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キャピタルゲインを狙う!新興国不動産の魅力│第9回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

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キャピタルゲインを狙う!新興国不動産の魅力│第9回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

Session3 キャピタルゲインを狙う!新興国不動産の魅力

■日時:2019年2月9日(土) 11:45〜12:15(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤 忍
■レポーター:齋藤 岳志


 

すでに海外不動産を保有している方もいらっしゃる中、企業の登壇がないからこそ聞ける、内藤氏自身の人体実験に基づく貴重な話しを分かりやすく紹介していただきました。

新興国不動産のメリットは?

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新興国不動産はセッションタイトルのようにキャピタルゲイン狙いには良いという話からスタートしました。
そして、新興国不動産投資で重要なポイントはどこの国のどの物件を誰から買うか。
ネットに掲載されている物件もありますが、購入後のアフターフォローがしっかりなされない業者もあるので注意が必要です。

新興国不動産のメリットは次の3点です。

①人口増加エリアでの価格上昇期待
②高いインカム収入と家賃の上昇期待
③歪みからの超過収益

①人口増加エリアでの価格上昇期待
フィリピンを例にすると、同国は毎年約7%成長している国。10年成長が続けばGDPは約2倍になります。こういう国であれば、30~40年前の日本の高度経済成長期のように不動産価格も上昇する期待が持てます。
もし当時不動産を日本で購入できたのであれば、誰もが港区の一等地を購入したいと思うのではないでしょうか。
新興国はこれからの伸びが期待できるという意味で、かつての日本に重なる所があります。

②高いインカム収入と家賃の上昇期待
空室になりにくい場所を選んで買うことは鉄則とした上で、賃貸契約が1年更新である点があります。成長している場所であれば、更新時に家賃アップができる可能性も高く、インカム収入アップにつながりやすくなります。

③歪みからの超過収益
日本と異なり、値付けが荒いことによる歪みがあります。
内藤氏自身が2013年にカンボジアの物件を購入した際、当時は1番上の階も下の階も値段がほとんど変わらなかったそうです。
そうであれば、どちらを選ぶかと言えば上層階を選ぶことが有利になります。実際に入居者が決まる際には、上層階の方が賃料は高く取れるからです。購入価格がほとんど変わらない中で、賃料が高く取れれば、投資対象としてみた場合の物件価格は賃料の高い方が高くなり、キャピタルゲインとしての収益があがりやすくなるということです。

新興国不動産のデメリットは?

反対にデメリットとしても3点あげられました。

①政治・経済のリスク
②供給過剰による空室リスク
③流動性リスク

①政治・経済のリスク
経済の取引などで透明性が低いこと、通貨が弱含むとお金が出ていってしまう可能性があります。
昨年トルコリラが売られて急落したことがありました。今後も例えばアメリカが利上げをするなどでドルが強くなると、新興国への投資資金が引き揚げられドルが買われる=新興国通貨が弱くなることによる為替リスクがあります。

②供給過剰による空室リスク
コンドミニアムなどの開発案件は一斉になされる可能性があるので、供給が一気になされるとテナント付が難しくなる可能性があります。
そうなると、賃料が安くてもテナントを決めようとする人も出てくるので、当初想定していた賃料が得られなくなる可能性が出てきます。
入居率はおおよそ60~90%くらいであることを考えると、新興国不動産は安定収入のインカムよりも値上がりのキャピタルゲイン狙いの方が良いのではないかということです。

③流動性リスク
売却したいと考えた時の出口が他のエリアの不動産よりも見つかりにくい懸念があります。
東京23区のワンルームマンションであれば売りたいときに早く買い手が見つかりやすいですが、新興国不動産の場合は、現金化したいと考えた時に時間がかかります。だからこそ、短期的な視点で考えるのではなく、5~10年というスパンで換金せずとも置いておけるお金で運用を考えることが大切です。日本の高度成長期の時のイメージで、GDPの上昇に伴って物件価格もあがっていくのを待つようなスタンスが必要です。

どこへ投資するかのキーワードは所有権

メリットデメリットを踏まえた上で、どこに投資すれば良いかについて内藤氏は「外国人の所有権が認められる所」が良いと伝えています。マレーシア、カンボジア、ベトナムなどアジアが中心にはなりますが、建物の登記ができることが大切ということです。登記ができれば、万が一のことがあっても所有している権利を主張できるので、中国のように利用権だけがあり所有権がないような国への投資はしない方が良いということです。

新興国不動産を扱う会社の紹介

株式会社シティインデックス
1,000万円台から投資ができ、日系企業の開発案件を手がけている安心感があります。カンボジアのボダイジュやベトナムのリバーパノラマというレジデンス案件やマレーシアのジョホールバルでのショップ・オフィス投資などを手がけています。カンボジアは米ドル建で融資を利用することも可能、ジョホールバルはシンガポールのベッドタウンのような位置づけの都市なので、そこに集まる人が利用するショップやオフィスへの投資という観点は他にはないということです。

株式会社地球と不動産
ベトナム不動産に特化している企業です。現在はメトロスターという物件を扱っています。ホーチミン地下鉄1号線の駅に直結している希少な物件。
ホーチミンはバイクやトゥクトゥクが移動手段として使われていて公共交通機関を使う発想がまだ薄い状況です。ただ、今後交通渋滞などがひどくなれば地下鉄のような公共交通機関の良さに気づく人が出てくるので、その時に選ばれやすい。「駅直結」というのが、メトロスターの魅力です。2LDKで1,200万円と価格的にも割安感があります。

センチュリー21 富士リアルティ
カンボジアの物件を扱っており、Jタワー2というコンドミニアムを扱っています。3年合計で19.5%の利回保証付や6年間6%利回保証に加えて購入価格の110%で買戻保証がついているオフィスコンドミニアムなど、カンボジアに特化したいろいろな物件を扱っています。また不動産売買も賃貸も、センチュリー21の国際ネットワークでサポートしてくれるとのことです。

RisingAsia
タイのパタヤでコンドミニアムをホテルとして運用して扱っています。集客から接客・清掃まで対応してもらえ、物件としても1,000万円前後。融資も利用可能で団体信用生命保険が使えて金利1%台、期間も20年での利用ができるとのことです。パタヤという都市は年間800万人が訪れるからこそ、コンドミニアムよりホテルとしての需要が高いことを見込んで運用しているとのことです。


内藤氏の話を通して、内藤氏自身が実体験をしているからこそ言葉に説得力があり、新興国不動産のメリットデメリットが良く分かりました。不動産投資というと、どちらかというとインカム狙いが中心の投資方法だと感じていましたが、国としての成長期待と共に、値上がり益を考えること、また購入時の値付けによる歪みがあることから生じる利益を期待できるということ。日本国内不動産の投資方法とは違った考え方や目的がある対象として面白さがあるのだということに気づけるセッションでした。(取材・文/齋藤岳志)

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