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不動産投資に存在する5つのリスクと、それに応じたリスクヘッジ

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不動産投資に存在する5つのリスクと、それに応じたリスクヘッジ

医療技術の発達によって平均寿命が伸び続ける昨今。「人生100年」「セカンド・ライフ」など、耳障りの良い言葉が話題となりましたが、終身雇用制度や年金制度がほぼ破綻しかけた現状に、老後生活の不安を覚えている方も少なくないのではないでしょうか。

そんな中、FXや株式投資のように相場変動の激しさもなく、比較的安定的に収入を得られる投資方法の一つとして不動産投資に注目が集まっています。
ネット上では成功事例も多く出回っていますし、一度購入してしまえば、後はほとんど不労状態で「手取り利回り4~5%で運用可能である」というのも魅力ですよね。

しかし、不動産投資は簡単ではありません。投資であるため、それなりのリスクがありますし、金額が大きい分しっかりとリスクヘッジを考慮した上で購入ないと確実に失敗してしまいます。

そこで今回は、不動産投資に存在する5つのリスクと、それに応じたリスクヘッジの取り方を紹介します。
良い面ばかりではなく、悪い面も理解しておくことが、不動産投資で「長く安定的に」稼ぐ足がかりとなりますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.不動産投資に存在する5つのリスク

不動産投資には様々なリスクがありますが、
1.資金面でのリスク
2.経済面でのリスク
3.物件に関するリスク
4.住居者によるリスク
5.災害やその他トラブルによるリスク
と、大きく5つに分けて考えることができ、それに応じたリスクが複数存在します。

不動産物件は、ただ購入して終わりではありませんので、ここで紹介する代表的なリスクは必ず考慮するようにしましょう。

1.1資金面でのリスク

<不動産にかかる費用>

資金に関するリスクの中でも、まず不動産そのものにかかる諸経費について考慮しておく必要があります。

購入時には
・不動産仲介手数料
・物件に掛かる税金
・司法書士に払う報酬
・銀行融資の手数料
・火災保険・地震保険などの保険料
など。

運用時には
・固定資産税などにかかる税金
・管理費
・修繕積立金
など。

売却時には
・不動産仲介手数料
・税金
・一括繰り上げ返済手数料(融資を受けている場合)
など。

これらが全てではありませんが、購入時だけでも物件の約10%前後掛かると言われています。

<借金を負ってしまう>

不動産投資を始めるにあたり、銀行融資を考えている方がほとんどかと思います。

しかし、「ローンを組んだとしても、月々の家賃収入があるから採算が取れる」と考えている人は黄色信号です。
何らかの理由で家賃収入が思ったように得られない場合は、その分収益が減ってしまいますし、物件自体が全損になってしまったら、ローンの返済だけが残ってしまうこととなります。

あくまで可能性の範疇ではありますが、数百〜数千万単位の金額を借り入れた際には、後々取り返しのつかない多大なリスクを抱えていることを絶対に忘れてはいけません。

1.2経済面でのリスク

<消費税の増税>

2019年の10月から消費税が8%から10%に引き上げられることが予定されているため、増税前の物件購入を考えている方も少なくないかと思います。
しかし、消費税がかかるのは物件購入時だけではありません。

不動産を運用する際に必須となる
・管理維持費
・修繕費
・設備投資費
なども消費税の課税対象となります。

また、増税前の「駆け込み需要」や、増税後の「値下がり時期」という言葉に踊らされて、しっかりと資金計画を立てずに購入してしまうリスクも考えられます。

<金利が上昇する可能性>

不動産をローンで購入する場合、大きく分けて、
・返済完了まで同一の金利で支払い続ける「固定金利」
・5年に一度返済額が見直しされる「変動金利」
のどちらかから選ぶことになります。

現時点では低金利が続いているため、多くの方が変動金利を考えているのではないでしょうか。
しかし、過去最低水準の低金利であるということは、現時点が金利の「底」であるかもしれません。

また、過去の金利推移では8.5%だった時期もあるため、今後大幅に金利が上昇していく可能性も十分あります。
どれだけ金利が上昇しても「上限は前回(5年前)の125%まで」と定められてはいますが、125%を超えた際は次回(5年後)へ繰り越しとなるので、金利上昇リスクも念頭に置く必要があるでしょう。

1.3物件に対するリスク

<家賃下落や空室ができてしまう>

不動産投資は比較的安定であるものの、需要を一定に保ち続けるのは簡単ではありません。

購入時点では魅力的な物件だったとしても、
・築年数
・立地
・間取り
などが、運用していくうちに入居者の需要と削ぐわないものになってしまう可能性があります。

築年数に対する経年劣化は、しっかり管理していけば長期的に対応していけますが、立地は周辺環境に依存することとなりますし、間取りに関しては「今後どのような生活環境になるか」予想することは難しいでしょう。

初めのうちは家賃を下落させることで対応できるかもしれませんが、「安くても住みたくない物件」になってしまったら空室は避けられない状況となります。

<物件の欠陥>

不動産投資をするにあたり、大半の方が2,30年以上の長期運用するかと思いますが、やはり物件の欠陥は避けられません。

物理的瑕疵とも言いますが、
・雨漏り
・シロアリ
・耐震強度不足
など、築年数に応じて様々なリスクが生じてしまいます。

これらのリスクは入居率に直結するものなので、定期的な管理が必要となり、その際の出費や、予想外の出費が発生してしまうこともあります。

1.4住居者によるリスク

<家賃滞納者や夜逃げ>

住居者のリスクの中で代表的なものとして、家賃滞納が発生するケースが挙げられます。

滞納されている期間は収入が途絶えますし、管理会社を通して話し合ったとしても即日対応できるものではなく、資金面でも精神面でも大きな痛手となるでしょう。
長期的に滞納されるような場合は強制退去もやむ負えませんが、そこまで切羽詰まっているような方は夜逃げをしてしまうかもしれません。

また、法的手段をとる必要も出てくるかと思いますが、その際に発生する裁判の費用なども余分に掛かることになります。

<事故物件を所有するor購入する>

事故物件は最も避けたいリスクの1つですが、事故内容によって告知義務の有無があります。

告知義務が必要
・建物内での殺人
・室内での自殺

告知義務は任意
・室内での自然死
・飛び降り自殺

これらの情報は、「大島てる」や「SNS」で簡単に調べられるため、あなたが事故物件を所有する可能性はほとんどないでしょう。

しかし、反対に考えれば隠し通すことは不可能なので、運用時にはできる限りの対策が必要となります。

1.5災害やその他トラブルによるリスク

<災害を被る>

日本の建築技術はかなり優れているため、地震による倒壊リスクは低いですが、日本は地震や津波による被害が大変多い国です。
東日本大震災の記憶も新しいように、今後も大規模な被害をもたらす災害がいつ発生してもおかしくありません。

それだけでなく、土地柄によっては、
・洪水
・積雪
・土砂崩れ
・潮風
など、物件に被害が及ぶことも考えられるでしょう。

また、入居者の不注意や、近隣からのもらい火によって火災が発生することもあります。
これらは予想できるものではありませんが、災害とは常に隣り合わせであることを忘れてはいけません。

<物件周辺環境の問題>

物件自体に問題がなくても、周辺環境に問題がある場合があります。

代表的なものとしては日照障害が挙げられますが、
・異臭
・騒音
・振動
など、近隣住民や施設から発生する場合もあります。

また、暴力団事務所や火葬場が近くにあることも、入居率を大幅に下げるリスクだと言えるでしょう。

<物件を売却できない>

流動性リスクとも言いますが、不動産は「売りたい時にすぐ売れない」「希望価格で売れない」といったことが起こります。

上記に挙げたようなリスクを複数抱えている物件だと、流動性リスクは確実に高まるでしょう。
「1日でも早く売却して、何としても現金を作らなければいけないという状況に陥ってしまった際、赤字覚悟で売却したとしても、資金が手元に入るまでに1ヶ月以上はかかります。

2.備えあれば憂いなし!不動産投資におけるリスクヘッジ

リスクヘッジという言葉があるように、考えられうるリスクを把握し、可能な限り前もって対策しておくことは、不動産投資においても非常に重要です。

そこで、ここからは不動産投資におけるリスクヘッジについて具体例を踏まえながら紹介します。
特に不動産投資の場合は、運用者の努力次第でリスクの予想と対策が可能ですので、幅広くアンテナを貼るように心がけましょう。

2.1下見や下調べを入念に行う

入居率を高めるため立地条件の良い物件を購入したくなるものですが、地図上では読み取れない「リスク」が存在している場合があります。

そのようなケースに対応するには、数回の下見や入念な下調べといったリスクヘッジを取る必要があります。

代表的なものとして、
・物件状況確認書に目を通し、物理瑕疵の有無を確認する
・大島てるやSNSを使って、事故物件かどうかを確認する
・暴力団事務所、養豚場やゴミ収集場などが近くにないか調べる
・内覧をして、日照時間や間取りなどの住み心地を体験する
・近隣住民の方に話しかけて、住んでいる人しか分からない情報を得る
などが挙げられます。

また、若干オカルト要素を含みますが、旧地名を調べることも大切です。

大蛇になぞらえて土砂崩れが起きやすい地域に「蛇」の地名が、豪雨や津波など激しい災害が起きやすい地域には「龍」の地名がつけられていたこともあります。
多少面倒に思うかもしれませんが、想定外の不良物件を購入しないためのリスクヘッジはしっかり取るようにしましょう。

2.2物件利用者を想定してから購入する

「どのような人物が住む可能性があるか?」想定することは、非常に大きなリスクヘッジとなります。

大学近辺であれば、下宿をする大学生の入居が考えられるため、部屋飲み等による騒音・振動問題や、定員割れによるキャンパス移転が起こる可能性もあります。
工場地帯であれば、交代制勤務の方の入居が考えられるため、不規則な時間帯に騒音・振動や、リストラなどの人員削減に伴って入居率が下がる場合もあるでしょう。

このように、入居者を前もって想定し、考えられうるリスクが高いと判断できた場合は、あえて物件を購入しないという選択をとることができます。
もちろん、これらのリスクを考慮しても採算が取れるような物件も存在しますが、大学や企業に依存するような不動産投資は避けるべきでしょう。
また、どのような物件であっても、家賃滞納の可能性があることを忘れてはいけません。

しかし、こちら側が入居者を選ぶことはほぼ不可能なので、家賃滞納が起きないようにクレジットカード払いにしたり、管理会社と提携して滞納が分かった時点で即座に対応できる体制を整えておくようなリスクヘッジを取っておくことも重要です。

2.3メンテナンスや保険へ投資する

最後に、物件の運用時にとるべきリスクヘッジについて紹介します。

代表的なものとして、
・定期的なクリーニングやメンテナンス
・空室の部屋をずっと締め切った状況を避ける
などが挙げられます。

建物の劣化を防ぐことが、安全な長期運用に繋がります。
内装設備のフルリフォームとなると100万円単位の費用がかかることがほとんどなので、大規模な工事になる前に、お金を払ってでも対処するようにしましょう。

先ほど軽く紹介しましたが、予期せぬ災害に備えて、地震・火災保険に入っておくことも大切です。
また、資金面で余裕のある方は、空室が発生してしまった場合に備えて、空室保証サービスを利用しておくのも大きなリスクヘッジとなるでしょう。

3.まとめ

投資と聞くと「目先の利益」に目が行きがちですが、不動産投資は数十年単位で運用することも多いため「どれだけリスクヘッジできるか?」が非常に大切です。
また、今回紹介したものはどれも代表的なことばかりですが、不動産投資はある程度リスクを予想し、前もって対策することが可能ともお伝えしました。

ですので、ご自身でも様々なリスクを調べた上で、購入を踏み切るようにしてください。
ギャンブルに近い投資を行わないような、皆さんが満足のいく不動産投資の足掛かりになれていれば幸いです。

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