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不動産投資における利回りと、利回り計算方法

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不動産投資における利回りと、利回り計算方法

不動産価格の下落、消費税の増税、そして銀行融資の敷居も低くなった現在、「不動産投資を始めるなら今!」と言わんばかりに、様々な物件広告を見かけるようになりました。

その中でも気になるのが「利回り」という言葉。

投資経験者なら耳馴染みのある言葉かと思いますが、不動産でいう所の「利回り」とは、物件購入を左右するほど重要な指標として使われているものです。

しかし、不動産の利回りには大きく分けて2種類あることをご存知でしょうか?また、利回り率の計算方法を正しく行えますでしょうか?
恐らくこの記事を読んでいる方は、これから投資を始める方が多いと思うので、目下勉強中かもしれませんね。

そこで今回は、上記2点を主軸に「不動産投資における利回り」について解説します。

読み終えた後にあなた自身が利回り計算ができるようになり、その知識を使って正しい不動産投資を行える足がかりとなれば幸いです。

1.不動産投資の利回りを理解しよう

「利回り」とは簡単に言ってしまえば「投資金額に応じて得られる見込み収益の割合」のことを指します。
そのため、不動産では「購入する物件が将来どれくらいの収益が見込めるか?」の判断指標として利回りを使います。

また、不動産で使われる利回りには、
・表面利回り(グロス利回り)
・実質利回り(ネット利回り)
の2種類あるため、まずはこちらの違いから理解していきましょう。

1.1表面利回り(グロス利回り)

表面利回りとは「年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの」を指します。

・表面利回り = 年間の家賃収入÷物件の購入価格*100%

感の良い方ならお気づきかもしれませんが、不動産にかかる経費を考慮せずに算出する方法です。
そのため、簡単に算出できるというメリットがあるのですが、それ故のデメリットも存在します。
具体的な欠点については後々解説していきますが、まずは表面利回りだけを参考にするのは大きなリスクとなると覚えておいてください。

1.2実質利回り(ネット利回り)

実質利回りとは「固定資産税や火災地震保険、管理費などの諸経費」を考慮して算出したものを指します。

・実質利回り=(年間の家賃収入ー年間の経費) ÷ (物件の購入価格 +購入時の諸経費)*100%

諸経費を考慮している分、表面利回りと比べて現実的な数値となるため、実際に運用する物件に対して用いられます。
しかし、諸経費の計算は一筋縄ではいきません。
「3.利回りの計算方法」にて実例を元に紹介しますが、全ての諸経費を洗い出すだけでも相当な手間がかかってしまいます。

2.利回り計算すべき理由とは?

簡単ではありますが、表面利回りと実質利回りについて紹介しました。
不動産物件を購入する際、この2つを間違えて認識していると、後々大変なことになるので必ず覚えておきましょう。

では次に、利回りを計算すべき理由について解説します。
たった2つの違いですが、この違いを知った今「不動産物件を見る視点」が大きく変っているはずです。

2.1甘い言葉に踊らされなくなる

物件広告に書かれた「利回り10%」という数値から計算してみたり、営業マンから「利回り率が高いので、毎月△万円の家賃収入が見込めますよ!」と聞いて、不動産投資を始めたくなった方も少なくないでしょう。

しかし、うまい話には裏があるというように、営業マンや広告が提示する利回り率は、たいていの場合「表面利回り」です。
先ほど紹介したように、こちらは経費を全く考慮していない数値なので、この数値を鵜呑みにして、実際に運用してしまうと確実に採算が合わなくなってしまいます。

不動産投資の失敗談でも「利回りが予想より悪かった」と話をよく聞きますが、このような方は、表面利回りだけ判断して投資してしまったのでしょう。
計算上は間違っていないので誇大広告でも嘘でもありませんが、どちらの利回りのことを指しているか、ご自身で判断することが非常に大切です。

2.2物件選びの「手間」を減らせる

無数にある物件の中から「理想の物件」を探し出すのは至難の技。1つ1つ物件を見ていたら、投資のチャンスを失ってしまいます。

このような場合に役に立つのが、表面利回りの数値です。

まず、表面利回りを算出して、一定数以上の数値がある物件だけに絞ります。
そして、その中から気になるものをピックアップして実質利回りで具体的に算出すれば、効率よく「理想の物件」を見つけられることでしょう。

もちろん「不良物件のようなお宝物件」「低利回りの中の優良物件」まで削ぎ落としてしまうリスクもありますが、間違いなく物件選びの手間を減らすことができます。

2.3実質利回りを使って、具体的なシュミレーションができる

ここまでお読みいただければ「実質利回りで計算すべき」だと気づいておられるかと思います。

やはり、実質利回りは表面利回りと比べて信頼性が高く、多くの先輩投資家もこちらの指標を加味して購入してます。
諸経費計算が大変ではありますが、表面上に見えている全ての諸経費を洗い出しておくことで、具体的な運用シュミレーションを想定できます。

大凡の値であっても「毎月いくら収益を得られて、いくら出費しなければいけないのか」計算しておくことは、購入前の大きなリスクヘッジとなります。

3.利回りの計算方法

では次に、先ほど紹介した計算式を使って、実際に利回りを計算してみます。

・表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格*100%
・実質利回り=(年間の家賃収入-年間の経費)÷(物件の購入価格 +購入時の諸経費)*100%

もし購入を検討している物件がある場合は、以下の計算方法を参考にして計算してみてください。

3.1.ケース1の物件情報

物件情報は以下の通り。

【ケース1】

物件の購入価格

1500万円

物件購入時の諸経費

150万円

1室の家賃収入/月

8万円/月

管理費+火災保険…etc/月

1.5万円/月

固定資産税/年

5万円/年

修繕積立金/月

1万円/月

 

こちらの物件から1室の家賃収入があったと仮定して計算してみましょう。

3.1.1.ケース1の利回り計算

まず、表面利回りから計算します。

・年間の家賃収入・・・8万円 * 12ヶ月 = 96万円
・物件の購入価格・・・1,500万円

これらの数値を使って算出すると

・(96万円 ÷ 1500万円)*100 = 6

表面利回りは6%となります。

次に実質利回りを求めるため、諸経費をまとめます。

・年間の経費・・・(1.5万円*12ヶ月) + 5万円 + (1万円*12ヶ月) = 35万円

先ほどの数値も使って算出すると

・(96万円 – 35万円) ÷ 1500万円 *100 = 4

実質利回りは4%であることがわかります。

3.2.諸経費の考え方

便宜上、先ほどの例では代表的な諸経費のみを使用して計算しましたが、実際に運用する際は厳密に算出すべきです。
以下に物件購入時に発生する費用と、運用中に発生する費用をまとめたので参考にしてください。

【物件購入時に発生する費用】

不動産仲介手数料

印紙税

登記費用

司法書士手数料

不動産取得税

管理費・修繕積立金

ローン融資費用

ローン事務手数料

火災保険料

地震保険料

 

など。

購入時に発生する費用は、おおよそ物件価格の約10%程度かかると言われています。

【運用中に発生する費用】

管理費・修繕積立金

固定資産税

都市計画税

修繕・メンテナンス費用

水道光熱費

リース料

不動産管理委託費

ローン返済費用

駐車・駐輪場代金

火災・地震保険料

 

など。

不動産は買ったら終わりではなく、運用中も様々な費用が発生します。

もちろん、物件や購入条件によって個人差がありますし、運用して初めてわかる費用もありますが、購入前に運用時の費用をしっかり把握しておくことで、無理のない投資、ひいては安定した投資へと繋がるため、出来るだけ情報を集めておきましょう。

4.計算結果からみる投資判断

表面利回りは計算が簡単なので問題ありませんが、実質利回りは考えただけでも疲れてしまいそうですよね。
ですが、あなたが購入予定である物件の利回りを計算することで、様々な投資判断が可能になります。
投資の世界に「絶対」という言葉はありませんので、複数の判断材料を持ってリスクヘッジを取るようにしましょう。

4.1.相場から相対的に判断する

不動産物件には、新築マンションと中古マンション、戸建てがあります。
まずはこれらの物件の利回り相場を確認してみましょう。

【新築マンションの利回り相場】

・東京都内物件・・・3~5%
・郊外の物件・・・8~10%

【中古マンションの利回り相場】

・築年数20年まで・・・6%前後
・築年数20~35年まで・・・7~10%

【戸建ての利回り相場】

・新築の場合・・・5%前後
・中古物件の場合・・・7%前後

※立地や利便性などでも数値は前後します。一概に「高ければ良い」とは言えないので、あくまで参考程度に捉えてください。

4.2.表面利回りと、実質利回りの「差」から判断する

あなたの購入予定の物件を計算した際、表面利回りと実質利回りに「大きな差」があった場合は、購入にブレーキをかけましょう。
「差が大きい」ということは諸経費が多く、運用時に十分なキャッシュフローが見込めない可能性があります。

そして、このようなケースでは、

・物件自体の維持費が平均以上に高い
・フルローンで購入するのを前提にしている

といったことが考えられますので「無理のある運用になっていないか?」もう一度冷静に判断するようにしてください。

5.利回り計算は大事。でも、利回り計算だけで判断するのは危険

利回り計算をすることで、様々な角度から投資判断ができるようになります。
しかし、この数値だけに頼って投資を始めてしまうのは大変危険です。
不動産を運用する上で大切なのは、総合的に判断することなので、利回り計算のリスクについても見ておきましょう。

5.1.どちらも「満室時」を想定して算出している

不動産投資で利回りを指標にする際、忘れてはいけないことがあります。それは、どちらも「満室時」を想定して算出していると言うことです。

どんなに優良物件であっても、どんなに立地が良くても、数十年の間ずっと入居率100%なんてことはまずありえません。
なので、表面利回りも実質利回りも、判断材料の1つとして考えるようにしてください。
中には入居率を加味した上で実質利回りを計算することもありますが、その入居率も大凡の目安でしか捉えられないので、過信しすぎるのは得策とは言えないでしょう。

※プロの方はより複雑な「キャップレート」という計算方法や、その他の計算方法を使って利回りを算出するようですが、ここでの紹介は割愛させていただきます。

5.2.「高利回り=収益が高い」ではない

利回りばかりに囚われていると、どうしても「高利回り物件」ばかりに目がいってしまいがちです。
しかし、高利回りと収益の高さの間に、直接的な関係があるかと言えば、全てがそうとは限りません。
また、先ほどの話の延長になりますが、利回りがいくら高くても、入居者が少なければ机上の空論で終わってしまいます。

そのため、入居率に直結する要素を必ず加味しておく必要があります。

・立地や利便性
・待機させない工夫
・メンテナンス

など、入居者の気持ちに立って「本当にこの物件に長期間住みたいか?」という視点で考えることも忘れないでください。

5.3.低利回り物件にも優良物件がある

低利回りと聞くと、どうしてもネガティブな印象を感じてしまいます。
しかし、低利回り物件のほとんどが大都市の都市部に集中しているのです。
そのため入居率は比較的高く、安定的な収入が見込めますし、物件売却時も都市部という土地柄、買い手がすぐに見つかったりします。

購入時点では利回りは重要な指標となりますが、運用中は「どれだけ収益をプラスにして、維持できるか」が重要です。
利回りの高低ばかりにとらわれず、安定的なキャッシュフローを生み出してくれる物件や、運用後のリスクが少ない物件選びも選択肢の中に入れておきましょう。

6.まとめ

不動産投資における利回りと計算方法を中心に解説しましたが、今回紹介したものが全てではありません。
利回りは物件購入の際に使われる重要な指標ですが、不動産は数十年単位で運用するものなので、総合的な視点から判断することが大切です。

そして、物件の状況だけに限らず、ご自身の状況(資産や、どのように管理するかなど)も考慮した上で、後悔のない不動産投資を行うようにしてください。

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