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不動産投資でサラリーマンが使える経費と記録のしかたって?

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不動産投資でサラリーマンが使える経費と記録のしかたって?

1. 不動産投資でサラリーマンが使える経費とは

投資目的で不動産を購入すると、当然ながら確定申告が発生します。同時に、経費を使えるメリットが生まれます。自宅購入の場合は住宅ローン控除が広く知られていますが、不動産投資ではどんなメリットがあるのでしょうか。ここでは、いわゆる“サラリーマン大家さん”が使える経費の概要を解説します。

1-1. 使える項目

項目は確定申告でいうところの「勘定科目」でいうと、10項目あります。

  • 租税公課……固定資産税や不動産取得税、収入印紙代などの税金。
  • 損害保険料……火災保険や地震保険などの保険料。
  • 減価償却費……事業に必要なもので、高額で長期利用できるものを購入した場合、数年~数十年にかけて分割して経費として計上できる。
  • 借入金利子……ローンなど借入金の利子。
  • 地代家賃……(法人化している場合)事務所の家賃や駐車場など、事業に関わる土地建物に対する賃料。
  • 給料賃金……(雇用者がいる場合)従業員への基本給や残業手当など。
  • 外注管理費……不動産管理会社へ支払う管理費や清掃費など。
  • 旅費交通費……物件視察や管理会社打ち合わせ等にかかる交通費。
  • 新聞図書費……不動産投資に必要とする研究・調査を目的に購入した新聞・雑誌・書籍等の費用。
  • その他の経費……常識の範囲内で不動産投資に必要とされるものの費用。不動産投資セミナーや勉強会の参加費用や不動産会社担当者への手土産代、など。

 

考え方はサラリーマンが会社で使う経費と同じです。不動産投資をするにあたって発生する行動や作業に伴うものは、基本的に経費として計上できます。わかりやすいところから挙げると、不動産セミナーや勉強会の参加費、勉強用に買った関連書籍の購入費、セミナーや研修会の交通費、セミナー参加者との懇親会費などです。

当然、購入後に発生する固定資産税や不動産取得税などの税金、物件の修繕費や保険料、投資ローンの利子、登記費用や税理士費用なども該当します。物件の下見に車を使う場合は、「家事按分」した上で費用計上します。車の利用はプライベートと分けにくいため、利用状況を鑑みた上で、「プライベート:投資=7:3」あたりで按分するのが一般的と言われています。

1-2. いわゆる「飲み代は経費になるかどうか問題」

単なる飲み会の場合は、当然経費になりません。ですが、不動産オーナーや営業担当者・管理会社との打ち合わせ、オーナー同士の懇親会や情報交換会などの飲食費は経費として計上が可能です。確定申告の項目の中には、接待交際費の項目がありませんので、「その他経費(不動産)」という項目に「打ち合わせ飲食費」という細目を設け、そこに計上します。

余談ですが、経費のことや確定申告の疑問については、地域の税務署で税務相談ができます。税理士と接したことがない場合は、小手調べ的にあたってみるのも手です。専門家と話すことで「今自分が何をわかっていないのか」が言語化されますし、税金対策そのものの基本的な考え方を知ることができますので、自分が何を学ぶ必要があるかを得る機会にもなるのでおすすめです。

気をつけないといけないのは、税理士も百人百様である点です。経費の使い方は、税理士の税務ポリシーによっても異なります。前述の「飲み会は経費になるか問題」も、人によっては「『その他経費』は使わないでください」という方もいますのでNGになる場合もありますし、不動産投資を専門外とする税理士に相談すると、税金対策の方法や考え方が食い違う可能性も。納得のいく税金対策を行うには、ご自身が経費をどう使いたいかを考えた上で、考えの合う税理士を見つけることがカギとなります。

1-3. 規定項目以外のものを経費にするには

規定項目以外も経費にすることができます。たとえば「コピー代」、不動産投資をするにあたってお世話になった方への「ギフト代」など。ここでも「その他経費(不動産)」に細目を設けます。重要なのは、「この経費を何のために使い、どんな利益を得られるかが説明できるかどうか」です。

2. 領収書がないときの経費計上のしかた

うっかり領収書をもらい忘れたときは、「出金伝票」を使います。文具店で売っている「出金伝票」に出金日・項目・金額を記入すればOKです。

2-1. ICカードで払った交通費

ICカードで記録をダウンロードできるものは、そちらを使用できます。できない場合は、出金伝票で記しておけば問題ありません。私の場合はSUICAカードを使っていて記録が残りません。

とはいえ、出金伝票を都度記入するのが手間なため、Excelに出金伝票と同様の内容を記すシートを作り、そちらにまとめて記入しています。確定申告のタイミングにあわせて1年ごとにシートを使いますので、申告時は当該年のシートを保存用として使用しています。

2-2. レシートは領収書になるか?

なります。場合によっては領収書より有利な場合もあります。繰り返しになりますが、大事なのは、「この経費を何のために使い、どんな利益を得られるかが説明できるかどうか」です。レシートは購入した品目や購入時間や場所まで細かに記載されているため、「○○を行うために必要な購入である」ことを証明しやすいのです。そのため、レシートも領収書として使用できます。

3. サラリーマン大家3人に聞きました!「私のしている経費計上はこう!」

ということで、実際にサラリーマン大家をしている友人3人にどんなふうに経費計上しているか聞いてみました!

3-1. 「セミナーや書籍代、WEB購読料はもちろんマスト」(Uさん/4戸所有)

『サラリーマン大家』は、私にとっては「会社員しながら投資マンション買って、いくら手元に残せるかゲーム」なんです。当然経費計上もひとつのゲーム。セミナーや書籍代、交通費などの基本的なものはもちろん経費にしますし、WEB購読しているサイトの定額利用料やオンラインサロンの会費、会計ソフト、確定申告用の申告書作成ソフトも経費です。逆に経費にならないものって、「誰がどう見ても生活にかかるお金」ぐらいじゃないですか?

3-2. 「正直よくわからなくて書籍代ぐらいしか計上しなかった」(Gさん/6戸所有)

今年初めて申告したんですけど、ちょっとよくわからなくて書籍代とセミナー参加費ぐらいしか計上してないんです。会計ソフトも使ってるし、経済新聞も投資のために読んでるからそれも計上すればよかったんですよね。申告してみて、他の人がどうやったか聞いてみて、「え、これも経費になるの?」の連続でした。細かいところってよくわからなくて、人に聞きながらやっても、人によって経費の考え方が違うから難しいですね。来年はもうちょっと経費の幅を広げたいです。

3-3. 「交通費はもちろん飲み代やタクシー費、通信費もきっちり経費に」(Fさん/7戸所有)

僕はもうその辺シビアですよ。1から10まで経費にします。飲み代はただ飲んでるだけじゃない、情報交換会ですからね。ひとりで不動産投資を調べても新しいことってわからないじゃないですか。だから、オーナーが集まるところで一次情報を得ることが次の投資につながるわけです。情報を持っているのは人だからね。そこへ行くために使う往復のタクシー代もそう。僕は普段タクシーで移動することが多いから、タクシーは特別な交通費にはならない。

友人に聞かれて「それ経費なの???」と言われたのは、動画配信サービスの通信料かな。投資のための経済チャンネルを見たくて契約しているから、僕にとっては経費。たまに映画を見ることもあるけど、でもそれはね、サブ視聴。メインは経済だからね。

4. 不動産投資の経費処理には会計ソフトがおすすめ

経費処理の目的は確定申告をスムーズに行うことです。不動産投資を始めて間もない場合はご自分で対応されるケースが多いので、個人が経費処理する際におすすめしたい会計ソフトについて紹介したいと思います。

4-1. 会計ソフトを使う理由

自動化・効率化が目的です。個人的におすすめはクラウド型一択。会計ソフトを使うためには、ある程度自分のお金に関するデータ、例えば銀行口座、証券会社の口座、クレジットカード、ポイントカード、マイレージなどですが、それらをオンライン化しておく必要があります。そのデータとクラウド型の会計ソフトをつなぐことで「ポチポチ」クリックするだけで会計処理が可能になります。最終的には会計ソフト上で確定申告書を作成することができますので、申告の際はこのデータをe-taxで送付すれば完了というわけです。

逆に使わないと紙に手書きで1件1件入出金を記録せねばならず、「ポチポチ」処理に比べると10倍ほど時間がかると言っても過言ではないと思います。

4-2. サラリーマン大家3人の日常の経費処理のしかた

前出のUさん・Gさんは会計ソフトを利用しています。Uさんは個人事業主でもあるので、日頃からこまめに経費を記録しています。月に2回ほど「マネーフォワード クラウド確定申告」にログインし、「ポチポチ」作業を実施。領収書はファイルにまとめ、時系列・項目別に分けて保存しているそう。GさんもUさん同様「マネーフォワード クラウド確定申告」を使用。2か月に1回ぐらいの頻度でログインし、記録しています。

一方、Fさんは税理士に依頼しています。科目ごとに分けたクリアファイルを用意し、領収書を都度保存。年末にまとめて税理士へ渡し、「この領収書は何ですか?」と問い合わせが来た場合は対応していますが、基本的にはおまかせ。税理士に料金を払っている分、自分での作業はしないというスタイルですね。

4-3. 会計ソフトを使った経費処理のしかた

会計ソフトを使うと、先ほども申し上げたとおり「ポチポチ」するのが主な作業となります。個人アカウントでログインすると、あらかじめ設定しておいた銀行口座やクレジットカードなどの入出金データが自動的に呼び出されています。「未仕訳」状態となっていますので、ひとつ一つデータを開け、「勘定科目」「補助科目」の設定をポチポチクリック、「登録」ボタンを押して完了です。これをひたすら繰り返します。

仕訳完了データは「仕訳帳」として集約・保存され、青色申告時に保存が義務付けられている「帳簿」となります(なんて便利)。紙で記録していくと帳簿づくりは気の遠くなるような作業となりますが、会計ソフトを使うと、ポチポチするだけで帳簿が自然と編まれていきますので、あらゆる意味で効率化できるのです。

4-4. おすすめの会計ソフト3選

では、どのソフトを使えばよいか簡単にご紹介しましょう。様々なソフトが出ていますが、繰り返しますが、選ぶ基準はクラウド型一択、各種金融機関からデータの自動取り込みができからです。

また、税理士とやり取りする際、クラウド型ならログインアカウントを税理士用に発行できますので、データをオンラインで共有できるという点でもクラウド型以外を選択しない理由がないと言えます。どのサービスも無料のお試し期間がありますので、一通り試してみるのをおすすめします。

『freee(フリー)』
クラウド会計ソフトの最大手が「freee」です。初心者が迷いにくい画面や使い勝手と評判が高く、スマホでの作業もサクサク進められる点や「(ソフト内で出される)質問に答えていくだけで確定申告書ができる」点が大きな特徴。初心者に優しいインターフェイスが人気です。領収書をスマホで撮影してデータ化できるのも、うれしい点。ただし、多少のITリテラシーが必要なため、自称「IT音痴」の方には難易度が高いかもしれません。
*公式サイト⇒ https://www.freee.co.jp/kakuteishinkoku/index4.html

『やよいのクラウドシリーズ』
クラウド化が始まる以前から市場でのシェアを最も高かったのが「やよいの青色申告」ソフトです。このシリーズがクラウド化し、各種金融機関のデータを自動読み込みできるようになったため、使い勝手が飛躍。とくに注目したいのが「やよいの白色申請」です。初めて確定申告を行う方におすすめしたいのがこのソフトです。なんと「白色申告」はずっと無料なのです。特に決まったソフトがない場合はぜひ試してみてください。

「そもそも確定申告を会計ソフトで行うってどういうこと?」という勘どころをざっくりとですが掴めます。ほかのサービスでは無料で使える領域が制限されているため、残念ながら全体感をつかみにくいのが実情です。ですので、ここで“会計ソフトの肌感覚”をつかんでいただきたいのです。青色申告にバージョンアップする際に、やよいシリーズでデータ移行もスムーズな点も◎。
*公式サイト⇒ https://www.yayoi-kk.co.jp/products/shiroiro_ol/index.html

『マネーフォワード クラウド確定申告』
オンライン上の家計簿「マネーフォワードME」のサービスを運営するマネーフォワード社による会計ソフトです。「freee」同様、こちらも若干ITリテラシーが必要ではありますが、「マネーフォワードME」を使ったことがあるユーザーですと、使い勝手に不便を感じることはさほどないと言えます。

特に便利なのは、AIによる自動仕分けです。一度記録した仕訳内容を記憶するので、繰り返される項目については自動で仕訳が入るため、手作業が減ります。毎月のことなので、ポチポチ作業もチリツモで、放っておくと膨大に増えています。それをAIが代替してくれるこのうれしさ。

お金の管理に家計簿「マネーフォワードME」を使っている方には、こちらをおすすめします。私個人は会計ソフトを検討する際、「freee」のほうがインターフェイスの使い勝手がよかったのでそちらを選びたかったのですが、「マネーフォワードME」をすでに使っていましたので、あらゆる設定が不要でした。現在所持しているアカウントにサービスをひとつプラスするだけで、すべてのデータが引き継がれるのです。その手軽さに負けました。もちろん使い勝手にも満足していますが。
*公式サイト⇒ https://biz.moneyforward.com/tax_return

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。「不動産の経費」とひとくちに言っても、考え方や対応の仕方は人それぞれ。ご自身が経費や税金とどうつきあっていきたいかによって、経費処理、相談相手、使用ソフトが変わります。よりよい経費に対する取り組み方を考えるには勉強や積極的に外に出るリサーチが必要ですが、その過程で知る情報や知り合う仲間との出会いは楽しいものです。ともに経費&税金対策も楽しんでまいりましょう!

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