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今こそチャンス?香港不動産の魅力と契機

なぜ香港不動産は人気あるのか?

本格的な海外投資を考える投資家であれば、確実な投資対象として香港が考えられます。

なぜ香港でしょうか?その基本的な理由を分析して見ました。

現在、香港のスティタスは中国の特別行政区です。かつては大英連邦の一員でしたが、1997年にイギリスが香港の行政権を中国に返還しました。香港はイギリス領の時代から100年以上、アジアの貿易拠点として繁栄してきました。返還後も12が採用されており、いまも独立した都市国家のような状態が維持されています。

香港が繁栄してきた理由を更に地理、政治と経済の面から探ってみたいと思います。

1.地理的条件

地理的には香港はアジア交通の要所にあることです。香港から中国、東北アジアの国々(日本や韓国)へ、または東南アジアのアセアンASEAN諸国へ行くのがほぼ同じ距離です。飛行機であれば、一日以内で出張出来ることです。時差があっても12時間ほど、ビジネス相手の地として最適な拠点です。

2.政治的条件

政治的には、中国の一部とは言え12の制度で独立司法、その上、世界のビジネスで一番通用するイギリス法に基づき、作られた司法制度で極めて理解しやすく安定感があり、国際的です。外国人の投資と権利もしっかり守られています。

3.経済的条件

経済的には、昔から香港は中国の南大門と言われてきました。言い換えれば中国にとって世界向けの表玄関です。近年、著しく発展してきた中国経済に参加する為に、多くの国際企業が香港をスプリングボードにして、香港に技術と人材をもたらしました。

一方、香港政府はこの様なアドバンテージをフルに利用して、徹底した規制緩和、低税率を武器に世界中の大企業・金融機関のアジア拠点として誘致し、香港は国際的な貿易都市、金融都市として育ってきました。 

イギリスの時代から香港政府はレッセ・フェール(laissez faire)、一種の自由放任主義を実行して、国内資本・企業・産業の保護といった制度・政策の介入が殆どなく、どんな国の企業でも、どのような人々でも、平等かつ自由に競争できる環境を作り、政府の規制と介入を最低限に抑えてきました。 

もちろん、何でも思うままできる無法地帯ではありません。香港では、自由で公平な競争を実現するため、取引のルール等については、より厳格に定められており、金融商品などについても極めてきちんとした法整備が行われています。

そこに圧倒的な税負担の少なさも加わることで、国際レベルの大企業・金融機関から、個人レベルの実業家・投資家まで香港に人々が流れ込み、結果的に世界中からヒト・モノ・カネが集まってくるという状況になっています。

 ヒト・モノ・カネが集まるところは、当然不動産も活発になります。香港では、金融の次に不動産が大きな産業になってきました。香港の不動産は、産業情報、管理、立法、関わるプロフェッショナリズムなどや投資家のスケールでも世界的に優れた数少ない市場に言えます。

参加する投資家は国際的になっているため、市場の動向は常にある特定な団体だけではなく、様々な投資家の動向によって決められますので、一辺倒にはなりません。これは極めて重要な要素です。

過去の実例を見ますと、日本または中国が特別な国内事情で不動産暴落しても、香港には殆ど影響ありませんでした。国際性以外に、健全な金融体制も香港不動産の安定性に役立っていると言われています。

日本人から見た香港不動産

古くから香港を拠点にしている日本企業は数多くあります。ジェトロ2019年の統計によりますと、201910月現在、親会社の所在国・地域別をみると日本は1,413社が香港拠点を持っています。中国以外に、米国、英国を抜いて香港にある外国企業の一番多い国です。無論過去数十年間、日本企業の香港進出数は常に上位でした。

もし働いている会社が香港に進出することで、ご自分の駐在が決まった場合、香港不動産を認識することは不可欠な事です。また単なる投資観点から見ても香港不動産を知る事は得な知識にもなるかと思います。

地理的には香港は中国広東(カントン)省の最南端にあり、南シナ海を面しています。香港は概ねに三つの部分に分かれています。香港島、九竜(クーロン)半島と新界(ニューテリトリーズ)です。

https://www.travel-zentech.jp/asia/hongkong/hongkong_map.gif

国際金融、貿易や経済活動は主に香港島の北側、九龍半島を面している場所:中環(セントラル)を中心に西側の上環(ションワン)と東側の金鐘(アドミラリティ )、湾仔(ワンチャイ)、銅鑼灣(コースウェイべイ)と、向側の九龍半島最南端の尖沙咀(チィムサーチョイ)に集中しています。

https://hongkong.7as.net/map.html

古くから香港島の高級住宅地と言えば半山区(ミッドレベル)と呼ばれる太平山(ビクトリアピーク)の住宅地です。太平山山頂付近が映画スターや大富豪の豪邸ばかりです。近年香港島の高級住宅地として開発されてきたのが南区リゾート地淺水灣(レパルスベイ)が有名です。九龍側の高級住宅地は九龍塘(クーロントン)があり、地下鉄(MTR)駅に直結したショッピングモールがあらゆる高級品から日用品まで揃っています。

他に日本人好む住宅地は、北角(ノースポイント)、砲台山(フォートレスヒル)、香港で最も栄えている銅鑼湾(コースウェイベイ)、 日系スーパーマーケットがある太古(タイクー)、 日本人に人気高い高級住宅の寶馬山(ブレマーヒル)などがあります。

ブレマーヒルのエリア内には日本人学校もあり、非常に落着いた閑静な住宅地が広がっています。九龍側では繁華街尖沙咀(チィムサーチョイ)に近い紅磡(ホンハム)は日系スーパーがあり、深圳(シンセン)や広州へのアクセスが良く中国への出張が多い駐在員に人気です。

独身か単身赴任ならば、湾仔、銅鑼湾と言った繁華街に近いところが便利です。家賃は銅鑼湾の近く太古を例に挙げると、3LDK100平米、プールやジムなどの設備が充実した高級マンションに子供2人の4人家族で住むとして、家賃は5万香港ドル前後です。日本円にして、約月70万円の家賃になります。面積半分ぐらいの12LDKならば、月34万香港ドルは相場です。

日本の慣習との違い〜賃貸契約

賃貸契約の場合、日本の慣習とかなり違います。

一般的な契約期間は2年間です。1年目を解約不可(FIX期間)として、1314か月目で解約が可能ですが、途中解約の場合でも契約通りの期間の賃料を全額支払う義務が発生する事もあります。またオーナーが契約解除権を持っている契約も多く、オーナーから退去通知があった場合は早ければ1か月程度で退去させられてしまうケースもあります。

契約方法は小切手が主流です。人気物件は早く支払った人が入居者になれるので、じっくり物件を見て決める日本では想像もつかないスピードで契約が決まることもあります。

世界でも稀な香港の住宅事情

香港の住宅事情にかかわる要因として、世界でも有数の人口密集地であることに関係あるとあげられます。

香港の面積は1,104km2と、東京都(2,188km2)の約半分の面積です。人口は2108年の統計で約750万人、人口密度は大凡6,800/km2と、世界4位の密集率となります。

しかし近年、特に中国の改革開放政策が行われた後、人口密度よりも、中国から流れ込むホットマネーのせいで不動産価格高騰の一番主な原因になっています。中国本土の富裕層の人々にとってみれば、常に不確実性がある中国の政治と経済の影響を受けるよりも、安全かつポテンシャルのある香港不動産に投資するのはリスク分散の目的に最適です。

香港の不動産投資

香港の不動産価格は、世界市場で3本の指にはいる高値とよく言われています。 一般的な住宅でも、1平方メートルにつき25,000米ドル(1平方フィートあたり約2,400米ドル)で、平均の50平方メートル2LDKのコンドミニアムでも100万米ドル未満では買えないことです。駐車場スペースはまた別で、地域にもよりますが、パーキングスペースだけ50万米ドル以上で売られることもあります。

結果的に、多くの人が小さなアパート2030平方メートル(220330平方フィート)位のサイズに住む事を余儀なくされています。

しかし、高価格と言って、香港の不動産市場は魅力がないとは限りません。資金の余裕がある投資家は、長期安全投資の観点からみれば香港の不動産が適しています。余裕のある投資家にとって、スペースが限られた世界的な金融センターに不動産を購入する事は、資産の分散の役割があり、非常時に速現金化して世界のどこでも送金できるのが大きいな魅力です。

外国人が香港の不動産に投資することはできるか?

香港は間違いなく国際都市で、政府特定の不動産税さえ(以下簡単に説明します)払えば国籍問わず誰でも不動産投資ができます。ただし、香港の場合は土地の所有権(フリーホルド)ではなく全てリースという形になります。1997年にイギリスが香港を中国に返還したとき、すべての土地は50年間リースされるという条件が設定されました。したがって、香港すべての土地は2047年まで中国政府からの賃貸という形になっています。これは日本のフリーホルドと違って、あくまでも、リースホルドであることを覚えてください。

香港不動産に関する税金

不動産を譲渡する場合は、契約印紙税(スタンプデューティ)を払わなければなりません。このときは、外国人か永住者か、香港の他の不動産を所有しているかどうか、所有物件の価値、所有している時間の長さによって大きく異なります。香港の不動産契約印紙税は、合計金額の1.5%から32%までありえます。計算の仕方は常に政府の不動産政策によって修正されますので、ここで全部説明するのは無理です。ただ、香港不動産を譲渡する場合、ほぼ間違いなく100%法律事務所を使います。契約印紙税の計算や売買契約内容の説明など、様々な法律問題を専門的な弁護士に聞き、相談した方がお勧めです。

スタンプデューティ以外に、香港で不動産を所有している場合、定期的に以下の税金を払う必要があります。

・政府差餉(Government ratesガーバメントレーツは日本で一番近いものを言えば住民税見たいものです。これは四半期毎に前払いで、毎年見直しします。)

政府が査定した対象物件の年間家賃の5%に当たります。

・政府地租(Government rentガーバメントレントは大雑把に借地料です。これも四半期毎に前払いで、毎年見直しします。)

政府が査定した対象物件の年間賃料の3%に当たります。

※原則として不動産所有者が納税しますが、賃貸の場合、居住者と双方の協議によって一方のみが納税することもできます。

香港不動産への投資場所

香港は都市国家と言っても、比較的に広いです。少なくとも、世界でもう一つ名高い都市国家シンガポールよりは約4倍の広さがあります。香港の土地は大体どこでも高いですが、立地条件によってポテンシャルが大分違ってきます。

投資目的で香港の不動産を購入するときは、大量輸送システムMTRMass Transit Railway)へのアクセスが一つ重要なポイントです。MTR駅に近いかどうかは地元の人々にとって非常に重視されています。

前にも話したビジネス地区(香港島の北側、九龍半島南端)から離れるほど不動産価格は下がります。したがって、ランタオ島や中国国境に近いアパートメントは、よりリーズナブルな価格で購入出来ます。

不動産投資金額

一般投資目的であれば、現時点ではHKD5,000,00065万米ドル、7000万円)位の物件は適切かと思います。普通新規物件ならば、頭金の20%のデポジットが必要です。たとえHKD5,000,000の物件ならば、HKD1,000,000 (約1,400万円)のキャッシュは最低限になります。

残高を銀行のローンで組むことにした場合、香港では過去数年の収入確認(納税記録で確認したりします)で承認の有無を決定します。審査は相当厳しいです。新規ではない物件の場合、デポジットの増加を要求されることもあります。非常に古い物件(20年以上)の場合、ローンの拒否もありえます。

香港の大手銀行はみんなモーゲージローンを取り扱っています。通常、不動産デベロッパーや不動産エイジェントが連携する銀行ついています。現地主な銀行は、香港上海銀行(HSBC)、恒生銀行(Hang Seng Bank)、中国銀行(Bank of china)などありますが、安全かついい収入源になっているため、他の銀行も殆どモーゲージローンを提供します。

参考までに、仮に住宅ローンの金利が2%だとして、上記のケースで、残りHKD4,000,00020年ローンで組むと、毎月の返済はHK$20,235となります。下の計算器を使えば、物件金額や年間金利やローンの期間などをインプットすればすぐ毎月の返済額が出ます。

https://www.squarefoot.com.hk/en/mortgage-calculator/

香港不動産投資利回りは低い

香港物件を貸し出時の所有者への回収率 (リターン) は低く2%前後と推定されています。 これは大体モーゲージローンの金利レベルになっているので、言い換えれば家主が利回りで大幅利益を上げる可能性が低いことです。無論、香港は賃貸経営の市場ではなく、不動産の形で資産を預ける(パークする)ことを選択する場所です。 そのメリットは簡単で言えば、人気あり、市場の規模が大きい、流動性もあれば現金化もしやすい、その反面利回りが低いことです。

今後の香港の不動産はどうなる?

高騰を続ける香港の不動産ですが、去年から少し沈静化になっています。原因は、政治的な要因で一年にわたる反政府デモや現在も継続されている米中貿易戦争、コロナウイルスの世界的な拡散により、不動産への投資も行き詰まっています。

無論、中国人観光客の減少により小売業の低下なども影響あります。経済的な見通しが懸念される中、不動産価格も不透明性が増しています。ただ、この様な一連のでき事は滅多にありません。逆に言いますと、幾つかネガティブなでき事が偶然に重ねても香

港の不動産価格はピークより僅か20%未満の下げで止まり、反発チャンス伺っています。以下は2011年以降、香港中心地の不動産価格グラフです。

https://www.scmp.com/business/companies/article/2094991/hong-kong-tightens-screw-borrowers-multiple-loans-property-market

まとめ

過去50年の歴史を見ても、香港の不動産価格は例外なく、たとえ一旦下がっても必ずまた上昇し、前回の高値を更新してきました。具体的に例を挙げますと、1997年の中国返還による大きな不確実性、2003年の非典型肺炎流行にしても、不動産価格は一時的に下がったにもかかわらず、その後順調に回復し、歴史的な高値を更新しました。結果論かもしれませんが、香港の地理、政治と経済要因(ヒト・モノ・カネの集まり)が根本的に変わらない限り、香港不動産価格の長期的な低迷状況は続きません。

結論から言いますと、香港不動産は今こそ買いのチャンスです。

最後に、実在の成功例をあげたいと思います。香港で財を成したトップテンの金持ちは少なくとも半分の5人が不動産事業を営んでいます。無論、他にも大勢の人々が不動産で儲かっています。ただ、有名人になっていないだけです。彼らは過去の危機をうまく利用して、割安値段で不動産を購入し、それの繰り返しで莫大な財産を築きました。

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