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低金利が続くと思うなら「ハイブリッド投資家」になりなさい

超低金利の状況が長期化するという観測から、住宅ローンを変動型金利で借りる人が急速に増えているそうです。日本経済新聞によると、2017年度に借り入れをした人の56.5%を占めており、これは前年同期より9ポイント増えて過去最高の割合とのこと。
同紙では「日銀が将来利上げする際には返済額が増える可能性を抱える世帯が増える」と警鐘を鳴らしています。

変動型金利のリスク、理解していますか

同紙が問題視しているのは「必ずしも固定型、変動型それぞれのメリット・デメリットをきちんと理解して借り入れを決めている人ばかりではないという点」です。
住宅金融支援機構の調査によると、金利が上がった場合の対応が「見当がつかない、わからない」と回答した人の割合が変動型を借りている人の19.9%にものぼり、17年度上半期より4ポイント上昇したそう。長期間かけて返済する住宅ローンなのに、なんと5人に1人が目先の低金利しか見ていないことになります。

「変動型」といっているのですから、適用金利は主に短期金利に連動して半年ごとに変わります。当然それに応じて支払いも変動します。すでに返済能力の上限に近い状態でローンを組んでいると、短期金利が上昇した場合に返済額が増えて返すのが難しくなる可能性もあるのです。

投資用物件のローンも同じです。できるだけ返済額を抑えてキャッシュフローを良くするため、変動型や2,3年の短期の固定型で借り入れている投資家がほとんどでしょう。
こちらも当然、金利が上がれば返済額は増えキャッシュフローは減ります。最悪、返済額が家賃収入を上回り、資金の持ち出しが毎月続く恐れがあります。

金利上昇に備え、金融商品で資産形成

そのリスクに備えて「繰り上げ返済」を行うのがローンを用いた不動産投資の定石です。
しかし超低金利の時代、闇雲に繰り上げ返済を行うのが必ずしも最善とはいえません。早い時期に繰り上げ返済しすぎたせいで、いざ金利が上昇したときに資金が尽きていた……では元も子もないからです。金利が上がった際にキャッシュフローのマイナス化を防げるよう、手元に資金を蓄えておくことも考えるべきです。

ただしここでも超低金利の時代、資金を預貯金するのは大変もったいないこと。
そこで、金融商品への投資です。
毎月の家賃収入が振り込まれたら、すぐに繰り上げ返済したり、ましてや散財したりするのではなく、投資信託などの購入に充てます。現在は自動で積立購入を行うサービスが充実していますから、利益分の金額を設定しておけば、無意識のうちに金融資産が殖えていきます。
こうして蓄えた資産を金利上昇時や空室が生じたときに換金して、キャッシュフローの調整に利用するのです。

もちろん金融商品にもリスクがあり、元本割れの可能性があります。
しかし、長期に積み立てて購入タイミングを分散し元本割れの確率を下げることは、金融資産投資の基本中の基本です。超低金利時代がしばらく続くとみるならば、金融資産を運用して金利上昇リスクに備える絶好の機会ではないでしょうか。

金融商品のリスクを取るのか、または金融商品を利用せず金利上昇リスクと付き合うのか、最終的な判断を下すのは各投資家です。しかし、元本割れを恐れて金融商品を毛嫌いするのと、各種リスクを知ったうえで手を出さない判断をするのとでは、意味が大きく異なります。

不動産投資家も金融資産投資について知識を持つべき、すなわち実物資産と金融資産の双方に通じた「ハイブリッド投資家」を目指すべきなのです。

参考記事:
2018年7月3日 日本経済新聞『住宅ローン、変動型が過去最高56% 低金利続く見方』
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32564650T00C18A7MM8000/

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