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実際に物件を所有している私が地方への不動産投資をオススメする理由

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実際に物件を所有している私が地方への不動産投資をオススメする理由

1. 最初の不動産投資は地方から

公的年金への不安感から、老後の生活を充実させるためにも不動産投資を考えている方も多いと思います。しかし、「投資」である以上はリスクもあります。最初の投資はリスクが少ないものにしたいですよね。そういう人には、地方での不動産投資をお勧めします。
ただし、地方での不動産投資にはリスクがあるため、誰にでもオススメ出来る訳ではありません。私が地方での不動産投資をオススメ出来るのは「地元など土地勘がある地域への投資」です。その理由と、私が実際に行っている地方への不動産投資についてご紹介していきます。

1-1. 必要資金が少なく済む地方の不動産投資

不動産を買うにはそれなりの資金が必要になります。初めての投資で、いきなり1億円近い金額をつぎ込むのは、ちょっと怖いと思う人も多いでしょう。
同じような性質の物件でも、東京より地方都市の方が遥かに安く買うことができます。例えば世田谷区で新築3LDK80㎡程度のファミリー向けマンションだと8000万円程度の価格が付いていますが、九州で同じような位置づけにある福岡市東区であれば、4000万円程度で購入することが可能です。つまり、同じような物件に投資をする場合に、投資額が半分で済むことになります。

1-2. 地方の不動産投資は利回りが高い

地方の物件は東京に比べると利回りが高いという特徴があります。利回りは取得価格と家賃の兼ね合いで決まりますから、地方の物件は家賃に比べて取得価格が割安だ、ということです。東京と比べると地方の不動産価格は長期的には下がる危険性が高いですから、最初の不動産投資は地方で利回りを稼ぎ、元が取れたら売り抜けて、不動産投資に慣れてきた頃から東京で勝負する、というやり方もあるでしょう。

表 賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回り

賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回り

出典:不動産研究所 第40回 不動産投資家調査(2019年4月現在)
http://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2019/05/55cfc65f3c8677e103dea6ef2e7f9d13.pdf

1-3. 地方の売り物件はこれから大量に出る

高齢化が進んでいる地方では、住む人がいなくなり売りに出る不動産物件が大量に出てくることが予想されます。こういう物件は状況次第でタダ同然で手に入れることもできます。もちろん価値がないと思われているから安く入手できるのですが、その中から実は価値のある物件をうまく見極められれば、大きなリターンを得ることも可能なのです。

2. 大都市部とは違う地方物件選びのポイント

地方の物件は東京に比べると安いのですが、投資を成功させるためには安いなりにも価値のある物件を見極める力が必要になります。東京であれば駅からの距離や、近くにスーパーがあるかということが重要になってきますが、地方では必ずしもこういう点は重要ではありません。東京とは違う地方の物件の価値を見るポイントを知っておきましょう。

2-1. 駐車場が第一

地方に行けば、主要な交通機関が自家用車になっている所は多いです。こういう地域では、駅からの距離が遠いことは全く問題ではなく、それよりも主要道路やショッピングセンターへのアクセスが重要になります。車での通勤が一般的であれば、会社からの帰りがけに家と会社の間にあるショッピングセンターで買い物をするのが日常の行動になっています。単身者向けの物件であっても、駐車場がないと価値が低いこともあるので、注意しましょう。

2-2. 地域の交通事情を把握しよう

地方だからといって、必ずしも車中心ということでもありません。福岡や熊本クラスの都市であれば、市街地でのアクセスはバス・市電や自転車が中心です。鉄道も使える路線・駅と使えない路線・駅があるので、最寄り駅からの距離だけでは物件の価値は判断できません。
交通条件を判断する時には、借り主としてどういう人が想定されるのかを考えることが重要です。中心部のオフィスへの通勤が居住者の中心になる物件であれば、車の便よりも中心部へのアクセスが大事です。郊外の工場への通勤者が中心であれば、駐車場が重要になってきます。投資しようとする物件では、借り主にとって何が主要な移動手段になっているのかを知っておくことが大事です。

2-3. おすすめは土地勘のある地域

地元在住の人ではない人からの投資も多い地域の物件を買う場合には、土地勘があることが強みになります。
たとえば福岡市内のマンションであれば、東京の投資家も注目しています。そのため、物件の立地条件にそぐわない値付けがされているケースもあります。あなたが福岡の事情を知っていれば、例えばこのエリアは駅から遠いけど都市高速経由の路線バスを使うことで、通勤には便利だ、という知識をもとに、安くても価値の高い物件だと判断することができます。
このように、土地勘のある地域であれば、割高なのか割安なのかが東京在住の投資家より見極められるので、割安物件を見つけて大きなリターンを得られるチャンスが生まれます。

3. 不動産の種類ごとメリット・デメリット

地方への投資の場合、東京の物件に比べて値段は安くても物件数が少なく情報も少ないので、あまり考えずに手を出すと不良物件を購入してしまうリスクも高くなります。あなたの知識、投資可能額に合わせた物件から不動産投資を始めましょう。

3-1. 資産価値が高い分譲マンション

地方の地価は長期的には下がっていく一方です。土地付きの木造物件の場合、建物の価値は老朽化してゼロになるので、土地代が資産の中心になります。土地代が下がるのであれば、それ以上の利回りを出さないと、資産は減っていきます。
分譲マンションの場合、資産の割合は建物分が中心です。途中で売却することになっても、鉄筋コンクリート造の建物相場は安定的に形成されます。地方の中心都市であれば、周辺の農村部からの人口流入は今後も続き、マンションの需要は将来的にも落ちませんから、買い手も見つかりやすく一戸建てより売却しやすいです。

3-2. 安く購入できる一戸建て住宅

誰も住む人がいなくなって、相続人も所有し続けることを求めない家が、今後大量に発生します。こうした物件をタダ同然の価格で入手できれば、借り手さえみつかれば、家賃が安くても家賃分がそのまま利益になります。
基本的に価値がないと思われているから格安で購入できるのですが、地方都市近郊で景観がいい農村地域であれば、探せば借りたいという人がいるケースも少なくありません。
車通勤が普通になっている地方都市であれば、車で30分から1時間程度の距離であれば、通勤するのに全く問題がありません。仕事自体は都市部でしながら、家は農村部でという需要は結構ありますから、そういうライフスタイルに合う物件を格安で取得して、うまく借り手とマッチングさせることができれば、収益を得ることができます。

3-3. 低リスクを見込める賃貸アパート

不動産投資でリターンを得るためには、空室率が重要になります。いくら利回りがいいと思う物件でも、空室だらけでは期待した利回りは出せません。マンション1部屋や一戸建て1軒しか所有していないと、空室率はゼロか100です。空室による収入減のリスクはものすごく高いです。
ところが10部屋ある賃貸アパート一棟を所有する場合だと、2〜3部屋空いても利回りが取れるような計算が成り立つ物件を取得することにより、リスクを軽減することができます。投資額が同じであっても、借り手が1人の物件より、リスクは低いのです。
但し単身者用アパートの場合、近くの大学が移転するとか、工場が閉鎖されることになると、一気に入居者がゼロになり回復の見込みもない、という状況にもなり得るので、投資物件の周辺環境には注意が必要です。

4. 長崎市での中古マンション購入体験記

実は、私は長崎市内に賃貸向けとして中古マンションを持っています。購入の具体例を見て、みなさんの不動産投資の方針をたてる参考にして下さい。

4-1. 選んだポイントは「実家に近いから」

物件を選んだポイントは「実家に近い」ことです。生まれ育った土地だから、地域の特徴はよくわかっています。物件がある場所は街の中心部なので、車は不要です。日常鉄道を利用することもないので、駅から遠くても関係ありません。最寄りの鉄道駅まで歩くと20分かかりますが、不動産の価値を下げる要因にはなりません。
「駐車場なし」「駅から遠い」。普通に考えると悪条件が重なっていますが、地元だからこれが何の悪条件にもなっていないことを知っていますし、県内最大の繁華街に徒歩で行けるメリットの方が大きいこともわかっています。あまり知らない土地では、こういう判断をすることは難しいです。

4-2. 空室状況を把握することが重要

物件に価値があると思っていても、ほんとうに借り手が継続して見つかるのかは、やはり心配です。中古物件であれば、実際に部屋が埋まっているのかを確認するのが、一番確実な方法です。私が買った物件は実家のそばですから、継続的に空室状況を確認することができました。
買った時点で築20年超の中古物件でしたから、新しいマンションがたくさん建つ中で、分譲物件を賃貸に出しても借り手がいるのかは気になる所でした。空室状況を何年か見ていると、同じマンションの部屋でも、ワンルーム形態の部屋は空きが出るとなかなか埋まっていませんでしたが、ファミリー向けの部屋だと、割とすぐに埋まっていることがわかりました。4月の転居シーズンを過ぎると空室が出ることはありましたが、それでも1年以上空室になっている部屋が出ることはありませんでした。
この状況を見て、最悪空室が1年間出ても耐えられる資金計画を立てていれば大丈夫だと、購入を決断しました。実際もう10年近く所有していますが、1年以上空室になることはありませんでした。
また、物件を1つ買うと、近くにある別の不動産の動向にも自然に気が向くようになりました。価値判断のポイントは今持っているマンションと似たようなものなので、条件が良さそうな物件が出れば、いつでも買おうという気になっています。

4-3. 最悪、自分で住むという選択肢も

実家に近いということは、いざとなればリタイア後に自分で住むという選択肢も考えられます。私も実家に母が1人で暮らしています。まだまだ元気にしていますが、もしかすると、近くで様子を見たほうがいいと思う状況になる可能性は常にあります。
そうなった時に、今さら妻に母との同居を求めるのも嫌ですから、部屋が空いたタイミングで自分が住むということも考えていれば、空室のリスクに神経質になることもありません。

5. まとめ

一言で「地方への不動産投資」といっても、投資する物件にはさまざまな種類があります。あなたの投資可能額や土地勘、今後の生活設計などに合わせて、適切な地域、物件を選ぶことが、地方での不動産投資の成功のカギになることがわかったでしょう。東京での投資に比べると、地方への投資のほうが遥かに個人の特質に左右されますので、そこをつかんで不動産投資をスタートさせることが、成功への近道になります。
急いで物件を選ぶのではなく、自分の実家の近くや、よく訪れる地方都市の不動産屋さんに、「投資目的で不動産を探している」とあなたの状況を伝えて話をして、じっくり選びましょう。地元の不動産屋は、近所の物件に空室があるのかどうかはよく見ていますので、頼りになります。

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前田 陽次郎
前田 陽次郎

博士(経済学) 長崎市在住、地域構造研究者 東京大学理学部地学科(地理学)卒業、東京大学大学院経済学研究科博士課程単位取得退学。 九州産業大学大学院経済学研究科博士後期課程修了、博士(経済学)。

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