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マネフェス:Session3 税制改正でアメリカ不動産はどうなる?

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マネフェス:Session3  税制改正でアメリカ不動産はどうなる?

(ゲスト企業:ステイジアキャピタルジャパン株式会社、税理士法人ネイチャー国際資産税) 税制改正の影響で、アメリカの不動産について減価償却のメリットがなくなってしまうと言われていますが、もう投資する魅力がなくなってしまうのでしょうか?まずは海外不動産に投資する理由から考えてみましょう。

1. なぜ海外不動産投資なのか?【モデレーター 内藤忍氏】

海外不動産投資をする理由には以下の4つが挙げられます。

(1)成長率の高いエリアに資産配分可能です。
成長性の高い国に投資をすることができます。先進国の中でもアメリカは3%以上経済成長していて、人口も増えています。
(2)グローバルに分散投資できます。
日本だけに資産を集中させないことが大切です。
(3)実物資産は価格の「歪み」から収益を狙えます。
実物資産は金融資産に比べて価格の歪みが存在します。
(4)通常の不動産でも国内より少額で投資できる場合があります。
国内より安い価格で投資できる場合があります。

2. なぜ先進国不動産投資なのか?【モデレーター 内藤忍氏】

新興国と比較して先進国の不動産に投資するメリットは次のとおりです。

(1)リスクの回避と価格上昇期待
新興国に比べて地政学リスクや法的リスクが抑えられます。アメリカの不動産は権利関係がしっかりしており、取引データも豊富でわかりやすくなっています。
(2)安定したインカム収入と家賃の上昇期待
エリアにもよりますが、インフレと賃貸需要による安定したインカム収入を得ることができます。家賃が上昇する場合もあります。新興国の場合、空室になってテナントが埋まらない場合もありますが、先進国の場合、中古物件で既にテナントが入っていて、出て行くとまた入ってきて安定的に収入を得られる場合が多いです。
(3)資産防衛
アメリカの場合は米ドル、イギリスの場合はポンドなどハードカレンシーで資産性の高い不動産の所有権を保有することができます。新興国の中にはトルコリラ、南アフリカランド、アルゼンチンペソなど脆弱な通貨もあり、米ドルなどハードカレンシーで持てるのは大きなメリットです。

3. アメリカ ニューヨーク州 戸建て不動産 【ステイジアキャピタルジャパン株式会社 吉岡憲史氏】

(1)「ニューヨーク州に一戸建てを1000万円位で購入して利回り14%」は本当なのか?
バッファローはニューヨーク州の西の端に位置し、州内で2番目に人口多い都市です。全米で恐らく戸建の価格が最も安い水準で、1000万円前後で土地付きの4LDK、5LDKの戸建が買えて、それを現地の中間層から低所得層の間の人達に貸すという戸建投資になります。

(2)なぜ利回りが高いのか?
「14%」は表面利回りで、諸経費を引くと10%前後になります。バッファローは元々1920年代に鉄鋼業で栄えましたが、この100年位でかなり衰退して不動産価格も下落し、リーマンショックの後も価格が戻らずボトムに近い状況で、不動産価格が歪んでいる可能性があります。例えば同じ延べ床面積200平米位の戸建を、中古は1000万円位で買えるが、土地から新築を建てると4000万円位する。新築と中古の価格差が大きく、価格の伸びしろがあると思われます。アメリカは規制もあって新築を建てるのが大変で、中古物件売買が盛んです。築40年、50年の物件が普通に取引されています。

(3)アメリカの不動産を持つメリットとは?
基軸通貨で資産を持てることです。指定口座に3か月に1回賃料を送金する仕組みなので、日本にいながら米ドルが増えます。家賃が安定していて空室になりにくく、ご紹介する30ほどの物件はいずれもテナントがついて満室中です。既に貸している物件なので、引渡しと同時に賃料が発生します。

アメリカは移民を受け入れて経済成長が続いており、人口が2050年には4億人に増える見通しです。原油生産量も2018年には世界一、失業率は3%半ば、GAFAMを擁すなど一人勝ち状態です。ドル高になれば為替によるメリットもあります。

(4)バッファローはどんな街?
バッファローは車でナイアガラの滝まで20分、カナダのトロントまで1.5時間で、意外に都会です。街中には高層ビルがあり、湖や川沿いに公園のような公共スペースもあり、地下鉄も走っています。NFLのバッファロー・ビルズというチームやNHL(アイスホッケー)のバッファロー・セイバーズもあります。中心部にはマリオットやヒルトンなどのホテルがあり、田舎ではありません(日本で言うと仙台のような感じ)。工場もたくさんあり、雇用があります。最近ではテスラの工場が2016年に誘致されています。新しい工場が進出してきて、新しい工場が進出してきて、働く場を求めて人口が増えています。トロントまで車で約1.5時間で、カナダ人投資家もかなり投資しています。

全体としてはコンパクトシティで、車で30分程度で南北を縦断できます。人口は市内に30万人、周辺を含む都市圏に120万人の規模です。バッファロー・ナイアガラ国際空港、アムトラック(全米鉄道旅客公社)のバッファロー駅、地下鉄、バスなど必要な都市機能は揃っており、インフラはしっかりしています。

ニューヨーク州の政策で、西側と東側の格差を是正すべく西側も発展させるために公的な投資が行われ、工場誘致などに成果が出始めています。

(5)どんな物件があるのか?
物件は木造戸建て、延べ床面積150~200平米で、庭とガレージが付いており、現地の人に貸すことになります。
築100年前後の2×4です。地震があまりないので木造でも耐用年数が長くなります。内装はアメリカによくあるパターンで、高級でもなくボロボロでもなく、中流の人が住む感じです。だいたい同じエリアに物件があるので、管理もまとめて行っています。ネットの利回りは8~9%位で、価格は安いものは800万円位からあります。

立地は非常に良い場所ということはありませんが、アメリカの普通の人が住む場所です。GMの工場では約1700人、住友ゴムの工場では約1300人が働いています。ニューヨーク州立大学バッファロー校もあります。

4. 税制改正と資産承継・資産運用【税理士法人ネイチャー国際資産税 芦田敏之氏】

(1) 税理士法人ネイチャー国際資産税について
税理士法人ネイチャー国際資産税(以下ネイチャー)は個人・富裕層に特化した税理士法人です。通常の会計事務所は95%の業務が法人向けですが、ネイチャーは95%が個人のお客様です。創業当時から個人のお客様が多く、そこを突き詰めてラインナップを増やしたら個人のお客様がほとんどになりました。最近は海外不動産の税制など日本経済新聞その他のメディアへの記事提供も行っています。

(2)太陽光発電の活用
資産運用・資産承継の税金に関して、個人の海外不動産の4年償却が来年からできなくなるということで、今注目されているのが太陽光です。従来木造22年経過した不動産は4年で償却できましたが、来年以降はそれが認められなくなりました。償却へのニーズは多く、代替品に関する相談が多くなっています。ただ、資産管理会社など法人は来年以降も4年償却をとることができます。

太陽光発電は20年間国が固定価格で買取保証をしているので、20年間居住者(国)が出て行かないワンルームマンションのようなもので、安定した売電収入とローンがつく(90%程度)こと、高利回りがメリットです。例えば2000万円の発電設備に対して10%の200万円を自己資金で投資し、残り90%をローンにすると、一番初の申告で200万円位消費税の還付でほぼ還ってくるので、それを回収したらある意味100%ローンになります。減価償却と消費税還付と利回りに加えて土地の価格、設備の価格が入ってくると混乱しやすいので、納得して投資することが大切です。ただ、消費税のやり方に簡易課税方式を採用しているなど戻ってこない場合もありますので注意が必要です。

相続税評価については、太陽光発電設備は(償却後の)残存価格で評価され、95%が設備で5%が土地のため、残り5%ですが、それを相続評価にするので1%位になり、すごい圧縮率になります。相続・償却・還付に税がからむので、設備と税の両方の話をそれぞれ理解して納得して投資することが大切です。また、買取制度については、買取価格が下がってきています。昔の高い買取価格の権利に希少性があることにも留意する必要があります。

(3)コインランドリー投資の活用
コインランドリーも太陽光発電ほどではないもののある程度売れています。ポイントは投資額の80%を即時償却できることです。例えば、3月末決算の会社が決算期末間近にコインランドリーに3000万円を投資し、所用の手続を経て稼働し始めれば、その期に2400万円位を費用計上できます。法人でたまたまヒット商品が出たり仮想通貨を売却したりで利益が出て1億円位税金を圧縮したい場合、3000万円位のコインランドリーを4つ買えばだいたい1億円位費用にして法人税を減らせるわけです。オペレーティングリースや飛行機を買うなどの小口化系は現金で投資しなければなりませんが、コインランドリーは8割位ローンが可能です。5000万円のコインランドリーを4000万円借りて自己資金1000万円で投資すると即時で4000万円位減価償却できる、1000万円の自己資金で4000万円分課税対象額を圧縮することができるということです。急に利益が出て決算期末ぎりぎりで困る時に使うことができます。資産管理会社で何年後かに利益が見込まれる時など、法人は損失が10年間繰り越せるので、前もって損失を確定してリザーブしておいて、赤字にしておくと、黒字になった時昔の損とぶつけることができます。

(4)税制とファイナンスの不確実性について
税制とファイナンスは不確実性があります。金融機関の融資姿勢は変わります。税制もどんどん変わるので変更前に活用しないと変わってしまいます。基本的に個人の税制は相続税、所得税、贈与税など課税強化の方向です。先にやらないとできなくなる可能性があります。

資産配分に海外不動産を加えたり、税制やファイナンスについてよく検討したりすることで、資産運用に幅を持たせ、投資収益を高めることができそうですね。

ステイジアキャピタルジャパン株式会社 http://stasiacapital.com/
税理士法人ネイチャー国際資産税 https://www.nature-inter.com/

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