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続出する?!市有地のマイナス入札~売れない空き家の出口戦略~

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続出する?!市有地のマイナス入札~売れない空き家の出口戦略~

2018年12月、埼玉県深谷市は、市有地の売却で予定価格をマイナスに設定した入札を実施しました。結果、これまで2回の入札では応札がなく遊休資産となっていた物件がマイナス795万円で落札されました。マイナス入札設定ということは、自治体側が落札者にお金を支払うということになります。さらに2019年3月、室蘭市の市有地でもマイナス入札の2例目が落札されました。自治体が市有地の遊休資産をマイナス入札で売却する手法が、広がり始めているようです。

「不動産は買えば必ず値上がりする」「不動産には絶対の価値がある」という、かつての土地神話は崩壊しました。
今では、空き家問題が新聞の連載で「負動産時代」と表現されるようになりました。とはいえ、対象の物件は小学校の体育館跡地や旧総合福祉センター跡地です。それなりの広さがあり、地域コミュニティの場としての活用もありそうですし、避難所にもなりうる場所です。税収入の一部を支払ってでも売却したかった背景には、一体、どのような問題があるのでしょう?

深谷市は遊休資産の処分に悩んでいた

深谷市のマイナス入札物件は、“1984年に廃校になった小学校跡で、土地面積は約1500平方メートル。市は土地評価額から建物解体費を差し引いたマイナス1340万6000円を予定価格に設定”されたものです。用途を住宅として限定しており、市が落札額のマイナス分を支払います。一方、落札者が建物の解体費を負担する条件を付けました。
結果、市にとって予定価格よりも良い条件の落札ではあったものの、税収入の一部を支払いに充てることに変わりはありません。ところが会見で市は、「土地が活用できることになり、ほっとしている」と述べています。

このような背景には、2010年に小学校が廃校したこと、深谷市は郊外にある公共施設が多く、適正配置を検討した結果、この物件は余剰地になると判断したことが発端です。2015年と2017年の過去2回、当該物件への入札を実施していますが、応札がなく処分に苦慮していたとのこと。その上、当該物件が市の試算で体育館解体費土地の評価額を上回ってしまいました。この資産は、市にとって活用できず、税収も入らない遊休資産となっていました。

応札されなかった理由に、土地の評価額が実際の需給に合っているかという疑問もあります。今回の落札によって、住宅地として民間に活用されます。従って、住民税も固定資産税も見込めます。入札の結果、「今回、落札した土地に3人家族6世帯分の分譲住宅ができると、10年間で約1700万円の税収が見込める」と、市は述べています。

一般の空き家でもあてはまる解体費の問題

深谷市の例で問題となる、土地の評価額を上回る解体費。規模によりますが、他の自治体では、体育館の解体に5千万円~8千万円というケースもあります。この解体費問題は、一般の空き家でも同様に発生します。

一般的に、空き家付きで売却する場合、解体費はほぼ売主が負担します。本来、どうせ売却時に負担することになるのであれば、更地にしたほうが高く売れる可能性がありますよね。ところが、解体せざるを得ないような建物でものせたままにする理由は、固定資産税の節約にあります。更地にしてしまうと、固定資産税が6倍になってしまうのです。そのため、売却時まで建物を壊さず、売れたら壊すわけです。更地にすると雑草が生えるので管理費用もかかります。

~売れない空き家も出口戦略が重要~

空き家問題では、都市部に住む子息が実家の相続で多く発生するといわれています。いらないから・・・と相続拒否をすれば不要な固定資産税を支払わなくてよく問題ありません。しかし、実家や別荘など処分に困る資産以外も含め、すべての相続を拒否する方は多くないでしょう。地方では、トータル0円でも売却できたらラッキー・・・なんてケースも増えていくことでしょう。

相続して維持するにしても固定資産税や管理費がかかります。マイナスで売りたくても、手数料の取れない売買には積極的に不動産屋さんは関与してくれません。いらないから・・と放棄することも、固定資産税が納められるような他の資産があれば難しく、自治体に寄付するにも受け取るかは自治体側が判断します。

そもそも処分に困るような資産を自治体が受け取るとは、遊休資産のマイナス入札の事例からも難しいと考えます。こうなると、本当に負動産としかいいようがありません。ちまたで負動産時代と言われるくらいですから、将来的に法整備がなされるかもしれません。
しかし、これから負動産を相続する可能性のある方は、親世代の間に売却しておくとか、隣の方に譲る、相続の工夫をするなど、何らかの出口戦略を検討しておかないと大変な時代がくるかもしれません。

一生懸命増やした資産、不用なものには費やしたくないものです。

参考:
埼玉県深谷市、全国初「マイナス金額」で市有地落札
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39397170W8A221C1CC1000/
室蘭市有地入札 マイナス881万円 土地評価額を建物解体費上回る
https://www.hokkaido-np.co.jp/article/282112

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