J-リートダイジェスト」では、投資法人の資産状況や分配金、格付けを確認することができます。

 

fig1

fig2

また、銘柄一覧のページで「銘柄一覧(運用資産)」をクリックすると、投資法人の物件タイプが一覧で表示されます。

オフィスビルや住宅などの投資対象や総合型、複合型、特化型など目的にあった投資法人を確認しましょう。

fig3

3.4. 特化型「大江戸温泉リート投資法人」のJリートダイジェストをみてみよう!

大江戸温泉リート投資法人は、温泉・温泉関連施設を投資対象としている特化型リート投資法人です。

個人消費が伸び悩む中、「体験型消費」に着目して「超高齢社会の日本において温泉需要は底堅く安定的。中長期にわたりインカムゲインを狙う投資家に適したカテゴリーといえます」と代表の今西氏。

当法人の特徴は「大江戸モデル」。

手頃な価格で、カジュアルに温泉・温浴関連施設が楽しめるように、旬のメニューや特産品、落語や歌謡ショーといったイベントを定期的に開催することで新たな付加価値を提供しています。

1口、79,600円で購入でき、分配金は1回2,400円ほどです。年間で4,800円ですね。

財務方針に「(LTVは)当面40%程度を目安とし、巡航ベースで保守的な水準を維持します。」と記載があるように安定した分配金が期待できそうです。

fig4

3.5. 総合型「大和ハウスリート投資法人」のJリートダイジェストをみてみよう!

続いて総合型リート投資法人、大和ハウスリート投資法人をみてみましょう。

大和ハウスリート投資法人は、大和ハウスをスポンサーとし、三大都市圏を中心に全国に立地する物流施設、居住施設、商業施設ホテルを中核資産として投資する総合型リートです。

 

1口、245,700円で購入でき、分配金は1回5,000円ほどです。年間で10,000円ですね。

こちらのリート投資法人もLTVが40%程度なので、安定した分配金が期待できそうです。設立も2005年と長期の実績がありますし、格付けの信用力もAランクなので高めといえます。

fig5

こちらの投資法人でもう1つ楽しめる点が投資優待です。

有効期間内であれば何度でも、全27のホテルを優待価格で利用することができます。

fig6

 

4.まとめ

REITは、不動産に関わる投資の中では少ないお金から始めることができる金融商品です。

所有権を持たない代わりに、負動産(手放したくも買い手が見つからない不動産)となるリスクは小さく、大家さん業務も不要です。現金に換金することも容易です。

「J-REIT.jp」で目的のREITを調べつつ、「月々1万円の積立投資を活用して資金を作り、REITを購入する」といった具合に、少額スタートできる投資商品を組み合わせることもおススメです。

貯金だけでは不安な現代。

ぜひ、リスクを理解したうえで不動産投資を組み入れた資産形成にチャレンジしていきましょう!

 

参考:

「昭和最終日に1万円預金 平成30年間の利息でいくらに? 82歳男性が仲間にクイズ/兵庫・丹波市」

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190517-00010000-tanba-l28

「Jリートview」

http://reit.tse.or.jp/

「J-REIT.jp」

https://j-reit.jp/

LINEで送る
Pocket

第10回 世界の資産運用フェア

第9回世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

人気記事

一気に拡大する楽天証券の手数料無料ETF銘柄

ニュース

一気に拡大する楽天証券の手数料無料ETF銘柄

NISAにピッタリの商品「ポイント投資(楽天スーパーポイントで投信が購入できる) ...

ポイント投資サービスが増えているので比較してみた

ニュース

ポイント投資サービスが増えているので比較してみた

「貯金から貯蓄へ」という政府の施策のもとで、2018年からつみたてNISAの制度 ...

敷居の高さは単なるイメージ、実は堅実な不動産投資

ニュース

敷居の高さは単なるイメージ、実は堅実な不動産投資

初心者のための不動産投資「投資は難しいもの」というイメージを持っている人は少なく ...

投信マニア月波のコレ買いたい!第11回 ドレスを選ぶように

ニュース

投信マニア月波のコレ買いたい!第11回 ドレスを選ぶように

ファンド選びは、ドレス選び――そんな画期的なサービスを、カブドットコム証券株式会 ...

> 人気記事をもっと見る