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どうしてカンボジア不動産に魅せられるのか?購入の舞台裏を公開します!

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どうしてカンボジア不動産に魅せられるのか?購入の舞台裏を公開します!

海外不動産を購入するなら、どこの国がよいのだろう?
数多くの国々から選ぶのに頭を悩ませていませんか?
縁のある国を選ぶ方もいれば、とにかく収益重視の方もいることでしょう。

本記事では、東南アジアで収益物件を探している方を対象に、なぜ我が家がカンボジア不動産投資に魅せられたのかをお伝えしたいと思います。

具体的には

1. カンボジア経済成長の背景
2. なぜ今「カンボジア不動産投資」なのか
3. 不動産購入前から引き渡しまで

を体験談を交えながら、分かりやすく解説していきます。

1. カンボジアってどういうイメージ?

「カンボジア」と聞くと、あなたは何を連想しますか?

アンコールワット遺跡のある自然豊かな国
地雷が埋まっている国
ポルボト政権で悲しい過去のある国

以前私が持っていたカンボジアのイメージです。

しかし今では「ここ10年間7%以上の経済成長を実現」している国なのです。

1-1. 地雷だらけの印象はどこへ

昔、私の元上司がカンボジアの地雷除去や農業支援を行うNPO法人で活動しておりました。
ベトナム戦争やその後20年間続いた内戦の末、地中に埋まったままの大量の地雷と不発弾。
地雷除去活動の様子や、のどかな農村の写真を見ながらお話を伺ううちに、「過去の惨事の爪痕は深いな。他の東南アジア諸国並みに発展するには、相当時間がかかりそうだな」という印象を受けました。

時は経ち2018年、主人が海外不動産ネットワークに入会、大家仲間から「今カンボジアの経済発展はすごいよ。ぜひ現地に行って自分の目で確かめてみて!」と言われたそうです。
早速主人は不動産視察ツアーに参加し、興奮気味で帰国。その数か月後、半信半疑だった私も観光を兼ねて、プノンペンとシェムリアップに行くことにしました。

プノンペンの街並みを見て、目を疑いました!
本当に後発開発途上国なのだろうか?
伝統的な商店街と高層ビルの織りなすコントラスト。建設ラッシュが急ピッチで進み、数ヶ月で街並みが変わってしまうほどです。
日本にはない経済成長の熱気とエネルギーを肌で感じ、「地雷だらけの国」という思い込みは、音を立てて崩れていきました。

1-2. 暗い過去から未来へ向かう熱気

経済成長の熱気はどこからやってきたのでしょうか?
詳しく調べてみると、やはり暗い過去の上に成り立っていました。

1975年から1979年のポルポト政権時代に行われた大量虐殺で、人口の約3分の1を失うという大変悲しい過去も、カンボジアに大きな影を落としました。
農業以外の産業や学校も破壊され、残されたのは次世代の子供達でした。
その結果、国民平均年齢約25歳、全国民の48%が25歳未満。
私には、次世代に託された想いと若者の熱いエネルギーが、未来に向かわせているように思えました。
また地雷・不発弾についても、国家政策として除去活動、危機回避の啓蒙活動を行った結果、1990年代には年間被害者が数千人だったのが、2006年には450人まで減少したそうです。

しかしながら農村地帯では、今なお数百人の人々が被害に遭われている現状を忘れてはいけません。
きれい事だけでは済まされない暗い過去と著しい経済発展。
それがカンボジアのリアルなのです。

2. なぜ今「カンボジア不動産投資」なのか?

悲しい歴史を乗り越えて、急激に前に進み始めたカンボジア。
他の東南アジア諸国に比べて、具体的に何が魅力的なのかを説明していきます。

2-1. 伸びしろたっぷりの成長性

ポルボト政権時代に農業以外の産業は壊滅状態となりました。
そこでカンボジア政府は外資規制をほとんどせず、外国からの直接投資を増やすことで、急ピッチで成長中です。
特にプノンペンをはじめとした経済特区では、中国を主導としたコンドミニアムやリゾートホテル、イオンモールなどの外資産業が街中にあふれています。

Global Property Guideの調査によると、カンボジア不動産の平均表面利回りは5.33%とアジア12か国のうち第3位となっています。
またアジアの不動産表面利回り上位5か国で、過去5年間のGDP成長率を比較すると、カンボジアが24.37%とトップです。

カンボジアの高成長は「バブル」ではないかと心配する方もいるかもしれません。
しかし高成長率を保っているのは、投資というよりは個人消費のおかげなので、更なる経済発展の余地があるとリサーチ会社は見ているようです。

(参照:三菱UFJリサーチ&コンサルティング カンボジア経済の現状と今後の展望
https://www.murc.jp/report/economy/analysis/research/report_180523/

以上のことを踏まえると、カンボジア不動産は十分な賃料収入が確保でき、成長性も期待できる国である我が家は判断しました。

出所:Global Property Guide
https://www.globalpropertyguide.com/Asia/rent-yields

出所:Global Property Guide
https://www.globalpropertyguide.com/Asia/gdp-per-capita-growth-5-years

2-2. 米ドルで複利運用

カンボジアは主軸通貨を米ドルとしており、世界屈指のドル化王国となっています。
ドル化のおかげで物価も安定し、米ドルを保有する外国人投資家にとっては為替リスクもありません。

東南アジアの現地通貨は、米ドル、ユーロ、日本円などの主要通貨に比べると脆弱です。例えば1997年のアジア通貨危機のような事態に陥ると、現地通貨が急落する可能性があります。
その点カンボジアは東南アジアで唯一米ドル資産を持てる国なので、大変有利となります。
また銀行の米ドル定期預金も年利3-6%と高利回りです。
不動産賃料収入を米ドル定期預金で複利運用することで、カンボジアならではのハイブリッド投資を楽しめます。

銀行口座は非居住者でも開設可能です。
主人は不動産視察ツアーの時に、私は「口座開設をお願いします」と現地銀行の窓口を突撃訪問し、簡単な英語の面接を受けて口座を開設しました。
必要なものはパスポート、ビザ、現金ですが、日を追って審査基準が厳しくなっています。
例えば口座開設は即日できるが、現地でSIMカードを購入した携帯電話番号がないと、銀行カードやネットバンキングを利用できないなどです。
銀行口座開設を希望される方は、銀行のホームページを確認するなど、事前に審査基準を確認されることをお勧めします。

口座開設方法の具体的なステップについては、こちらのサイトを参考にするとよいと思います。
センチュリー21 富士リアルティカンボジア:
https://cambodia.fujic21.com/how-to-open-acleda-bank-account/

ドル化が魅力的なカンボジアですが、当面は現地通貨リエルではなく、米ドルを主軸通貨とするのが現実的だろうという見方が一般的です。というのも過去にリエルの価値が乱高下した苦い経験から、インフレや経済危機を恐れているからです。
ただ長期的にはリエルの流通を促進したいというカンボジア政府と中央銀行NBCの意向もあるので、今後の動向は注視しておきたいところです。

3. 不動産購入までの確認事項

カンボジアに不動産購入をする前に、立地や相場を確認するのはもちろんのこと、現地の法規制、業者など様々なリスクを確認しておく必要があります。
ここでは気になる法制度や業者について、解説したいと思います。

3-1. カンボジア不動産の法制度

まずは基本3点を押さえておきましょう。

① 外国人は土地を所有できない
② 外国人は2階以上のコンドミニアムしか所有できない
③ 1棟当たりの外国人所有者の割合は全戸数の70%までに制限されている

次に覚えておきたいのが登記方法です。
カンボジア不動産の権利証には、正式版「ハードタイトル」と簡易版「ソフトタイトル」の2種類があります。
なぜ2種類存在するかというと、カンボジア全土で登記されている土地は半数以下で、登記が整備されていないからです。ポルポト政権時代に土地所有者や境界線が不明、あいまいになっているケースもあるようです。
したがって便宜上ソフトタイトルが頻繁に利用されています。

2つの違いとメリット、デメリットをまとめておきました。
現地の不動産業者によると、2019年に入り、カンボジア政府がハードタイトルを推奨し始めたとのことです。購入前に違いを理解し、念入りに業者に確認の上、どちらで登記するか決めるとよいでしょう。

出所:カンボジアにおける取引に関する留意点 2016 年 3 月 (ジェトロプノンペン事務所)
https://www.jetro.go.jp/ext_images/_Reports/02/2016/c1b0bc6b19754f5e/rp_restatetransptr_Cb201603r.pdf

3-2. 仲介業者や管理会社の信頼性

カンボジア不動産投資の明暗を分けるのが、業者の信頼性です。
我が家は、大家ネットワーク、Webで収集した体験談や業者のデータを集め、総合的に信頼できそうな業者に絞りました。
現地では複数の物件を見せてもらい、物件管理状況を自分の目で確かめました。また業者の担当者がきちんと質問事項に答えてくれるか、信頼できる相手なのか人柄や態度も確認しました。
きちんとした実績があり、日本にもカンボジアにも事務所を構えていること、契約時も物件管理もきめ細かい対応ができる業者が理想です。

現地の人にも需要のあるコンドミニアム。入居中につき同じ間取りの別部屋を内見(プノンペン):

3-3. 予算と取れるリスクは明確に

プレビルド(着工前に物件を購入する方式)は信頼できる業者のよい物件に当たれば、大きく収益(キャピタルゲイン)を上げることができます。
しかし工期が大幅に遅れる、物件が完成しない、業者に騙される、投資家自身のリスク耐性が低いために、怖くなって収益が上がる前に損切りしてしまうなど、失敗事例が多いのも事実です。
熟考の結果、我が家は大家ネットワーク内でも明暗を分けているプレビルド物件のリスクは、現段階では取れないと判断しました。

そこでターゲットにしたのは築浅の中古コンドミニアム。もし割安な物件が出たら購入する、出なかったら購入しないとルールを決め、業者を当たりました。
幸いなことに、早い段階で築浅の割安中古物件を紹介してもらうことができ、予算もリスクも取れる範囲内だったので、購入を決めました。

不動産投資は、リスクやデメリットが分かってはじめてメリットを享受できるものだと、改めて感じています。
「なんだかよく分からなくて怖いけど、儲かりそうだから勇気を出して買おう!」という漠然な投資は、絶対に避けてください。
自分でよく調べずに、くじ引きを引く感覚で購入する方は、悪徳業者のカモになりやすいので要注意です。

4. 不動産の契約から引き渡しまで

大まかにいうと、

購入申込書 → 手付金支払い → 契約 → 残金支払い → 引渡し・登記手続き

という流れで、大きく国内不動産と変わるところはありませんでした。
ただ契約書はクメール語と英語の表記、印鑑やサインの代わりに青いインクで右手の母印を押すというところはカンボジア特有ですね。
英語の契約書に慣れていない方は、英語のできる不動産関係者、英語契約書に詳しい知人などの力を借りて自分で理解してから、契約書に捺印することをお勧めします。

クメール語と英語が表記された契約書:

ご参考までに、我が家の購入時、購入後の諸経費を共有しておきます。

購入時の経費
不動産取得税:物件評価額の4%(登記費用を含む)
登記事務手数料(弁護士費用):業者による
仲介手数料:業者による
固定資産税:個人所有コンドミニアムの場合は非課税。それ以外は物件評価額の0.1%

月額賃料から差し引かれる経費
賃貸管理費:業者による
建物管理手数料:物件による
ケーブルTV・インターネット:物件による。 USD 15~20程度

4-1. 契約まで不安だったこと

大家ネットワークも駆使し、十分に情報収集して決断した物件ではありますが、やはり始めてのカンボジア不動産投資なので、本当にトラブルなく引渡しされるのだろうかという不安はありました。

しかし主体的に情報収集して、疑問も全て業者にぶつけ、物件の現地管理人にも入居状況が本当なのか直接確認し、考えられるリスクは全て塗りつぶした上の決断でした。
万が一のことが起きても資産はゼロにはならないし、家計を圧迫する規模でもないので、取れるリスクの範囲内だと腹をくくり契約したのです。

4-2. 決済時に発生した予想外の事態

物件は米ドル建てなので、米ドルをカンボジアの銀行に送金すると想定しておりました。
あらかじめカンボジアの銀行に預けていた米ドルを購入金額の一部に充てる予定だったのですが、予想外の事態が発生します。
売主が日本人で、米ドルを円転して日本円で決済することになったのです。
カンボジアで不動産を購入する前提で、日本円と外貨比率を計算し米ドルを現地銀行に預けていましたが、泣く泣く手元にある日本円を売主に振込むことになりました。

その結果アセットアロケーションが崩れて、外貨比率が大幅アップ、日本円の貯蓄が減ってしまったのは、ちょっと痛手でした!
現在円高なので、米ドル預金を円転すると為替差損が出てしまいます。ここは気を取り直して、米ドルを定期預金で運用し、日本円は別の方法で増やしたいと思います。
売り手が日本人の場合、カンボジアで不動産を米ドル建てで購入しても、日本国内で円決済した一例として参考になれば幸いです。

4-3. スムーズに終わった引渡し

予想外の日本円決済で動揺した我が家でしたが、支払い終了後は、何事もなかったかのように引渡しまで進みました。
登記はハードタイトルで2-3か月くらいかかるものの、信頼できる仲介業者なので順調に進んでいます。
今回はテナント入居中のオーナーチェンジにつき賃料も滞りなく入金され、ほっと胸をなでおろしているところです。

5. カンボジア不動産を購入してみた感想

購入前は、国内不動産と何が違うのだろうとドキドキしていましたが、終わってみると意外にも、契約書、決済方法、登記手続き以外は国内不動産取引と共通していました。
ただ次回も同じように進むかというと、日本ほど法規制が整っていないので、実際やってみないと分からないと予想しています。
やはり一番重要なのは、実績があって信頼のできる仲介業者、管理会社を見つけることです。
あとは不動産投資で収益を上げることも重要ですが、長期滞在も視野に入れて現地との接点を増やすと、楽しみが増えると思います。

暗い過去から明るい未来に必死に向かっている人々の屈託のない笑顔を見るたびに、背中を押すことができたらと思わせる国カンボジア。
教育水準が低いことが、今後の経済発展の足かせになっているとの声もささやかれます。
もしあなたが教育関係者や医療関係者なら、ボランティアのニーズも高く、社会貢献しながら不動産投資でセミリタイア生活もよいかもしれませんね。
私も将来長期滞在して、何か現地で教えられることはないかなと考え中です。

6. まとめ

今回は、カンボジアの暗い過去と現在進行形の経済発展を踏まえて、我が家のカンボジア不動産投資の体験談を紹介しました。
不動産投資を通して実現したいことは何なのか、予算や取れるリスクはどうなのか、現地の法規制や業者の信頼性がポイントとなります。
現地の人に寄り添う気持ちを大切にしながら、現地の業者と接すると、よい情報を聞き出せるのかもしれませんね。

参考文献: 
カンボジア投資環境(JICAカンボジア事務所)
https://www.jica.go.jp/cambodia/office/information/investment/ku57pq00001vjq3m-att/investment_cam.pdf
What is Cambodian Mine Action Centre(JICA)
https://www.jica.go.jp/project/cambodia/0701732/outline/ku57pq0000231j8w-att/cmac_01.pdf
カンボジア不動産関連情報(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kokusai/kensetsu_database/cambodia/page5.html

原口佳代子
 

上原 千華子
(株)ウェルス・マインド・アプローチ代表、業務効率化コンサルタント。投資歴20年の元外資系証券会社勤務。
金融リテラシーに助けられた経験から、心も豊かにする金融教育活動を開始。
https://wealth-mind-app.com/

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