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マネフェス:Session2 国内不動産投資これから始めるのはもう遅い?

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マネフェス:Session2 国内不動産投資これから始めるのはもう遅い?

「今からじゃ不動産投資はもう遅い…」そんな声が聞かれることがあります。これは本当なのでしょうか?今回は内藤忍さんがモデレーターとなって、その疑問を解消してくれます。

結論を言えば、今から不動産投資をするのも、決して遅くありません。「東京オリンピックが終わると不動産価格が下がる」という人は結構多いのですがこの主張には根拠がありません。「東京オリンピックが終わったら、住んでいるマンションから出ていく」という人が大勢出てくるわけではないのです。

そして今年はコロナウイルス騒ぎがあったことで、不動産投資の世界にも追い風が吹いています。経済低迷を避けるために、世界的金融緩和の必要が出てきたのです。世界的に金利が下がっているので、日本もそれに追従していくでしょう。そうなると、国内不動産の投資環境が今より良くなる可能性もあります。

不動産投資メリットは主に3つあります。

1.相続税対策
2.利回り差の収益
3.情報の歪み

というものです。国内で人口流入で人が増えている都道府県は8県しかありません。不動産投資は住んでくれる人がいなければ成り立たないですから、人口が増えているところに投資することになります。また、都道府県単位で見るのではなく、その中でも立地は非常に重要です。たとえば、「東京都」としては人口が増えていますが、エリアの吟味は必須です。なぜなら、マンションを買った後に、いざとなると買い手がつかないといけないからです。そのため、流動性も追っていく必要があります。

パネルディスカッションではインテリックス、日本財託、オリックス銀行が登壇、各社不動産投資家を支援してくれる魅力的なサービスを展開してくれました。

まずはインテリックスが敷居が高かった不動産投資を小口化するサービスを、日本財託が東京都内の中古ワンルームマンション投資を、そしてオリックス銀行が融資についてのサービスを紹介してくれます。

【インテリックス】

逆に不動産投資の弱点としては、一度に大きな投資となる点です。しかし、不動産の小口化でわずか100万円から投資が出来るものもあります。それがインテリックスからの提案です。まだまだ知らない人も多いのですが、小口で投資ハードルが低く、相続税対策商品として人気があります。

また、中古ワンルームマンション投資もおすすめです。こちらは空室リスクが低く、不動産初心者にオススメです。投資家の中でも中級者以上になると、付加価値をつけていく一棟ものやエアビーアンドビーなどになるでしょう。しかし、一棟ものなどになると、かぼちゃの馬車もなどの事例もあって失敗すると損失はかなりのものになります。ですので、投資初心者こそ、ステップを踏んで今回ご紹介する、小口化やワンルームマンションなどへの挑戦がオススメです。

小口化商品とワンルームマンションの違いは、少額で投資ができるが、借り入れができないという点です。1口100万円で、アセットシェアリングと呼ばれる投資手法となります。不動産と債権の中間に位置します。日本人は「不動産投資といえばバブル」という感覚でリスキーに感じる人がいます。しかし、実際には実物資産であるので固い投資です。金額が大きい弱点を、小口化することで買いやすくしたのがこの小口化商品です。リターンも分散しますが、修繕費用や空室リスクも分散できる点が魅力です。国が定める不動産特定共同事業法としても、普及を後押しをしています。収益は持ち分に応じて分配され、利回りは3-4%ほどです。

実例として、博多のホテルは4.2%で受け取れる純利益としては悪くありません。また、この事例はホテルなので空室リスクも存在しません。リスク分散もされており、手間もなにもないので忙しい会社員でも始めることができます。また、贈与税がほとんどかからない状態で相続税対策の観点でもオススメしたいところ。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンがウリですが、小口化投資は攻めと守りが実現できます。

お金を借りて大きく投資するより、リスクも抑えられる小口化投資はいかがでしょうか?

【日本財託】

日本財託の天田さんは、日本一中古ワンルームマンションを販売する営業マンで。月に5戸売ればスーパー営業マンと言われる世界で、天田さんは昨年一年間で387戸販売しました。

日本財託は管理に力を入れています。良質な物件を仕入れて、管理を目的に営業しているのです。入居率は驚異の99.79%、地方物件だと空室リスクが懸念されますが都内の物件については、それがほぼゼロです。実際、天田さん自身は87部屋持っていますが、現時点での空室はゼロ。たとえ一時的に空室が出ても、あっという間に埋まるので心配する必要はありません。本日紹介する物件は、20-30平米の部屋でロケーションは青山や表参道、家賃は12万円ほどです。青山はワンルームマンションは少ないので、こうした物件は人気が高くてすぐ埋まります。新築だと4000万円ほどの物件です。

借りる力は歳を取るほど短くなってきます。不動産投資は相続対策の目的の人や、若い人も買っています。年間で21万円ほど賃料収入があって、税金で6万円引かれて、15万円が手取りで入ってきます。お金を借りられる人にとっては、借金をしてもそれ以上に収入があるのでメリットがあるのです。また、団体信用生命保険に入れば、万が一購入者が亡くなってもチャラになるので死亡保険対策にもなるメリットがあります。また、サラリーマンで所得税が高い人は、不動産投資は減価償却が費用計上が出来る点がおすすめです。ローンの金利部分、物件を見に行くための交通費や、家族会議なども費用計上できます。これは金融資産では対応できない、不動産投資ならではのメリットでしょう。

【オリックス銀行】

オリックス銀行は不動産投資の融資に力を入れています。知らない人も多い、知られざるメリットとしては生活習慣病団信です。がんや糖尿病、高血圧など生活習慣病になって亡くなったらローンが消える、という残された家族に優しい制度です。余命6ヶ月と診断されたら、ローンが消えますが、たとえ亡くならなくても借金が消えるのです。

自宅のローンが終わって担保枠があれば、お金を借りて海外不動産投資に回すことができます。会場にはキャッシュフローシミュレーターが用意されており、エリアごとの賃料の査定ができます。過去6000万件をAIが下落率、空室率をエリアごとに試算できます。それにより、長い目で見ると、農村の高利回り物件より、都心部の利回り物件の方が良かったりするなどが見えてくるわけです。

融資や団信、税金対策など不動産投資は投資でありながら、事業としての側面も持つユニークな取り組みです。不動産投資は忙しいサラリーマンや、若い人に優しい投資ですので、興味のある方は初めて見てはいかがでしょうか?

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