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ラクで簡単なマンション投資はありません!~マンション勧誘の撃退法~

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ラクで簡単なマンション投資はありません!~マンション勧誘の撃退法~

ある日突然、マンション投資勧誘の電話がかかってきたらどうしますか?
さらに、興味がないと伝えても「老後2000万円不足といわれて、不安じゃないですか?」「毎月数万の費用で手軽に年金を作れますよ」など、しつこくアピールされたら・・・。つい、営業さんと会ってしまうかもしれません。

国土交通省はWebサイトで「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」という注意喚起を促しています。しかし、悪質な勧誘は止まりません。2011年には宅地建物取引業法(以下、宅建業法)を改正して、マンション投資勧誘の禁止行為を明確にしました。にもかかわらず、現在も社会経験の浅い若い世代からの相談は増え続けているようです。
本記事では、「マンション勧誘の撃退方法」と「マンション投資は簡単ではないという真実」をお伝えします。

1. マンション投資勧誘は負動産所有のはじまり

突然の電話や街頭アンケートから勧誘が行われているような物件に、長期的に収入が得られるような魅力的な投資用マンションはありません。これらの勧誘で「老後の資金形成をしませんか?」「投資に興味はありませんか?」といわれても、大抵は甘い罠です。ある日突然、貴方だけに「お得」な話が舞い込んでくることはありません。

不動産は所有してしまったら、管理費や修繕積立費、固定資産税が必要です。収益にならないような物件を掴んでしまったら、赤字の垂れ流しになってしまいます。安易な気持ちで「負動産」を掴まないためにも、対策を知って確実に身を守りましょう。

1-1. マンション投資勧誘の相談件数~20歳代で増加中~

国民生活センターは「投資用マンションに関する相談は全体としては減少傾向にあるものの、20歳代では徐々に増加しており、相談内容も契約してしまってからのものが多い」と報告しています。また、平均契約購入金額は2,500万円を超え推移しています。(http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html)

1-2. 問題となる悪質な勧誘

不動産の勧誘において、宅建業法で禁止されている具体的な行為は以下の3つです。
1) 勧誘に先立って業者名、氏名、目的を伝えないこと。
2) 相手方が断る意思を示しているにも関わらず勧誘を続けること。
3) 夜9時から朝8時までの時間帯に電話や訪問すること。

従って、多くの会社の定時時間帯に勧誘電話がかかってくることは禁止行為になりません。
会社の内線と外線を兼用させているような会社用携帯が個人に普及している現代、電話勧誘を主にしている方々とって好都合といえるでしょう。

1-3. 意外に高い電話勧誘の成功率~電話営業はなくならない~

そもそもなぜ、電話勧誘がなくならないのでしょうか。
単純に考えると、電話勧誘は効率が良いからです。コスト比率が良いため、他の方法に淘汰されないのです。
私も学生時代、予備校の電話勧誘のアルバイトをしたことがあります。ひたすら電話をかけると意外と会話ができ、そのうちの何人かは説明会への参加を約束できたりします。

マンション投資においても同様のことが言え、意外に応じる方がいらっしゃる状況です。しかもマンションは、販売する単価が大きいため月1件でも契約できれば、充分な利益があります。
金融商品ではない不動産は、そもそも求めもしていない勧誘(不招請勧誘)を禁止されていません。
国土交通省は、「過度の営業規制となりかねないため」という見解を示しています。従って、電話勧誘は受け手が想像するより、はるかに効率の良い営業手法なのです。

2. マンション投資勧誘を止める方法

勧誘が不要だと思ったら、毅然とした態度で断ることが重要です。
「忙しいのでまた・・・」「考えておきます」などと答えてしまうと、「再tel要!」と記録されてしまい、次にあなたと会話できるまで電話は掛かってきます。「不要です」ときちんと意思を伝えましょう。

2-1. 迷惑電話の撃退法

迷惑電話の対策では、はじめが肝心です。相手に少しでも「脈あり」と受け取られないよう、しっかり対応しましょう。
勧誘電話が不要であれば、以下のポイントを抑えた応対をしましょう。
1) 相手の連絡先を把握すること
→業者名、氏名、電話番号を聞きましょう。
2) 法律の知識があることを伝える
→「買う気はありません。更なる勧誘は宅建業法違反になりますよ。」と伝えましょう。
3) 追うと面倒な事になる可能性を示唆すること
→「これ以上続けるのであれば、監督官庁に報告します。」と警告しましょう。
宅建業者企業情報確認のページ(http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do?outPutKbn=1)では免許行政庁の連絡先を確認することができます。

ご自身ではしっかり上記3点を伝えているつもりでも、あなたが若かったり、相手を気遣った対応をすると「押せばなんとかなる!」と相手が高を括り、勧誘の手を緩めないかもしれません。そんなときはどのように困っているか、日時や勧誘してきた業者の正式名称、担当者、やり取りの状況を整理して勧誘相手が登録している免許行政庁に相談しましょう。

その際は、まず、宅建業者企業情報確認のページ(http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do?outPutKbn=1)で担当の「免許行政庁」を確認しましょう。
「免許行政庁」の項目が都道府県名の場合は、当該都道府県の宅地建物取引業免許部局(http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html)へ、関東地方整備局などの各地方整備局等の場合は、地方整備局等の管轄区域、宅地建物取引業免許(大臣免許)の窓口一覧のページ(http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000018.html)へ連絡しましょう。

2-2. 物件紹介まで話が進んでしまった場合の対処法

もし物件紹介まで話が進んでしまっても、不要ならはっきり断りましょう。
20歳代の方からの相談事例では、「投資用マンションをしつこく勧誘され、事業者が怖くて契約をしてしまった」「事業者に指示されて虚偽申告をし、ローン等を組んだが支払えない」というものがあります。

契約時に断る怖さよりも、毎月赤字で負債となるほうが怖いハズです。虚偽申告をしてしまうと、ローン業者から詐欺罪で訴えられてしまうこともあります。騙されたローン業者からすると、加害者は事業者ではなく、あなたです。
物件紹介されていても、はっきり断り、更なる勧誘は宅建業法に抵触する可能性があることを伝えましょう。

万が一契約してしまっても、解除できる可能性はあります。
不動産売買契約であっても以下の要件を満たせば、法定書面をもって告げられてから8日間はクーリングオフが適用できます。
1) 買受けの申込みや契約の締結をした場所が、宅建業者の事務所等以外の場合
→勧められるままに喫茶店やファミレスで申込みや契約をした場合は、可能性があります。
 ただし、購入者が希望した場合、購入者の自宅または勤務場所はクーリングオフができません。
2) 宅建業者からクーリングオフについて書面で告げられてから8日以内
→業者がクーリングオフの告知書を交付して告知していない場合、いつまでもクーリングオフによる契約解除等ができますが、引渡しを受け、かつ、その代金を全て支払ったときは履行関係が全て終了しているためできません。

クーリングオフには該当しないかな・・・という場合でも、申込みの撤回や契約取消権の権利行使が行える場合もあります。
いずれにしても諦めず、不動産に強い弁護士などの専門家に一刻も早く相談しましょう。契約解除のためには、出来るだけ早い行動が肝心です。

3. 不動産投資における詐欺被害の実情

「弁護士ドットコム」という法律トラブルの解決をサポートするサイトの「不動産・建築」カテゴリ内で、「不動産投資 詐欺」で検索すると110件ヒットしました。(2019年8月時点)
「不動産投資」で検索すると711件あり、「不動産投資 詐欺 手付金」では3件あり、不動産投資において物件引渡し前に手付金を持ち逃げするような典型的な詐欺は1件でした。

ところが先日、国民生活センターの報告とも一致する興味深いWeb記事が掲載されていました。
今、一部の業者は、ターゲットを高所得者層ではなく20~30歳代の若手サラリーマンへシフトしているそうです。
若い彼らに融資がおりるよう、投資用ローンではなく住宅ローンを利用した投資用物件の販売を勧めているそうです。(https://wpb.shueisha.co.jp/news/society/2019/04/16/108673/) 

もちろん、投資目的で住宅ローンを使うことはできません。記事によると、金融機関を欺くために、”偽装工作”を契約者に持ち掛けているそうです。こうなってくると、結果的に契約者本人も詐欺の片棒を担いでいることになってしまいます。
虚偽申請や偽装工作をしてはいけません。

3-1. 不動産投資での失敗=詐欺被害なのか?

不動産投資で失敗した・・・という場合、「利回りが低くく、空きが発生するとマイナスになる」「家賃保証契約が更改されて、利回りが大幅に下がった」「入居者がなかなか入らない」など、投資に失敗したといえるケースも多くあります。
「購入した中古マンションの管理や状態が杜撰だったため想定外の費用がかかった」「利回りの良い郊外の中古ワンルームマンションを購入したが、入居者がつかない」というのも、投資対象の選定に問題があったといえるでしょう。

これらのケースは詐欺被害というより、販売業者のセールストークを鵜呑みにして「よくわからないものに投資した結果」といえます。「投資の神様」といわれるウォーレン・バフェット氏ですら「わからないものには手を出さない」とおっしゃっています。
「リスクというものはあなたが何をやっているかを理解していないときにこそやってくる」と。

3-2. 失敗した人に足りなかったものは?

では、なぜ失敗してしまったのか?
先にも述べましたが、「よくわからないものに投資した」からです。マンション投資も投資です。金融業界同様、多くの「サギ」という名の鳥がウヨウヨしています。「サギ」とまで言わなくても、販売会社の営業担当も優良物件ばかりを押さえているわけではありません。会社員ですから、売りにくい物件や他との抱合せ的に入手したイマイチな物件も売らなければならない事情もあります。

例えば、「利回りの良い郊外の中古ワンルームマンション」を売らねばならないとき、勉強熱心な投資家であれば、「空き室リスク」を見抜いてしまうことでしょう。しかし、不動産投資とはどのようなものか?リスクはなにか?など勉強していない初心者であれば、「利回りの高さ」に気がいって、「掘り出し物!」と喜んで購入してくれるかもしれません。

物件の選定において、基本的な知識をもって確認や検証を行わなかった場合、失敗する確率が高いことは明らかです。

4. 魅力的な副業にもなるマンション投資

ここまで、「安易に投資用マンションに手を出すと損する」というお話してきましたが、投資用マンションには副業として収益を生んでくれる優秀な物件もあります。実際のところ、優良物件であれば、マイホームを購入するより投資用マンションを購入した方がチャリンチャリンと毎月あなたのお財布を豊かにしてくれます。

4-1. 投資における最大のリスクは「無知」~勧誘にうまい話はない!~

副業になりうる優良物件に出会うためには、投資用マンションについて知識を得ることが必須です。
投資用マンションも「投資」なのでリスクとリターンがあります。ハイリスク・ローリターンな商品(物件)を知識のない方々へ紹介している行為の多くが、執拗な勧誘物件だと考えましょう。彼らは常に甘い誘いに反応する「無知なカモ」を探しています。知識を得るまでは、販売業者が主催しているような「無料セミナー」や「資料請求」は申し込まないようにしましょう。

投資用マンションも「投資」ですからハイリスク・ハイリターンの物件もあれば、ローリスク・ローリターンもあります。
金融商品と同様に、必ず儲かるわけではありません。国内の優良な物件の多くは、ミドルリスク・ミドルリターンのものです。「家賃保証があるのでローン返済の心配はない」というようなローリスクを前面にセールスしている物件や「利回り12%という郊外の投資用マンション」とハイリターンをウリにしている物件などは、怪しいと疑ったほうが賢明です。

もちろんリスク許容度は人それぞれですが、100%満室でなければリターンを生み出さないようなハイリスク・ローリターンの物件に敢えてチャレンジしなくても良いと思いませんか?

4-2. マンション投資=「働き手」を増やすこと

内藤氏は、「お金から自由になるには小さいおじさんを手に入れること」と例えています。
「小さいおじさん」とは、あなたの代わりに毎月収入を稼いでくれる資産のことをさします。マンション投資も「家賃」という収入を稼いでくれるおじさんを手に入れるわけですね。おじさん(資産)が増えてあなたの代わりに働いてくれれば、ライスワークから開放されます。

ただし、あなたの小さいおじさんが優秀であれば良いのですが、稼いでくれる収入より飲み代などの支出が多い場合、あなたが小さいおじさんの赤字を補填してあげなければなりません。つまるところ、無駄遣いしない「優秀な小さいおじさん」に出会うことがマンション投資でうまくいく秘訣です。
秘訣ではありますが、「優秀な小さいおじさん」に出会うまでは容易くありませんし、手間も時間も根気も必要です。

4-3. マンション投資で成功するためには~成功の秘訣は「仲間」~

無駄遣いしない「小さいおじさん」に出会うためには、いくつか条件があります。
1)東京23区など、将来的に借り手が減らないと見込める立地の物件であること。
 →特に中古ワンルームマンションがおススメです。新築は車同様、購入後の価格下落が否めません。
2)家賃が周辺相場と同じくらいであること。
 →家賃が周辺相場より高い設定で返済プランが組まれているとローンの金利が高いか、判断に困ります。
  周辺相場より高い家賃が設定されている場合、理由を明確に把握しましょう。
3)物件の管理会社が信頼できること。
 →管理会社への委託費が高いから大丈夫!ではありません。
共用部の灯りの交換が遅い、清掃が行き届いてないなど意外に杜撰な管理をしている会社もあるようです。

上記のような「優秀な小さいおじさん」に出会うには、既に「優秀な小さいおじさん」と仲良くしている方々から繋いでもらうと、確実で信頼性があります。マンション投資を学ぶにあたってはWebや書籍はもちろんですが、セミナーを活用すると良いと思います。

セミナーであれば、無料ではなく有料のものを、講師は不動産投資を行っている方が開催しているものを選びましょう。
主催者が、定期的にセミナーを開催しているかも重要なポイントです。良質の有料セミナーであれば、受講者もお互い高めあえるような方々が集まります。「仲間」とともに成功への道のりを歩みましょう。

5. まとめ

マンション投資の勧誘を撃退する最良の手段は、「相手の連絡先を把握し、はっきり断ること」「再三の勧誘は宅建業法違反になることを伝えること」です。「押せばイケる!」と相手に絶対に思わせないことです。
販売業者が「~すればなんとかなりますよ」と誘惑してきても、揺らいではいけません。「カモ」ならぬよう、注意しましょう。

この機会にマンション投資に興味を持ち、「知る」ために「どこからはじめよう・・・?」と悩まれたら、まずは内藤忍氏のメルマガに登録することをおススメします。(http://asset-design.jp/services/mailmagazine.php)
こちらのメルマガでは、不動産投資も含めた資産運用に関する情報が提供されています。
定期的に開催されているセミナー・勉強会の先行案内などもあります。私も毎週金曜日の配信を楽しみにしています。

ご参考:
国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起(マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等):
http://www.mlit.go.jp/about/oshirase_index.html
20代、30代の若手サラリーマンがマンション投資詐欺の”カモ”にされるワケ:
https://wpb.shueisha.co.jp/news/society/2019/04/16/108673/

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