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海外不動産ローンを組むなら国内・海外金融機関どちらがオススメ?

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海外不動産ローンを組むなら国内・海外金融機関どちらがオススメ?
  • 東京オリンピックの開催により、国内不動産投資の需要が高まりましたが、巷ではオリンピック閉幕と同時に不動産価値が一気に下落する「マンションの2020年問題」や、「高齢化と人口減少」による住宅需要の低下を危惧する声がちらほら聞こえてくるようになりました。

事実、国内で不動産投資を運用されている方の中には、なかなか条件の良い物件が見つからず、足踏み状態になっている方も少なくないかと思います。
そのため、自然と海外不動産へ視野を広げて行くわけですが、我々日本人は「海外」と聞くだけで心理的ハードルが格段に上がってしまうものですよね。

しかし、海外不動産で成功している人は既に大勢います。
アメリカ・カナダのような先進国はもちろん、経済成長と人口増加を続ける新興国にも視野を広げれば、今からでも国内不動産にはない好条件の物件を見つけることは遅くないですし、むしろこれからと言う地域も確実にあります。
そこで今回は、海外不動産の初めの一歩となるように「海外不動産のローン」を中心に解説していきます。情報収集方法についても触れていますので、ぜひ参考にしてください。

1.初めての海外不動産投資は自己資金?それとも融資?

結論を言ってしまえば「人それぞれ」なので断定はできませんが、何千万・何億円という金額が必要なため、多くの方が融資を考えているはずです。
そこで、注目すべき点は「融資の形態」です。
例えば、国内金融機関の中には、

・購入予定の海外不動産を担保にして融資を受ける海外不動産担保ローン
・所有している国内不動産を担保に融資を受ける海外不動産担保ローン

というものが受けられますし、アメリカやフィリピンなどでは、

・ローン返済が不可能な場合、対象物件を売却すれば、それ以上債務を求めないノンリコースローン

と呼ばれるものもあります。
このように「融資」と一言で言っても様々で、国内不動産ローンにはない魅力的な融資方法もありますので、まずは融資の形態を中心に調べてみるのが良いでしょう。

2.海外不動産投資で融資対応してくれる国内金融機関3選

海外の不動産となると、国内の不動産と比べて融資してくれる金融機関は少なく、審査基準も厳しいというのが現状です。
しかし、海外不動産投資の需要増加に伴い、みなさんがよく知る大手金融機関もサービスを開始していますし、今後も融資先は増加していくと予想されます。
そこで、代表的な国内金融機関を3つ紹介します。それぞれの金融機関に特徴がありますので、比較しながらご覧ください。

〜注意〜

スルガ銀行や西京銀行で「不正融資」が発覚したことため、スルガ銀行はサービスを一時中止、西京銀行は株式会社日本保証と提携解除など、海外不動産向け融資を行なっていた金融機関に立て続けにトラブルが発生しています。
本記事は、現時点(2019年7月)での情報になりますので、融資を受ける際には常に最新の情報を得るようにしてください。

2-1, 1%台の低金利ローンも可能!日本政策金融公庫

※選ぶポイント→低金利ローンならここ!

参考:日本政策金融公庫(https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/kaigaitenkai_t.html

政府系金融機関の日本政策金融公庫は、2016年から「海外展開・事業再編資金」を発足し、海外不動産投資を対象に融資を開始しました。
条件を満たせば、1%台の低金利かつ、最長で20年の長期ローンを組むことができるなど、民間金融機関にない魅力があります。
しかし、あくまで「事業用資金としての貸し出し」のため、不動産賃貸事業としての事業計画書の提出が必要です。そのため「投資のためだけ」となると、融資が通る可能性は限りなく0に近くでしょう。
また、融資条件は厳しく、融資実績も「1支店に年一回」程度だと言われています。

2-2, 所有不動産を担保に長期ローンを組める!オリックス銀行

※選ぶポイント→長期ローン組むならならここ!

参考:オリックス銀行(https://www.orixbank.co.jp/personal/mortgage/)

オリックス銀行が取り扱う「オリックス銀行不動産担保ローン」では、現在所有している不動産を担保にして、海外不動産ローンを組むことができます。

現時点で対象となる不動産は「首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産のみ」となっていますが、借入金額は最高2億円、借入期間は最長35年。
金利は変動金利・固定金利共に3%台と、他の国内金融機関と比べ、好条件・低金利で融資を受けることが可能です。

しかし、ローンの審査基準には様々なものが設けられており、

・前年度の年収が500万円以上(税込)であること
・同一勤務先に3年以上勤務していること
・前年度の税込年収に対する年収負担が35.0%以内であること

など、個人の返済能力に関するものから、

・所定地域の不動産物件を所有していること
・オリックス銀行のローンプラザに来店可能な方

といったように、オリックス銀行ならではの条件を満たす必要があります。

2-3, 海外不動産を担保にローンが組める!SBJ銀行

※選ぶポイント→アメリカ不動産ならここ!

参考:SBJ銀行(https://www.sbjbank.co.jp/individual/loan/overseas/)

株式会社日本保証は元々、西京銀行と提携し「海外不動産担保ローン」を売り出していたのですが、2018年の「TATERU不正融資問題」により、西京銀行と提携を解除。
その後、2019年に株式会社日本保証が新たにSBJ銀行の提携したことで「海外不動産担保ローン」が再び実現しました。
「海外不動産担保ローン」とは聞き馴染みのない言葉かもしれませんが、今後購入予定の不動産を担保にしてローンを組むことができる、非常に画期的かつ魅力的な商品です。
借入金額は最高2億円、借入期間は最長35年。金利に至っては変動金利で2.8%と強気の姿勢が伺えます。
現時点では「米国ハワイ州ホノルルの不動産のみ」が対象ではあるものの、対象地の拡大が予想されますので、アメリカを中心に不動産物件を探している方は、今後も注目の融資先になるでしょう。

3.現地の金融機関でローンを組むことは出来る?

ビジネスマンの握手,住宅模型

先ほど、海外不動産の融資を行なっている国内金融機関を紹介しましたが、現地の金融機関から直接融資を受けることも可能です。
ただし、国によって条件や税制・法律面などが異なりますし、そもそも「日本の常識」が通用しないことすらあります。
そのため「日本の金融機関で借入審査が通らなかった…。」という方だけでなく、「英語や現地語に堪能なので、直接交渉に自信がある」と考えている方でも、まずは大まかに「現地金融機関のメリット・デメリット」を把握しておきましょう。

4.現地金融機関のメリット・デメリット

4-1,現地金融機関のメリット

その国特有のローン形態で組むことができる

現地の金融機関から融資を受けることによって、日本には無い、その国特有のローン形態を組むことができます。
例えば、冒頭で簡単に話したように、アメリカではノンリコースローンが主流となっていますし、フィリピンではクオータービザを取得することで、不動産価格の8割もの融資をノンリコースローンで受けることが可能です。
アメリカのような安定した国だけでなく、経済発展と人口増加が今後も続くと予想されるフィリピンでも、オーバーローンになった時のリスクヘッジも取れるというのは、海外不動産投資への大きな後押しとなるでしょう。

海外不動産投資家を歓迎している国がある

新興国の中には、観光客だけでなく「投資家」も誘致し、今後の経済を発展させる施策を行なっている国があります。
海外不動産について色々と調べている人は、

・マレーシアは現地の銀行融資のハードルが他の国と比較して低く、現地でローンを組むことが一般的

ということを聞いたことがあるかもしれません。
中でも、ASEANに属するカンボジアでは「世界基軸通貨である米ドルでの決済を可能にした」ことで、為替リスクによる不安を低減させ、海外不動産投資家の注目を集めています。
また、非移住者の口座開設も可能で、定期預金の金利が4%を超える金融機関もあることから、不動産購入と同時に開設する外国人も増えているようです。

4-2.現地金融機関のデメリット

融資期間は短く、高金利。余分な出費もある

海外の金融機関は、国内のものと比べ「融資期間が短く、高金利」です。
また、自己資金比率が高く、フルローンで借りることは困難ですし、

・シンガポールでは、物件の半分程度しか融資を受けられない
・バンコクでは、外国人の現地金融機関での融資ができない
・ハワイでは、日本住居者は物件評価額の3~50%の頭金が必要

など、国によって条件が異なる部分があるため、しっかりと返済計画を立てた上で融資を受ける必要があります。
さらに、契約する際には、直接現地に出向く必要があるため、

・手数料
・仲介手数料
・渡航費

など、様々な費用が余分にかかることも念頭に入れて資金繰りを計画する必要があります。

言語の壁による弊害

大手銀行であれば日本人担当者が対応してくれるかもしれませんが、基本時には英語、場合によっては現地語を通して契約手続きが進んでいきます。
しかし、ネイティブ並みのコミュニケーションが取れなければ、

・契約書
・税制や法律面

など、大事な場面で「確認・承諾・拒絶」が正しく行えないことがあります。
特に契約書関連のものは、ちょっとしたニュアンスの違いでも、後々不利になる場合もあるので、慎重に対応してください。
このような問題はエージェントを通すことで対応できますが、余分な手数料がかかってしまうことはもちろん、運用時・売却時にも同等かそれ以上の手間がかかることを忘れてはいけません。

5.初めての海外不動産投資は国内の金融機関がおすすめ!

ここまで国内と海外の金融機関について紹介しましたが、初めて海外不動産投資を行うのであれば「国内の金融機関」がおすすめです。
世界まで目を向けると、国内より好条件・高待遇の金融機関もあるものの、

・契約時のトラブルの有無
・運用時/売却時のアフターフォロー
・「もしも」の時のサポート面

などを考えると、「家族・知人・ご自身が語学堪能で、現地に精通している場合」でない限り、いきなり現地の金融機関で契約するのは危険だと言えます。
やはり、投資に置いて一番大事なことはリスクヘッジです。
最近では、不祥事が相次いだためマイナス面が目立ちましたが、総合的に考えて「国内の金融機関」から融資を受けるのが良いでしょう。

6.海外不動産投資の情報収集の方法は?

presentation

海外不動産セミナーへの参加

「これから海外不動産投資を始める!」という方は、まずはセミナーに参加してみるのが良いでしょう。

・オープンハウス
・ビヨンドボーダーズ
・ステイジアキャピタル

など、大手有名企業も定期的にセミナーを行なっていますので、一度足を運んでおくことをお勧めします。

TV、ネット、SNSなどのメディアを使う

国や物件に大体の目星がついたら、様々なメディアを活用することも大切です。

・物件購入予定国の政治、外交問題、内部情勢
・外貨で不動産を運用する方は、為替相場

ニュースだけでなく、掲示板やSNSを上手に使用すれば、「現地の声」をいち早く得ることも可能です。
ただし、信ぴょう性のない情報に踊らされたり、メディアで公開されない情報に気づかないという場合もあるので、100%メディアから情報収集するのは、あまり得策ではありません。

海外投資に詳しい知人や専門家に聞く

可能であれば、実際に海外不動産投資を行なっている人に聞いてみましょう。
海外不動産に関する職に就いている友人・知人を当たってみるというのもおすすめです。
成功談はネットで見つけたり偽装するのは簡単ですが、失敗談や実際に困ったことなど、経験に基づいた話ほど有益な情報はありません。

現地のコネクションを作る

地域性や政治・経済状況など、ニュースだけでは分からない部分は、現地の人に直接聞くのが一番でしょう。
例えば、物件周りの治安や立地条件など「現地人目線での意見」を聞いておくことは何よりも重要になります。
また、建築レベルは日本のものと比べ物にならない国もあるので、内装や水回りなど「入居率に関わる大事な部分」が、その国の方が納得いく状態かどうか意見を聞く。
さらに、プレビルド物件は建築予定が大幅にズレることがあるので、逐一建築情報を教えてもらえば、バイアス無く生の声を聞くことができます。
「信頼のおける人」とのコネクションを作るのは簡単ではありませんが、非常に重要なことなので、購入する前から何かしらの行動を移しておきましょう。

まとめ

今回は、国内・海外金融機関を中心に、海外不動産物件についての概要を説明しましたが、自己資金にせよ、融資にせよ、大切なのは海外不動産の情報収集です。
そうした中で、セミナーや勉強会に足を運ぶようになると、

・新興国の不動産価格が、5年で50%以上増加した
・経済成長率や人口増加が著しく、まさに今が買い時

といった甘い言葉をかけられることもありますが、投資の世界に「絶対儲かる」ということはありません。
やはり、実際に投資している人や専門家の話を聞くのが一番ですので「信頼のおける人物」を見つけ、正しい情報を仕入れた上で、海外不動産投資を検討してください。

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