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不動産投資で儲かる仕組み 初心者は中古ワンルームマンション投資をチェック!

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不動産投資で儲かる仕組み 初心者は中古ワンルームマンション投資をチェック!

不動産投資の仕組みはとってもシンプル。初心者であっても、利益を出していくことは可能です。ここでは不動産投資の仕組みや、どのような不動産に投資すれば儲かるのかを説明していきます。

1.不動産投資で儲かる仕組み

住宅模型とお金

1.1.良い不動産は他人に貸せる

不動産投資の仕組みは、ずばり「家賃で儲ける」ということ。
マンション暮らしの方は毎月家賃を払っているはずです。同じようにマンションやアパートなどの不動産を持っていて、そこに住みたいという人が現れれば、その人に貸すことができます。毎月家賃を払ってもらい、それが貸した側の収入となるのです。

1.2.良い不動産とは?場所に応じたニーズに合うか

もちろん不動産を持っていたとしても、借り手がいなければ家賃は入ってきません。入居した住人が長く住んでくれ、たとえ退去してもすぐ次の借り手が見つかるような「良い不動産」を持つことが重要です。

では「良い不動産」の条件は何でしょうか。
答えは「立地」です。その不動産がニーズのある場所に建っているかどうかです。
たとえば、最新の家電を備えたワンルームマンションでも、都心から離れた閑静な住宅街にあると場違いだと思うでしょう。一方、3LDKのマンションが、一人暮らしの学生が多く住む街にできても、借り手は見つかりそうにありません。
ご自身が住むのなら、間取りや設備も気になるかもしれません。しかし不動産投資においては、まず立地を見て、場所に合った不動産かどうかを判断するのです。

立地の最も分かりやすい基準は「駅からの距離」です。「駅徒歩〇分」は偽りようがないからです。
そのため初心者は「駅近にあると便利な物件」に投資する方が立地を判断しやすいといえます。

こうして「良い物件」を手に入れることができたならば、入居者がいる限り毎月家賃を得られます。
「良い物件を見つけて長期保有」が不動産投資の基本です。

1.3.値上がりして儲かることも

不動産投資は、家賃収入だけでなく、不動産自体の価値が上がって儲かることもあります。
たとえば最近話題になった山手線の新駅。開業予定地の近くのマンションは、これまでは「品川駅からも田町駅からも中途半端な距離」だったわけですが、新駅ができることで一気に駅近物件となります。高い家賃を払ってでも、住みたいと思う方が増えることでしょう。すると実際家賃は上がります。高い家賃で貸せることが明らかなら、物件自体が高く売買されるのです。

このように「買った時期よりも物件の価値が上がれば、売って儲ける」は可能です。
しかし、都市開発の関係者でもなければ、新駅の予想なんてできません。最初から物件の値上がりを予想して不動産投資を始めるのは難しいのです。しかも、値上がりしたからといって売ってしまえば、毎月入っていた家賃収入は途絶えてしまいます。
値上がりして儲かる、は最初から狙うものではありません。初心者は家賃収入を得ることを考えましょう。

2.不動産投資のリスク、デメリット

もちろん投資ですから「絶対に儲かる」ことはありません。不動産投資にもネガティブな特徴があります。投資を始めてから「こんなはずではなかった」とならないよう、あらかじめチェックしておきましょう。

2.1 必要なお金が大きい

とにかく不動産投資は大きなお金が動きます。 中古のワンルームマンションでも数百万~数千万円、一棟ものになると一億円を超える価格がつけられています。
ローンを利用するなど、現金で用意するわけではありませんが、この規模の借金を負うことに変わりありません。また、ローンを組むにも頭金や手数料が必要ですし、物件を持てば修繕費や納税などのコストがかかってきます。一回あたり数万円の出費ですが、投資信託や為替取引が数百円単位からできることを考えると、不動産投資のお金の規模はずいぶん大きいと感じるでしょう。
その分、相応の資産を持つことになりますし、収入も万単位です。大きなコストがあってこその収入だと心得ましょう。

2.2 空室になると生きた心地がしない

どれほど好立地の物件でも住人は入れ替わり、空室が発生します。
空室の期間、家賃は入ってきません。一方、次の入居者を募るためにクリーニングや修繕のコストがかかります。また、ローンを組んでいる場合は自己資金から返済しなくてはなりません。不動産投資は動くお金が大きいだけに、ひとたび空室になると、金銭的にも精神的にもダメージは大きいのです。
対策としては、とにかく空室の期間が短くなるよう努めること。好立地ですぐに次の入居者が見つかる物件を選ぶのは鉄則ですし、入居者の募集に力を入れる管理会社に管理してもらうことも重要です。

筆者も念願の一戸目の不動産を購入して半年経たないうちに退去が発生し、真っ青になりました。引越の少ない真夏であったため、ひと月以上空室となり、生きた心地がしませんでした。
しかし、退去は家賃を上げるチャンスでもあるのです。筆者の物件は結局、家賃3,000円アップで次の入居者が決まりました。
とはいえ、管理会社からの「退去のお申し出がありました」の連絡は、毎回心臓の凍る思いがします。しかし「家賃アップできるかもしれない」と、空室リスクと向き合うのも不動産投資の特徴なのです。

2.3 災害対策を忘れずに

地震に集中豪雨……日本は災害大国です。投資用に購入した物件が災害でダメージを受けると、当然、人は住めません。物件自体が無事だったとしても、大震災などではその地域から住人が流出してしまい、風評被害で入居者が決まらない可能性もあります。
災害を完全に予測して避けることはできません。新耐震基準を満たす物件を選ぶ、ハザードマップを見て災害時にダメージの大きそうな地域は避ける、などで対応します。

3.不動産投資の種類

不動産投資の特徴やリスクを見てきましたが、不動産の種類は様々。物件によって投資の特徴も変わってきます。いくつかチェックしてみましょう。

3.1.中古物件は新築より安価で分かりやすい

「不動産投資は、チラシで宣伝されているような新築マンションを買うの?」と思われるかもしれません。
答えはNOです。不動産投資はその逆で、中古の物件を購入するのが王道です。
一番の理由は価格です。新築物件はチラシの経費やモデルルーム建設費を含め、住宅業者が利益を出せる価格に設定されています。「新築は住んだ瞬間2割下がる」と言われるほどです。投資家は、その2割下がった中古物件を狙うのです。
また、当然ながら新築物件に住人はいませんが、中古物件はある程度使用されています。空室率やどのような住人に利用されているかといった実際の状況が分かりやすいのです。「立地は良いけれど、まだ誰も入居していない新築物件」より「新築当初より満室稼働。近くのオフィス街に勤める一人暮らしの会社員が多い中古物件」の方が、安心して投資できるでしょう。

ただ、上級者向けですが、新築物件を購入する投資方法もあります。たとえば海外の不動産投資では、建設中の物件を購入することがあります。この場合は自動的に新築物件の投資となります。

3.2.初心者でも始めやすい「国内ワンルームマンション」

不動産投資の基本中の基本が、国内ワンルームマンション投資です。マンションの一室を購入して貸し出し、毎月の家賃収入を得ます。入居者がいなくなればその月の収入はゼロなので、とにかく入居者の絶えない物件を選ぶ必要がありますが、一人暮らしに便利な「都心・駅近物件」を選べばよいため、初心者にも良い物件が判断しやすいです。また、ワンルームマンションなので不動産のなかでは低価格で購入できます。
不動産投資を始めるのならまず、国内ワンルームマンション投資をチェックするのがいちばんです。

3.3.物件に向き合う覚悟が必要「国内1棟もの」

マンションやアパートを丸ごと1棟購入し、複数の部屋を貸し出すのが、国内1棟ものと呼ばれる不動産投資です。複数の部屋をまとめて管理するので、管理コストが抑えられます。
また、マンションの一室を貸している場合、入居者がいなければその月の収入はゼロですが、国内1棟ものは空室が出ても他の部屋の家賃でカバーすることができます。
とはいえ、何部屋も空室を出せば赤字になりますし、そもそも立地が悪ければ入居者は寄り付きません。満室稼働を目指せる物件を選び、管理していくこと。つまり物件に向き合う覚悟がより求められるのです。

3.4.国によって様々「海外不動産」

日本ではなく海外の不動産に投資することもできます。国が違えば不動産投資の方法は大きく変わってきます。
日本の不動産と同じように家賃収入を狙う場合もあれば、特にベトナムやカンボジアなどの新興国の場合、建設中の物件を買っておき、完成後に売却して最初から値上がり益を狙うこともあります。
資産を海外に持ち、その国の法律にしたがって手続きを行うので難易度は高め。しかし国によっては日本より少額で物件を持てる場合もあるのです。

4.初心者に国内ワンルームマンション投資を勧める理由

国内外を問わず、様々な不動産投資がありますが、初心者が真っ先に検討すべきは「国内ワンルームマンション投資」です。その理由を見てみましょう。

4.1.買いやすく売りやすい

ワンルームマンションは不動産のなかでも低価格です。名前のとおり小さな不動産だからです。
低価格なので他の不動産より買いやすいですし、物件を手放すことになったとしても、買い手が見つかりやすいということになります。

また、居住者のターゲットが大勢います。ワンルームマンションなのでターゲットは一人暮らし。核家族化が進む日本において、学生からお年寄りまで全世代にわたります。居住者が見つかりやすく、家賃収入が途絶えにくいのです。
さらに一人暮らしの方には「駅近」が大人気。「良い不動産」の基準が明確なので、初心者でも投資用物件を選びやすいといえます。

4.2.ローンを組んで金利差が狙える

また、国内ワンルームマンションは、銀行からお金を借り入れる、すなわちローンを組んで購入することもできます。
低価格とはいえ、不動産ですから1,000万円~2,000万円の買い物です。しかし、ローンを組めば数十万円の初期費用で不動産投資を始めることができます。しかも今の日本は超低金利。金利が低い方が、毎月の返済額が抑えられるので、それを上回る家賃収入を得ることで、自身のお金に手をつけず、毎月のローンを返済することができるのです。

「自分が数千万円のローンなんて組めるはずがない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかしローンを組めるかどうかは、今のあなたの状況よりも、将来性で判断されます。将来にわたって安定した収入を得られる会社員の方が、フリーランスよりローンを組みやすく、今後の働く期間の長い若手の方が、定年退職が迫ったベテランよりも長期のローンを組めるようになっています。

5.ちょっと注意!不動産投資を見送った方が良い人も

Man caught in mouse trap in risk business concept

不動産投資は初心者でもできる一方、状況によっては不動産投資を見送った方が良い場合もあります。 ここでは3つの例をご紹介します。

5.1.マイホーム購入目前の人

数年以内に自宅を購入する予定のある方が不動産投資を始めるのは、あまりお勧めできません。
ローンを組んで不動産投資を行った場合、住宅ローンの審査に影響するからです。審査が通ったとしても、審査の時点でローン残高があると、住宅ローンで借りられる金額が減ってしまうのです。
ローンを使わない場合も、大きな額のお金が動きますので、将来住宅を購入する際の頭金や諸費用に使えるお金を減らすことになります。
マイホームの夢を優先させるか、それを先延ばしにして不動産投資を始めるか、慎重に考えましょう。

5.2.確定申告など手続きが面倒な人

不動産投資を始めると、お給料から天引きされる税金とは別に税金を計算する必要があります。そのための手続きが確定申告です。年に一度の作業ですが、それすら面倒と感じる人や、難しそうと最初から敬遠してしまう人は、不動産投資を続けられないでしょう。
確定申告の他にも、不動産購入の際には印鑑登録証明書や源泉徴収票の取得が必要になるなど、不動産投資にはこまごました手続きが付き物です。あまりにも面倒と感じ、そこまでして不動産投資をやりたくないという人は、やめておいた方が無難です。

5.3.自分で決断できない人

不動産投資に限りませんが、「不動産投資をやるんだ」という決断をご自身で下せない人は、不動産投資を始めるべきではありません。
不動産投資は大きなお金が動きます。家賃収入からローンを返済するとはいえ、マンションの所有者もローンの名義もあなたです。「自分で決断した」という自覚を持って不動産投資を行わないと、うまくいかない時期があったとき、「〇〇さんに勧められたから」「不動産業者が儲かると言っていたから」と言い訳しがちになり、精神的によろしくありません。結果、一時的な不調であったとしても、不動産投資をやめてしまい、損をしてしまうこともあり得るのです。
もちろん、不動産投資を始めるにあたり、納得するまで情報収集するのは大いに結構。でも、最終的に決断し行動するのはご自身であることを忘れないでください。

6.不動産投資を始めたいと思ったらどうするの?

ここまで記事を読み、実際に不動産投資を始めたいと思った方、「さっそく不動産会社に聞いてみよう!」というのは待ってください。初心者の無知につけ込んで、貸せる見込みの無い不動産を売りつける業者もたくさん存在します。
カモにならないよう、もう少し知識を付けるために行動してみましょう。

6.1.不動産投資の実体験を聞いてみる

不動産投資についてもっと知りたいと思ったら、実践者の生の声を聞くのが一番です。どれほど儲かるのか、どのような失敗があったかなど、実践者にしか分からない踏み込んだ話をすることができ、納得して不動産投資を始めることができます。また、その方がお世話になっている不動産業者を紹介してもらえば、自分で探すよりずっと効率的に、信頼できる業者に出会えます。

とはいえ、簡単に実践者が見つかるなら苦労はしません。見つけたとしても、いきなり不動産投資の話をするのは難しいでしょう。
そこで、不動産投資の実践者の体験を聞くセミナーに参加することをお勧めします。当サイトの主宰、内藤忍も、「都心・中古・ワンルームマンション投資」の実践者からリアルな投資経験を聞くセミナーを開催しています。会場は都内の小さなワインバー。セミナー後はワインや食事を楽しみながらの懇談会があるので、気軽に話せる雰囲気のなか、参加者と情報交換したり、講師に鋭い質問をしたりできます。
セミナーは不定期に開催され、満席になってしまうこともあります。内藤忍のメールマガジンでは先行申込を案内しているので、少しでも気になる方は無料のメールマガジン購読をお勧めします。

6.2.マネフェスで比較検討してみる

「ワンルームマンション投資をやってみたいけど、他の不動産投資も気になる」「海外の不動産投資に興味があるが、どの国に投資して良いか分からない」という方は、『世界の資産運用フェア』に足を運ぶことをお勧めします。
半年に一度開催されているこのイベントでは、国内外の不動産投資についてまとめて比較検討することが可能。たとえば2019年2月に開催された第9回のフェアでは、都心と地方の中古ワンルームマンションはもちろん、アメリカ、イギリス、カンボジア、マレーシア、ベトナム、タイなどの不動産を扱うブースが並びました。いずれも当サイト主宰、内藤忍の選りすぐりの企業が出展しています。
また、各社から専門家が登壇するパネルディスカッションも開催され、聴講するだけで様々な種類の不動産投資について知ることができます。内藤忍もモデレーターとして全セッションに登壇し、初心者でも分かりやすいようにディスカッションを進めます。
次回は2019年9月7日に開催。すでに事前申し込み可能なので、興味を持たれた方は登録しておくことをお勧めします。

7.まとめ

不動産投資の仕組みについて、儲かる仕組みから種類、初心者向けの物件、そして不動産投資を始めたいと思ったらどのようなアクションを取るべきか、お伝えしてきました。
不動産投資は決して簡単なものではありませんが、不動産投資を始めようと思ったら、自身で決断し行動することが必要になってきます。でも、始める前に疑問点や不安な点はできる限り解消しておくことも大切です。
次のアクションに向けて、当記事が少しでもお役に立てば幸いです。

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