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セミナーでは聞けない!1年以内に海外不動産投資を始める方法

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セミナーでは聞けない!1年以内に海外不動産投資を始める方法

海外不動産投資には興味があるけど、必要な情報が得られないという方は多いのではないでしょうか?

本記事では、国内不動産投資歴はあるが、なかなか海外不動産投資に踏み切れない方を対象に、10年間も躊躇していた我が家が、どうして海外不動産投資に踏み切れたのか、投資家の目線で必要なステップを解説したいと思います。

具体的には、

  1. 海外不動産投資に踏み切った理由
  2. ここが難しい!海外不動産投資
  3. 海外不動産情報を集める3つの秘訣
  4. 国内不動産投資との違い

を経験談を交えながら、最短で海外不動産投資を始められる方法を説明していきます。

1.海外不動産投資に踏み切った理由とは?

あなたは海外不動産投資を通して何を実現したいですか?

高いキャピタルゲインを得て、老後も安心した生活を送りたい方もいれば、お子さんの海外留学資金のために外貨資産を持ちたい方もいらっしゃるでしょう。

国内不動産投資だけでは将来不安な方は、ぜひ我が家の例を参考にしてみてください。

主人は40代の現役サラリーマン、国内不動産投資歴15年の兼業大家で、自営業の私と2人暮らしです。 初めての不動産投資はセミナー情報を鵜呑みにして大失敗。その後は慎重に物件を購入し、順調に国内不動産投資を行なっています。

海外不動産投資に興味があったものの、何となく探し続けること10年。 2018年に転機が訪れ、本格的に海外不動産を探し始めました。

1.1.不動産も分散投資が必要

現在保有の不動産は全て都内23区内に集中、場所の分散は必要だと感じていました。

また不動産以外の金融資産も90%以上が円資産という点も気になっていました。
そこでプロのアセットアロケーション診断を受けたところ、外貨比率を上げた方がよいという結論に至ったのです。

分散投資の一環として、海外不動産投資を真剣に考えるようになりました。

1.2.海外不動産で準備したいセミリタイア

主人は「不動産は投資でもあり、事業でもある」と考えています。人に夢や幸せをもたらしたり、経済発展につながる事業でもあるということです。

そういう我が家の夢は、セミリタイアして世界を旅すること。お気に入りの国に長期滞在したいと思っています。 海外にも不動産を所有し、日本以外にも拠点があると夢が叶いやすいと考えました。

また私が体調を崩してセミリタイア、フルタイムで働けなくなったことも影響しています。
セカンドライフは無理なく働き、楽しく過ごしたいと切に願うようになりました。

主人は外資系企業でかなりの激務。私のライフスタイルを羨ましく思っているようです。

1.3.東南アジア不動産投資の魅力

ひとくちに海外不動産投資といっても千差万別です。
その中でも興味があったのが東南アジアで、理由は2つあります。

一つ目は、先進国の不動産投資と比べてインカムゲインだけではなく、キャピタルゲインも狙える可能性があるからです。特にカンボジアやフィリピンは著しいGDP成長率で、魅力ある投資市場と判断しました。

二つ目は、投資対象国の経済成長を応援できるからです。日々経済成長を肌で感じられるのは、日本では味わえない醍醐味です。

実は1ドル80円台の超円高だった2012年、ハワイ旅行のついでに一軒家とコンドミニアムの現地視察に行ったことがあります。

憧れのハワイだけあって素敵な物件だったのですが、自己資金と銀行ローン金利の負担が大きい割にはインカムゲインもキャピタルゲインも見込めないことが分かり見送ることにしました。

ハワイ視察の経験が、東南アジア不動産投資の後押しになったとも言えます。

2.ここが難しい!海外不動産投資

「海外不動産投資に興味があるのに、なぜ10年もかかったのだろう?」と疑問に思われた方もいらっしゃることでしょう。

具体的にどういう壁が立ちはだかって困難を極めたのか、体験談を紹介していきます。

2.1.海外不動産投資の情報収集

とにかく情報を集めるのに苦労しました。

Webで検索してみると、業者の広告と投資家の失敗談が大半を占めています。検索結果通り、業者と失敗した投資家しか存在しないのなら、ビジネスとして成り立たないと推測しました。

ならば成功している海外不動産投資家の意見を聞きたいところですが、検索しても出てこないし、身近にもいません。 過去の失敗から、いきなり業者主催のセミナーや現地視察に行くのも抵抗があリます。

また国が違えば、法律も需要も違う。一体どこに焦点を当てて、物件探しをすればよいか分からなくなっていきました。

2.2. 集めた情報が正しいとは限らない

結局Webで情報収集しましたが、客観的な情報はごくわずかです。

例えば失敗談は、投資家自身がハッピーではないので、主観的な記事が中心となります。
一方業者の広告は、海外不動産投資の魅力に焦点を絞っており、売り手のバイアスがかかった情報が中心となります。

2.3.海外不動産業者選びは難しい

そもそも海外不動産業者の中で、〇〇会社がよいという口コミを見つけるのが困難です。
ましてや苦労して探し当てた業者の中から、本当に良い業者なのかを判断するのは至難の業です。

3.海外不動産情報を集める3つの秘訣

困難を極めた海外不動産情報収集、同じような経験をされた方もいらっしゃるのではないでしょうか?

しかし少し視点をずらして、失敗談を怖がるのではなく貴重なデータと捉え、投資家の体験談、大家ネットワーク、現地視察の順に情報をリスト化することで、探しても情報が得られない負のループから抜け出すことができるのです。

3.1.投資経験者から学ぶ「不動産投資サイトのブログ」

まずは投資家の体験談を集めるために、不動産投資サイトのブログをチェック、国別海外不動産投資のメリット・デメリットリストを作成しました。

具体的には「健美家」のブログを中心に体験談を読み漁り、時には「楽待」も参考にしました。 記事を読む前に執筆者のプロフィール、投資歴、執筆歴をチェック、どの程度信頼できる記事なのかを念頭に読み進めます。

次に複数の記事を比較します。自分はどの国に投資したいのか興味の対象を探り、執筆者のバイアスを見極めるのに役立ちます。

また気になるデータは、信頼できる機関のサイトを検索し、自分でデータを再検証しました。
人づてに聞いた話を転記しただけかも知れないし、データが古い可能性もあるからです。

例えば「GDP成長率NO.1の国〇〇はオススメです」と書いてあれば、本当にGDP成長率がNO.1なのかJETRO、JICA、OECDなどのデータまで遡るのです。

3.2.仲間とつながろう「大家ネットワーク」

結論から言うと、投資を決定づける良質な情報は大家ネットワークで見つけることができました。

本当に成功している海外不動産投資家は、安易にネットで情報発信せず、信頼できるネットワーク内だけで情報共有する傾向にあるからです。ネットワークによっては秘密保持義務があり、外に情報を出せない場合もあるようです。

我が家が大家ネットワークに入るきっかけとなったのが起業家コミュニティです。コミュニティ内で信頼の厚い不動産投資経験者に相談したところ、不動産投資家パーティーに招待されました。

我が家と同様、国内不動産投資経験者で、これから海外不動産投資を始めたい方がいたので、積極的に情報交換をしました。その方は信頼できる海外不動産投資ネットワークの情報をお持ちだったので、一緒に入会することにしたのです。

海外不動産投資ネットワークに入会してから、情報収集はスムーズに進みました。

国内外手広く不動産投資している先輩が多く、成功談、失敗談、セミナー情報、お勧め業者など、投資判断に必要な情報を提供していただけました。

事前に自分で作成した海外不動産投資リストをもとに、「海外不動産投資を通して、自分がどういう状態になりたいのか、何を実現したいのか」を明確にした上で質問したので、大変スムーズに情報収集できたのです。

3.3.百聞は一見にしかず「現地視察」

ブログ、大家ネットワークで得た情報は自分の興味の対象を絞るのに役立ちますが、やはり百聞は一見にしかずです!

これから海外不動産投資を始める方には、海外不動産投資経験者と一緒に現地視察することを強くお勧めいたします。

ネットや人づての情報は他人視点で、自分に当てはまるとは限りませんし、「見る、空気感を感じる」など五感を通して感じることもできません。物件を購入すれば、大切な資産となる訳ですから、自分の目で納得いくまで確かめることが成功への一歩だと思います。

ご参考までに我が家の現地視察リストを公開します。

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フィリピンとカンボジアは共に経済成長が著しく、平均年齢も25歳前後と非常にエネルギッシュな国々です。

訪問前はのどかな街並みをイメージしていたのですが、右を見ても左を見ても建設ラッシュ。エリアによっては東京に勝るとも劣らない高層ビルが立ち並び、よい意味でイメージが覆されました。

特に投資先として選んだカンボジアは、発展の余地が大きいと判断、温和で素朴な国民性も気に入り、心から経済発展に貢献したいと思ったのです。
また海外旅行のついでではありますが、ハワイや欧州諸国の現地視察をしたこともあります。

旅行先としては魅力的な国々でしたが、検討の結果「これなら国内不動産投資の方がよい」と思い、投資先候補から外れてしまいました。

ハワイ、欧州諸国と比較することによって、フィリピンやカンボジアが魅力的に見えたのは言うまでもありません。

東京並みにお洒落な街に成長中(フィリピン・マニラ)

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伝統的な商店街の向こうには高層ビルが立ち並んでいる(カンボジア・プノンペン)

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4.国内不動産投資との違いとは?

国内不動産投資経験者なら、国内不動産と海外不動産の違いも気になるのではないでしょうか?

4.1.海外不動産ならではのメリット

東南アジアの海外不動産に限っていうと、国内不動産よりキャピタルゲインを狙える可能性がある点です。

次に外貨で資産を持てるのもよいですね。特にカンボジアは主軸通貨がアメリカドル、銀行の米ドル定期預金も年利3-4%と高利回りです。賃料収入を米ドル建で複利運用できるのが最大の魅力です。
(参考:ABA Bank https://www.ababank.com/en/business/accounts-and-deposits/fixed-deposit/

また情報収集のおかげで国際情勢にも詳しくなります。

我が家が投資先を判断する際、事前にGDP成長率、政治状況、文化的背景、直近の経済状況、今後の見通しなどを徹底的に調べました。

自分で投資先の国を多角的に調べることによって、自然と国際情勢に詳しくなる。海外不動産投資ならではの楽しみではないでしょうか?

4.2.デメリットとリスク

やはり1番のデメリットは情報の不透明性です。必要な情報が揃わないために海外不動産投資のハードルが上がってしまいます。

解決策としては、繰り返しになりますが、海外不動産投資の目的を明確にし、経験豊富な投資家仲間とつながることです。大家ネットワークには良質な情報がストックされているので、一人で思い悩まず、信頼できる投資仲間を作ることが海外不動産投資への近道です。

2番目のデメリットは、一般的に東南アジアの法規制が緩いため、工程管理、耐震構造、物件管理業者のクオリティに不安があるということです。

日本のものさしで測らず、投資対象国の中古物件を複数視察して、主体的にその国の標準を知ることが大事です。

また税制面の手続きも複雑なので、税理士など専門家に相談することをお勧めいたします。デメリット以外にも海外不動産特有のリスクも考慮する必要があります。
まずは為替リスクです。

一般的には現地通貨での決済(カンボジアは米ドル建)となるので、日本円と現地通貨の為替相場を考慮しなければなりません。不動産保有時も為替が変動するので、円ベースで計算すると賃料も物件評価額も変動します。

またカンボジアについては、現在米ドルが主軸通貨となっていますが、政府は緩やかに脱ドル化を進めています。中央銀行NBCも自国通貨リエル使用の緩やかな促進を図る方針とのことです。
(参考:JETRO https://www.jetro.go.jp/world/asia/kh/trade_04/#block2

今すぐカンボジアの主軸通貨が変更になるという情報はありませんが、永遠に米ドルで決済できるとは限らない点は注意しておきたいところです。

他に考慮すべきリスクは、カントリーリスクです。
特に発展途上の東南アジアでは、注意した方がよいでしょう。

例えば政情不安は日本人にはピンとこないかもしれません。2014年に起きたタイ軍事クーデタのようなことが起こらないとも限りません。国自体が財政難に陥ることもあるかも知れません。天災の多い国も要注意です。

投資する前に、JETRO、JICA、OECD、外務省など信頼できる情報源を確認し、自分が取れるリスクの範囲内を決めておくことをお勧めします。

5.本当に海外不動産投資はおすすめ?

ここまで我が家が不動産投資を始めるまでのお話を共有しました。
よい情報さえ掴めば、海外不動産投資はみんなに勧められるかというとそうとも限りません。

私なりに海外不動産投資をお勧めできる人、慎重になった方がよい人をまとめてみました。

5.1.海外不動産投資に向く人

海外慣れしていて、文化の違いを楽しめる人
リスク耐性があり、自分のとれるリスクの範囲を分かっている人
家族の理解がある人
外貨の資産を増やしたい人や海外移住の計画がある人

5.2.こんな人は慎重になった方がよい

海外アレルギーがあり、外国人に対して主張できない人
他者依存、他責にする人
リスク耐性がなく、ちょっとでも損するとパニックになる人

このような方は、海外不動産に限らずリスクの高い投資は控えたほうがよいかもしれません。

6.海外不動産投資後の変化とは

晴れて念願だった海外不動産を所有した結果、安堵感と喜びが急増しました!
まずは長年気になっていたアセットアロケーションが遂に多様化できた!という安堵感です。外貨資産を持つことによって通貨リスクの分散ができ、不動産を国内と海外に保有して場所の分散もできたからです。

次に著しく成長している新興国へ社会貢献しているという喜びです。

自分が海外不動産投資をすることによって、投資先の国の誰かに仕事を提供できます。
国全体の経済が底上げされて、裸足で走り回っている子供が靴を履けるようになるなど、もっと現地の人に豊かになってほしいという想いでいっぱいです。

また自分のお気に入りの国を見つけ、いつか現地に住むことになったらと楽しい妄想もしています。定期的に情報収集することによって、国際情勢アンテナの感度が高くなるのも楽しいですね。

様々な国と比較した結果、我が家は新興国の活気を肌で感じ、経済発展を応援することに大きな喜びを感じていると気づきました。

今後も新興国不動産市場をリサーチし、第2のカンボジアを発掘、海外不動産投資を続けていきたいと思います。

7.まとめ

我が家が海外不動産投資に踏み切るまでのステップに焦点をあてて、体験談を紹介してきました。

「海外不動産投資を通して何を実現したいのかを明確にする」
「投資家、業者双方の観点から多角的に情報収集、自分なりの海外不動産投資リストを作成する」
「信頼できる投資仲間とつながり、大家ネットワークで更に良質な情報を足し上げていく」
の3点を押さえて、海外不動産投資の準備を進めていただければと思います。

最後に不動産も金融商品も、投資の最終判断は自己責任であることを忘れてはいけません。

海外不動産に興味があったけれど行動を起こせなかった方が、主体的に情報収集し、遠回りすることなく海外不動産投資へ踏み出す手助けになれば幸いです。

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原口佳代子
 

上原 千華子
(株)ウェルス・マインド・アプローチ代表、業務効率化コンサルタント。投資歴20年の元外資系証券会社勤務。
金融リテラシーに助けられた経験から、心も豊かにする金融教育活動を開始。
https://wealth-mind-app.com/

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