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先進国不動産でタックスコントロール〜税理士に聞く!先進国不動産の賢い借り入れ活用術│第9回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

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先進国不動産でタックスコントロール〜税理士に聞く!先進国不動産の賢い借り入れ活用術│第9回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

Session7 先進国不動産でタックスコントロール〜税理士に聞く!先進国不動産の賢い借り入れ活用術

■日時:2019年2月9日(土) 16:15〜16:45(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤 忍
■専門家:松石 滋樹 氏(公認会計士・税理士)
■レポーター:ひだまり


 

本セッションの専門家として登壇して頂きました松石氏は、監査法人に所属していた頃、外資系ファンドの監査を主に担当されていました。
顧客の収益を最大化するために、できるだけ無税で投資を行い、資金回収するスキームを目の当たりになさったそうです。
独立された現在、ご自身も投資家としてアメリカとフィリピンに不動産を保有されています。貸金業務に関する国家資格も取得され、融資のアドバイスもなさっています。従って、海外不動産に関する融資アドバイスや納税スキームはバッチリです。これから海外不動産を検討される投資家にとって、安心感がありますよね。
本セッションでは、先進国不動産投資のメリットからリスクまで分かりやすく教えていただきました。

先進国不動産のメリット

内藤氏は、先進国不動産のメリットとして以下の3点をあげています。

 ①リスク回避と価格上昇期待
 ②安定したインカム収入と流動性
 ③タックスメリット

①リスク回避と価格上昇期待
先進国不動産は、リスクコントロールがなされており、地政学リスク・法的リスクなど海外投資のリスクを最小化できます。
当然のことかもしれませんが、新興国においても契約書は現地語で作成されます。内藤氏がベトナムで経験した契約でも、契約書はベトナム語で作成されていたそうです。参考として英訳は書かれているものの、訳の信憑性に保障はありません。エージェントを信じるしかありません。
その点、先進国では投資家を守る法律が整備されていますし、決済でトラブルが生じない仕組みがあるので安心です。

②安定したインカム収入と流動性
新興国のように急に大量に物件が建設されるということがなく、需給の関係で大きくバランスが崩れることはあまりありません。
さらに流動性を考慮した場合、先進国不動産は新築物件だけではありません。中古物件のマーケットが出来上がっています。
新興国の中古物件市場はこれから形成されていく段階です。この点でも、先進国では流通市場が発達しているといえます。

③タックスメリット
築年数が法定耐用年数を越えた物件の減価償却という利点があります。
通常、不動産を購入すると建物部分について費用処理をしていくことができます。新築の鉄筋コンクリートの物件であれば47年で償却するため、2,000万円を47年で割ると50万/年にも満たない費用にしかなりません。
しかし、法定耐用年数を超えた中古物件の場合、税法の規定では元々の2割程度の年数でよいとなっています。木造であれば新築の耐用年数が22年ですので、22年を超えた中古物件であれば、4年で償却して良いことになります。
減価償却では、実際にお金が出て行くわけではありません。計算上の費用として、2,000万円の築古木造中古物件であれば、年間500万円ずつマイナスとすることができます。計算上の収支がマイナスになることで、給与所得や事業所得分を損益通算して合算することができます。
その結果、確定申告により税金が還付されます。課税所得が多い方には大きな節税となるはずです。
現行制度では、この規定は国内不動産だけではなく、海外不動産においても日本人が日本に納税する分に関して同様に適用できます。

例えば、ハワイのワイキキにある48年や49年経過している築古RC造コンドミニアムを1,000万円で購入したとします。
法定耐用年数を超えたRC造ですので、9年費用として計上することができます。
仮に、建物:土地=9:1の比率とした場合、建物の部分の900万円を毎年100万円ずつ9年間、費用として計上することができるのです。計算上、課税対象が100万円減ることになります。
気をつける点としては、減価償却すると簿価が下がる事です。
簿価が下がると、計算上の価値が下がります。減価償却後に当該物件を売却した場合、1,000万円で購入した物件を1,000万円で売却したとしても、減価償却分(減った価値)に対して利益が出たことになります。
その結果、売却益に対して不動産譲渡所得益が出るため、これに対して課税されることになります。

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松石氏は、築古の木造物件を売却する場合に工夫できる点として5回お正月を迎えることにすると良いといいます。5年保有すると税率が20%の長期譲渡所得として計上することができます。5年に満たない場合、税率が39%となりますので大きな差が生じます。「期間」がポイントになりますね。
もっとも最終的には、所得税率と20%の長期譲渡所得のどちらが高いか・・という比較にはなりますが、売却せずに保有していれば問題ではありません。
なお、この減価償却の加速度償却は、毎年、税制規制がかかるとの噂があります。今年の税制大綱には盛り込まれなかったので、2019年は活用できます。ご安心ください。

キャピタルゲインを狙う

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今回、キャピタルゲインを狙う投資物件として内藤氏も投資しているWalton(アメリカ)社のグレンレークスを紹介していました。同社は、未開拓地を購入し開発計画を立てて、デベロッパーへ売却して利益を得るビジネスモデルを展開しています。投資家は土地の小口区分を所有権として購入します。
開発~売却までは、Walton社が責任をもって開発・管理します。この投資商品の特徴は、投資金額が1万ドルなので比較的少額でできることです。もちろん、所有権も登記されます。
ただし、こちらの商品は開発~売却までの期間は収益がありません。7年後や8年後に売却益を狙うタイプ商品です。従って、時間を見方につける必要があります。満期が決まっている商品ではないため、数年後に1.5倍、2倍・・・といったキャピタルゲインを狙いたい、若年層の方に向いています。

インカムゲインを狙う

インカムゲインを狙う投資物件としては、フォーランドリアルティネットワークジャパン(イギリス)社のネイテックスを紹介されていました。こちらはイギリスの学生向けマンションです。総じてアメリカやイギリスは留学生が多く、現在、イギリスにはアジアの富裕層の留学生に人気があります。イギリスは大学を増やすことやキャンパスの移動が難しいため、安定した学生からの賃貸需要が望めます。またこの商品は、ネット利回りが9%で5年間ついていますので、最初の5年は保証されたインカム収入が得られます。物件価格も1,000万程度から用意されています。


松石氏は先進国不動産と新興国不動産をお持ちですが、「節税しつつキャピタルゲインを狙うタイプ」と「インカムゲインをちゃんと得られるタイプ」とで用途を分けて保有されているそうです。海外不動産もポートフォリオを意識して保有することが鉄板なのですね。
アドバイスとして、インカムゲインを狙う場合はサブリースではないため、初めての方はフォーランドリアルティネットワークジャパン(イギリス)社のようにネット利回りを保証している商品のほうが安心かもしれないですね、とおっしゃっていました。その際、保証期間後に大きく収益が低下することがないよう、実際の物件賃料はいくらなのか、相場に見合うのかを確認したほうが良いと内藤氏が補足していました。

内藤氏もベトナムの不動産を購入する際に、松石氏にローンのアレンジメントをしていただいたそうです。
複数の借入れを成功報酬で担われてきた松石氏だからこそ、アレンジできる融資があります。
国内に投資不動産をお持ちの方が海外展開するという「絵」をお持ちで、海外不動産にご興味をもたれている方は、ぜひ、松石氏に相談してみてください。(取材・文/ひだまり)

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