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失敗事例から学ぶ!「不動産投資」成功の秘訣

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失敗事例から学ぶ!「不動産投資」成功の秘訣

ノーベル賞を受賞した京都大学iPS細胞研究所所長の山中伸弥教授は高校生に向けた講演で「9回失敗しないと、なかなか1回の成功が手に入らない」と話されていました。
若い頃の整形外科医での挫折、そして研究の道へ進んだことでiPS細胞研究につながったそうです。失敗を知ることは成功を知ることでもあります。これは不動産投資にも同じことが言えるのではないでしょうか。
とはいえ、
・高額な借入を伴う不動産投資で失敗したくない!
・誰かの失敗談を学ぶことで、自分は安全な不動産投資を行いたい!
という方も多いと思います。

そこでこの記事では、初めて不動産投資に挑戦する方を対象に、成功するにはどうしたら良いのか分からないとの悩みを不動産投資歴10年以上の投資家の観点から解決します。

具体的には
1.知識不足が不動産投資の最大のリスク
2.実録!恥ずかしい私の失敗事例
3.失敗事例を生かして成功した事例
の順に私の手痛い失敗事例をまじえながら、詳しく説明していきます。
3分くらいで読めますし、失敗事例を知ることで、リスクを最小限かつ安定的に不動産収入を得ることができることでしょう。まずはご一読を!

1.知識不足が不動産投資の最大のリスク

1.1.不動産投資の基本を押さえよう

これから不動産投資を始めようと考えている方にとって、不動産投資とはどのようなイメージでしょうか。
「簡単に不労所得が得られる」
「マンションのオーナーになって悠々自適に暮らせる」
といったポジティブなイメージを持つ方もいれば、
「不動産会社に騙されて、多額の借金を背負うことになる」
「入居者が見つからず、ローンの支払いに困って、自己破産におちいる」
といったネガティブなイメージを持つ方もいると思います。

どちらも間違いではありません。不動産投資は、そのようなポジティブもネガティブを合わせ持った投資スタイルです。ただ、イメージにとらわれていては、いつまで経っても不動産投資の本質が見えてきません。そこでまずは、不動産投資の基本的な仕組みについて押さえておきましょう。

そもそも不動産投資とは、アパートやマンションなどの「収益物件」を購入し、入居者に生活空間を提供することによって、家賃収入が得られる投資スタイルです。

得られた家賃収入からローンの支払いや管理委託をしている不動産会社への管理料、建物の修繕費用などの諸経費や税金を差し引いて、残りが利益となります。これが不動産投資の基本的な仕組みです。

1.2.不動産投資に潜む最大のリスクとは?

「846万戸」という数字を皆さんは知っていますか?この数字は全国の空き家数です。平成31年4月、総務省は「平成 30 年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計」の結果を公表。
その中で、総住宅数は 6242 万戸と,平成 25 年 と比べ,179 万戸(3.0%)も増加し、空き家率(総住宅数に占める空き家の 割合)は,13.6%と 0.1 ポイント上昇し,過去最高を記録しました。
既にご存知のことと思いますが、日本は超高齢化社会に突入し、人口減少は急速に進んでいます。不動産投資を始めるうえで、真っ先に気を付けないといけないことは、「空室」と言わざるを得ません。自分の物件だけは大丈夫と根拠のない自信は捨てましょう。

2.実録!恥ずかしい私の失敗事例

2.1.事例1:賃貸需要の少ない物件への投資〜立地の選び方

ここで私の手痛い失敗事例を紹介します。それは利回りに目を奪われて賃貸需要の少ない物件を購入したことです。その物件は人口の少ない郊外に所在する「戸建て」でした。
いわゆるオーナーチェンジ物件で利回りの高かったので、購入でいたことに喜んでいました。喜んでいたのも束の間、入居者は1年半で退去し、1年間も空室が続いたところで、泣く泣く売却することになりました。

私の失敗した「郊外の一戸建て」

私の失敗した「郊外の一戸建て」


2.2.立地の失敗から学んだ教訓

元々、この地域は他に比べて、人口が少なく、投資に向かない地域とは全く知りませんでした。「戸建ては物件自体が少なく需要が高いですよ」と不動産会社の営業トークを鵜吞みに購入。不動産投資に対する知識不足が招いた失敗でした。物件に惚れることなく、冷静に「立地」を見て物件を評価することです。

2.3.事例2:フルローンの恐ろしさ

先ほど紹介した「郊外の戸建て」を諸経費込みのフルローンで購入したことが最大の失敗でした。フルローンは借りたお金で収益物件が買えるというメリットがある一方で、月々の返済金額が大きくなるデメリットもあります。私は一銭も出さずに収益物件が買えたというメリットに目を奪われ、デメリットには一切目が向かなかったのです。
私は家賃を下げて入居者を探す手も考えましたが、収支を計算するとそれではキャッシュフローがプラスどころかマイナスになることが分かったので、泣く泣く物件を手放すことにしました。

2.4.フルローンの失敗から学んだ教訓

フルローンは、元本が大きいと、利息が増え、月々の返済額が大きくなります。その結果、キャッシュフローが悪化しやすいのです。プラスのキャッシュフローになるよう計画していても、空室の発生や突然の経費の支出によってマイナスになってしまうこともありえます。
金銭面だけでなく精神的にもつらくなり、余裕のある収支計画でなければ、フルローンは絶対危険です。

2.5.事例3:管理会社選びの失敗

不動産投資は収益物件を“購入するまで”より“購入した後”が何倍も面倒なのが実情です。家賃の振込の遅れや隣人に騒音などで迷惑をかける入居者への対応など、人間の生活やお金に絡む仕事は不動産業者にならずとも、不動産投資を志す方にとって、精神的・物理的に厳しいと言わざるを得ません。
まして、本業が忙しいビジネスパーソンであればなおさらです。そこで、その煩わしさを不動産業者へ管理を任せることが一般的です。皆さんは大切な不動産を管理する業者をどのように選んでいますか?収益物件を購入した会社に言われるまま選んではいませんか?

それは考え直した方が得策です。以前、私は収益物件を購入した業者に管理も委託していました。入居者が付いているときは何も問題はなかったのですが、退去した後が“悪夢”のはじまりでした。
当初は、直ぐに入居者は見つかると言われましたが、次第に「退去時期が悪いから家賃を下げないと埋まらない」などと言ってくる始末。実際に物件を確認すると、敷地は草が伸び放題、ゴミが落ちていたりするなど、管理が全くされていませんでした。

2.6.管理会社選びの失敗から学んだ教訓

不動産会社には管理や賃貸に強い管理会社や物件の売買を得意としている 仲介業者が存在しています。それを見極めることが重要だと実感しました。物件の所有者は不動産業者ではありません。購入した貴方自身の物件です。それを肝に銘じるべきです。

2.7.事例4:売却のタイミングの失敗

不動産投資における出口戦略とは『売却』のことを指しています。しかし、不動産投資における『売却』と聞いて、「満室であれば、売却する必要はない、一生持ち続けるのも手ではないのか?」と思われた方も少なからずいらっしゃるのではないでしょうか。
今満室だからと言っていつまでも満室である保証はありません。所有する限りはリスクがあります。自然災害、修繕、人口減少や競合相手による空室等が大きな要因です。
しかし、オーナーが真剣に所有する不動産と向き合い、今後の不動産を取り巻く環境を考えたときに、「所有する」「建て替える」だけでなく、「売却する」という選択肢も必ず出てくるはずです。

売却は所有していれば起きうるリスクを回避できることが最大のメリットです。老朽化が進み、空室が目立ち始めると、不動産の収益力は落ちますし、資産価値も減少します。とくに築年数の古い物件はリスクが高いため、売却し、築年数の新しいリスクの低い物件へと資産を組み替えることにより安定した不動産投資を行うことができます。
私は以前、売却するか、そのまま持ち続けるかの判断に悩み、決断するまで1年間かかりました。このまま持ち続けても収支は良くならない、一方でいつかは入居者が見つかるだろうと淡い期待をしていたのです。
結局、売却することにしましたが、当初は購入した金額より高い金額で広告に出しましたが、売れない時期が長く続き、結局は購入した金額とほぼ同額で売却することができました。それまで費やした時間とローンの支払いを考えると大きな赤字でした。

2.8.売却タイミングの失敗から学んだ教訓

この経験で学んだことは、売却するタイミングを失うと時間やお金の負担がより大きくなることです。物件の購入を検討する段階で「この物件は〇年間所有した後、いくらで売れるのか」をシミュレーションするべきだと実感しました。そうすれば、購入するときも高値掴みをしなくても済みますし、損益の確定もスムーズに行うことができるからです。

3.失敗事例を生かして成功した事例

3.1.立地戦略

物件選びで一番重要なことは「立地」ということは、不動産投資を志す方なら既にご存じのことと思います。前述のとおり、私は賃貸需要の低い地域、つまり立地の悪い地域で不動産投資を始めた結果、手痛い失敗を犯しました。
それ以来、常に物件選びは「立地」を最重点におきました。そこで私は賃貸需要の高い那覇市でファミリー向けの中古マンションに投資をすることにしました。投資を検討する地点から半径100メートル以内のアパートやマンションの入居状況を自分の足で調査。また、近くに学校、コンビニや商業施設がないかもくまなく調べ上げました。
そうすることで、入居者にとって生活に便利な地域かどうかを調べる ことが「空室リスク」を最小にとどめ、安定した不動産経営を行うことができるのです。

3.2.投資の際の借入戦略

不動産投資を行う上で借入は事業拡大に欠かせないものです。だからこそ、この借入を適切にコントロールすることが賃貸経営に求められるカギだと言えます。
ローンを組んで物件を購入する場合、返済比率がどのくらいであるかは非常に重要です。返済比率とは家賃収入に対して、ローンの返済額がいくらあるかという指標で計算方法も下記の通りです。

( ローン返済額 ÷ 家賃収入 ) × 100 = 返済比率

この返済比率が一定基準をクリアしていれば、キャッシュフローが赤字になるリスクを防ぐことが出来ます。退去による空室や思いもがけない修繕費が発生した際に、資金余裕を持たせるという点でも非常に重要です。不動産投資を継続していくためにもこの返済比率は50%以下に抑えることが望ましいです。

3.3.管理会社選びの戦略

私は管理を怠った業者に見切りをつけ、新たな業者を探すことにしました。そこで一番役に立ったのが“口コミ・紹介”です。先輩大家さんにその地域で管理や賃貸に強い業者を紹介してもらいました。
するとどうでしょう。あれほど入居付けに苦戦した物件でしたが、新しい業者の指示に従い、駐車場2台付き、ペット可の入居条件を付けたところ、ものの2週間で入居者を見つけ、家賃も2割アップで貸すことができました。
その地域ごとに賃貸に強い管理会社は存在します。不動産コミュニティーに参加して情報を得ることもできますし、そうでなければ、実際に近傍の満室アパートを見て回り、管理が行き届いているアパートの管理会社に管理を任せてみるのも一手ではないかと思います。

3.4.売却のタイミング

最近の市場では、ある程度築年が経過した中古マンションでも高値で取引されていることが分かります。もう少し待てば高値で売れるだろうと思いましたが、近傍の同程度の中古マンションの売り出し価格を見て、売るなら今だと判断。そこで私は約11年間借り続けていた法人に今年の3月末に賃貸契約の解約を申し入れ、中古マンションを売却することを決意しました。
4月末に賃貸契約が終了。別の法人から6月頭に買い付けが入り、購入金額の約1.5倍で売却できる運びとなりました。

4 まとめ

これまで、私の恥ずかしい失敗事例をもとに、不動産投資の成功の秘訣を説明してきたところです。しかし、巷にあふれる「誰にでも稼げる!」「家賃収入〇億円」といった類の不動産投資本に強い疑問を感じている読者も多いのではないでしょうか。
「かぼちゃの馬車」問題やレオパレス21の施工不良のニュースを目にすると「不動産投資は素人には危険だ」と感じている読者に「転ばぬ先の杖」としてお役に立てれば幸いです。

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仲里桂一
仲里 桂一

㈱L&Sコンサルティング代表取締役。 元防衛省職員。軍用地投資コンサルタント。 最新刊『お金持ちはこっそり始めている 本当は教えたくない!「軍用地投資」入門』すばる舎 軍用地投資を中心に新築、中古アパート、都内ワンルームマンション、NISA、IDECOなど幅広く投資。

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