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右肩上がりのワンルームマンション投資市場~一番リスクがあるのは個人投資家?!

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右肩上がりのワンルームマンション投資市場~一番リスクがあるのは個人投資家?!

超低金利が続く昨今、不動産投資が脚光を浴びています。 サラリーマンが手軽に始められる不動産投資としては、ワンルームマンション投資の市場が大きく成長してきました。
一方で、ワンルームマンション投資で大損したという失敗談もたくさん取り上げられるようになりました。

Webで「ワンルームマンション投資」を検索してみると、「ワンルームマンションには投資すべきではない」と結論付けているサイトが多く上位に表示されます。良いのか悪いのか、混乱してきますよね。
本記事では、ワンルームマンション投資のリスクに焦点をあて、チャレンジに値するものかを検討します。

1. ラクに儲かるって本当?~ワンルームマンション投資市場の成長を喜んでいる人たち~

札束

長谷工総合研究所が公表した「投資用ワンルームマンション市場動向」によると、投資用・分譲ワンルームマンションの着工数、供給数ともに2018年も伸びていることがわかります。特に近畿圏での供給数は首都圏を上回り過去最多だったことが報告されています。こんなによく売れているワンルームマンション市場。果たして、ステークホルダーみんなが喜んでいるのでしょうか。

1.1. 販売会社の業績

大手販売会社の業績をみてみましょう。
大阪府でトップクラスの供給戸数を誇るマンション販売会社「日本エスリード株式会社(8877)」。売上高、営業利益ともに過去最高を記録しています。2014年3月期からいずれも6期連続増収・増益を達成しているそうです。

その他、ガーラマンションシリーズで有名な「株式会社エフ・ジェー・ネクスト(8935)」、ジェノヴィアシリーズを展開する「株式会社グッドコムアセット(3475)」、首都圏・都心部で単身者向けの自社ブランドを展開する「株式会社シノケングループ(8909)」など、いずれの販売会社も業績は右肩上がりのようです。販売会社は、とても喜んでいるといえますね。

1.2. 管理会社の業績

入居者に快適に長く暮らしてもらうためや資産価値を守るために不可欠なマンション管理。サラリーマンがワンルームマンション投資を始める上で管理会社は欠かせません。多くの場合、自主管理は厳しいので管理会社に委託しています。
入居者募集を含めたマンション管理を管理会社に委託しているおかげで、ラクに投資できるという一面があります。
市場の拡大とともに委託されるワンルームマンションが増えており、追い風にのって管理会社も業績を伸ばしています。
例えば、「快適をもっと、最適をずっと。」の「日本管財株式会社(9728)」も順調な業績です。

1.3. 銀行の業績

日銀のマイナス金利政策で預貸金の利ざやが縮小しており、全国地方銀行協会(地銀協)が5月22日まとめた地銀63行の2019年3月期決算は45行が経常減益とのことです。日銀は当面、金融緩和政策を続ける見通しですから、苦境は続くと考えられます。従って、銀行は収益構造の改革を求められると同時に、有力な貸し先を模索する必要があります。

銀行は企業がなかなか設備投資費用を借りてくれないため、積極的に不動産投資へ融資しています。記憶に新しいスルガ銀行の不正融資問題がありましたが、不正融資でないにしても積極的すぎて過剰融資が懸念されるほどです。
銀行にとって、「ワンルームマンション投資の市場」は大切なお客様といったところといえます。

1.4. 個人投資家の実態

ワンルームマンションの販売・管理会社、これらに融資する銀行は、投資用ワンルームマンション市場動向が活況なおかげで利益を享受していますが、個人投資家になると賛否両論のようです。

テレビや雑誌では「ワンルーム投資」に失敗した・・・という記事がいくつも取り上げられています。 失敗談の多くは、家賃からローンの支払い・管理手数料などの諸経費を引くとマイナスとなるケースや、入居者の退去費用が重荷となり、撤退しようにも物件を売却できないといった事態に陥るというものです。

2.ワンルームマンション投資が失敗する理由

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20代・30代でワンルームマンション投資を始めて、大きく資産を増やし、収支を給与以上のプラスにしている「成功者」がいる傍ら、ワンルームマンション投資に失敗して、身動きが取れなくなっている方々もいらっしゃいます。
ここでは、損をこうむった方々の指摘を一つ一つ考察していきます。

2.1. 利回りが低すぎる ~恐怖の退去費用~

ワンルームマンション投資をおススメされる場合、銀行に預けているよりは利回りが高いといわれることがあります。
しかし、このセールストークには問題があります。そもそも不動産投資の利回りを、ほとんどリスクがない銀行の定期預金と比較すること自体おかしいのです。利回りはリスクに対するリターンですから、リスクをとったワンルームマンション投資のリターンを定期預金と勝負するのであれば、投資に値しないと判断すべきです。

ワンルームマンション投資の場合、新築ワンルームマンションで5~6%の利回りが見込めても、管理費・修繕積立費、退去に纏わるリフォーム代が必要です。特に退去費用は、都度20万~30万の支出が発生するため重くのしかかります。
1棟アパート等の不動産投資で20%近い利回りを上げている大家さんからすれば、ワンルームマンション投資は利回りが低すぎるといわれることでしょう。ワンルームマンション投資の魅力は利回りではありません。

ワンルームマンション投資のリスク①:安易な資金計画

2.2. 玉石混淆の物件市場 ~ローン中はマイナスが平常運転なんて物件も?!~

次に、ワンルームマンション投資の失敗談で多いのが、ローンによる失敗です。入居者がいる間であれば、家賃収入でローン金利や管理費等を引いても黒字になりますが、入居率を90%として試算しはじめると、とたんにマイナスが発生してくるというパターンです。さらに追い討ちとなるのが、長期間の空室を避けるために家賃を下げた場合もマイナスに転じるという点です。

中古マンションは新築マンションに比べ空室リスクが高いため、金利が高めに設定されます。
とにかく売りたい営業マンは、この高い金利をカバーするために家賃保証と抱き合わせで勧めてきます。一見、安心できますが、中古マンションでは契約更新時に家賃保証の金額を下げられてしまうことがあります。家賃保証は保有期間中維持されるわけではないため、毎月のローン返済が家賃保証額を上回り、マイナスに転じる事態が発生します。

「ローンを完済すれば、資産になりますから多少のマイナスはカバーできます。」なんて言われても、築35年や40年のワンルームにどれほどの資産価値が残るのでしょう? 物件に見合わないローンは組むべきではありません。

ワンルームマンション投資のリスク②:不良物件の購入

2.3. 簡単に売却できない ~希望価格と買い手の乖離~

ワンルームマンションは、1棟アパート等の不動産投資に比べたら売りやすいと聞いたことがあるかもしれません。
一般的に、希望価格と買い手との間では価格が乖離するケースが多く、スムーズに買い手が見つかることは難しいでしょう。ローン残債を下回る値段でしか売れないということも珍しくありません。スムーズに買い手がみつかった場合でも、売却手続きに1~2ヶ月の時間は要します。ワンルームマンションも簡単には売却できません。

ワンルームマンション投資のリスク③:場当たり的な撤退

2.4. ワンルームマンション投資は節税にならない ~減価償却は簿価の下落~

ワンルームマンション投資のセールストークで、「節税になります!」というフレーズも鉄板です。
給与所得が多く、ワンルームマンション投資に関わる費用を経費として計上できる場合は節税できることもあります。
しかし、減価償却を節税の説明に用いられた場合は要注意です。

新築ワンルームマンションの場合、期間が長いため減価償却を用いた節税に向きません。
中古ワンルームマンションの場合も減価償却は簿価の下落に繋がるため、売却時に利益に対する課税がなされ結果的に節税にならないケースがあります。

ワンルームマンション投資のリスク④:軽薄な節税知識

3. ワンルームマンション投資の魅力は3つ!

Investment, money, interest and financial concept.

このようにリスクを検討していると、投資には不向き思えます。 1棟アパート等で成功している「不動産投資家」は、ワンルームマンション投資を勧めない傾向もあります。
とはいえ、ワンルームマンション投資で成功しているサラリーマンも多くいらっしゃることも事実です。

明らかに投資不適格な対象が、ここまで市場を拡大できるわけはありません。つまるところ、1棟アパートなどを手がける「不動産投資家」と「ワンルームマンション投資」で成功しているサラリーマンはニーズが異なっている可能性があります。

3.1. 借金はインフレ対策 ~生命保険代わりになる保障付き~

不動産投資は、家賃が物価の上昇と連動しているため、インフレ対策になります。
現在のように日銀が異次元金融緩和を進めて借金を増やしている状況下では、個人が借金をしつつレバレッジを効かせた投資をすることは、日銀と同じスタンスを取っていることになります。

投資用ローンで購入した場合、マイホームの住宅ローンと同じように団体信用生命保険がつきます。団体信用生命保険はローン購入者に万が一のことが起きた場合、ローンが完済されるため生命保険代わりの保障なります。 このような投資用ローンが組みやすいのはサラリーマンとしての信用があってこそです。

不動産投資家であれば、銀行の担保評価を得られるような物件などを活用してレバレッジを効かせていきますが、サラリーマンであれば、保証付きの投資用ローンを利用してレバレッジを効かせることができるわけです。団体信用生命保険の保証がある分、生命保険の保証を下げることもできます。

もちろん空室ゼロで初めて黒字になるような不良物件であれば、生命保険代わりにはなりえませんが、成功している方々は優良物件をしっかり管理できる会社に委託して運用しています。
生命保険の途中解約と比較して、割に合わないという声もありますが、そもそも途中解約(売却)の検討プライオリティが高いようなワンルームマンションは投資すべきではありません。また、そのようなギリギリの状況下であればワンルームマンション投資よりも、まずは投資信託を検討するべきです。

3.2. 年金代わりの家賃収入 ~優良物件はあなたの働き手になります!~

立地が良く、設備の品質が良い、100年は居住に耐えられるような築浅のマンションであれば、ワンルームマンション投資で得られる家賃収入は、将来的に年金の代わりになります。毎月のチャリンチャリン収入を、公的年金で不足する老後の生活費の補填に確保するのであれば、家賃収入は大きな支えとなることでしょう。

不動産投資家の中には、ローン完済後のワンルームマンションではほとんど家賃が取れないと主張する方もいらっしゃいますが、管理状態とリノベーション次第で結果は異なります。実際にWebで検索してみると、東京23区では築古のワンルームマンションでもそれなりの家賃が設定されている物件もあります。国民年金のみの不動産投資家に比べ、サラリーマンは公的年金が厚めです。優良なワンルームマンションを複数戸保有してリスクを分散することで十分な老後の補填が見込めます。

なお、優良物件であれば、ローンも良い条件でつきます。従って、無理な設定の家賃保証はありません。
物件選びで失敗しないためには、築年数・立地・物件が周辺と比較して適切であるかを確認すると良いでしょう。家賃保証が付いている場合は、家賃に対する2割前後が相場という数値を参考に金額設定がおかしくないか、確認しましょう。

3.3. 売却の秘訣はタイミング ~慌てる乞食は貰いが少ない~

ギリギリのワンルームマンション投資をはじめてしまったがゆえに、入居率が下がり毎月赤字を垂れ流すという場合、早々に売却したいと思うことでしょう。しかし、ワンルームマンションを含め不動産は、価格が変動します。
景気が悪いときは不動産価格も低調なことが多く、数年待てば価格が回復した・・・ということもあります。

不動産投資家であれば収益性は事業に影響しますから、利回り次第ではやむを得ず損切りすることもあるでしょう。 一方、給与で主たる収入を確保できているサラリーマンであれば、黒字を確保できていれば時間を見方につけることができます。

投資は余裕資金で行うことが大前提です。優良物件であれば、何ヶ月も赤字を垂れ流してしまうようなことはありません。不動産は相続のタイミングで思わぬ掘り出し物が出てくることもあります。不動産の売却はタイミングがすべてです。
売却に関しては、慌てることなく、運よく購入価格を上回った場合に売却しようという心づもりで構えておくと良いでしょう。常日頃は、繰り上げ返済できるくらいの余裕を保っておきたいものです。

3.4. 減価償却は出口戦略がポイント ~ご利用は計画的に~

先にも述べましたが、減価償却で節税しても不動産の簿価が下がってしまうため、結果的に税金の後送りとなることがあります。「税金の後送り」にしないためには、どのように物件を回転させるか・・・といった出口戦略を立てなければいけません。また、減価償却を利用した税金コントロールには、ワンルームマンションより築古木造が適しているといわれています。

いずれにしても、「不動産投資」を主たる事業として行っている場合は、専門家のアドバイスを受けながら計画的な減価償却と物件売買を行う必要があります。しかし、サラリーマンがワンルームマンション投資を行う上での魅力として捉えてしまうと、想定外の結果を招くことになります。ワンルームマンション投資での節税メリットは「(関連費用を)経費を計上できることくらい」と考えたほうが無難です。

不動産投資家は減価償却も節税対策の視野にいれて事業を行っていますが、サラリーマンであれば、節税対策は経費計上として減価償却は含めないようにしましょう。

4. 成功者に学ぶワンルームマンション投資手法

ワンルームマンション投資に成功している方々には共通のポイントがあります。
過った投資をしてしまわないためにも、ぜひ、参考にしてください。

4.1. 「立地」こそがワンルームマンション投資の天王山!

内藤忍氏の著書にも記載がありますが、ワンルームマンション投資の成功は「立地」が左右します。具体的には、東京23区にある中古ワンルームマンションが良いとしています。その理由は、将来的な「入居率の高さ」が見込めるからです。

都心に人も仕事も集中している以上、10年、20年後もワンルームマンションに入居者が見込めるのは東京23区であることは明白です。また、いくら管理が良く綺麗にリノベーションされたワンルームマンションでも立地が地方都市である場合、築古になると家賃が見込めません。購入するなら築浅の地方都市にあるワンルームマンションより築古の東京23区をおススメします。

4.2. ワンルームマンション投資は信頼できるパートナーとともに

ワンルームマンション投資を含めた不動産投資は、情報が大切です。
Webサイトに掲載されるような情報では既に遅く、優良な物件は知合いの間で売買が成立することが多々あります。
不動産会社の方はいち早く情報を手にします。当然、優良な物件や掘り出し物件は、まず友人や得意先などへ声をかけます。ローン条件の良い優良物件はWebサイトではなかなか見つかりません。

ワンルームマンション投資において、管理会社は肝になります。
丁寧な管理と運用で入居者に気持ち良く住んでいただき、極力、空き室リスクを減らすことが大切です。資産価値を維持していくためのメンテナンスも大切です。管理会社の中には、手数料をたくさんとっても、杜撰な管理の場合もあります。
信頼できるパートナーとして長くお付き合いできる管理会社との出会いは、とても大切です。
表面的なセールストークで判断できますか?

4.3. 頼りになる不動産専門の税理士さん

ひとえに税理士さんといっても、万能ではありません。医療でも専門の科に分かれていることと同じです。
ワンルームマンション投資の際に、不動産専門の税理士さんのアドバイスを受けることはとても心強く、効率的です。
物件購入前(家賃収入が発生する前)に発生する物件調査のための交通費やセミナー代など経費として計上できることなどもアドバイスしていただけることでしょう。税務を本業としていないサラリーマンこそ、専門家に相談しながら投資していくことをおススメします。

4.4. はじめの一歩 ~個別のセミナーより「世界の資産運用フェア」が良い~

Webサイトで個別の販売会社が開いているセミナーを探し、ご自身で信頼できるパートナーに出会うことはかなり大変です。不動産専門の税理士さんを一人で探すことも困難です。ワンルームマンション投資で成功している方々とのお付き合いをきっかけに、輪が広がるほうが効率良いに決まっています。

半年に1回の間隔で開催される「世界の資産運用フェア」では、ワンルームマンション投資を含め、様々な投資対象や専門家が集います。ワンルームマンション投資をはじめるにあたっては、絶好の機会となるはずです。

5. まとめ

他の投資同様に、ワンルームマンション投資にもたくさんの落とし穴があります。
玉石混淆のセールストークが飛び交う中、成功できるかどうかは、「仲間」にあります。
信頼できるパートナーに優良物件を紹介してもらい、適切な物件管理の元、ローンを繰り上げ返済していくことで、リスクは小さくなります。

ワンルームマンション投資のリスクへの対処方法は以下のとおりです。
 ・できるだけ築浅の条件良いワンルームマンションを吟味する。
 ・入居率100%でギリギリ黒字になるような投資はしない。
 ・売却の心配をする前に、繰上げ返済して利息を減らす。
 ・成功者の体験談を聞く。
 ・投資をはじめるときは、複数の販売会社を同時に比較できる「世界の資産運用フェア」などを活用する。

投資におけるリスクは闇雲に恐れることはありません。
チャレンジするか見送るかは、リスクを理解し、対処方法を検討することでおのずと判断できるようになりますよね。

ご参考: 投資用 (ワンルーム)マンション市場動向:

https://www.haseko.co.jp/hc/information/upload_files/20190424_1.pdf

第10回 世界の資産運用フェア:
https://sekainoshisan.com/10th/

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第10回 世界の資産運用フェア

第9回世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

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